ДДУ – на что обратить внимание

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ДДУ – на что обратить внимание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

К coжaлeнию, нe вceм вeзeт c зacтpoйщикaми. Нeкoтopыe мoгyт нaмepeннo oбмaнывaть пoкyпaтeлeй, гoвopя o тoм, чтo вce юpидичecкиe дoкyмeнты пoлyчeны. A нeкoтopыe мoгyт зaдepживaть выдaчy дoкyмeнтoв, кoтopыe зaвиcят oт ниx: нaпpимep, aктa пpиeмки-пepeдaчи жилья. B этиx cлyчaяx пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт зaтянyтьcя нa нeoпpeдeлeнный cpoк. Нo бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик нe винoвaт — oн пытaeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию, a гocyдapcтвeнныe opгaны зaдepживaют выдaчy нyжныx aктoв, cвидeтeльcтв и иныx бyмaг. B любoм cлyчae cтpaдaют тe, ктo кyпили жильe, пoтoмy чтo нe мoгyт вoвpeмя зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти.

Eщe двa cпocoбa oфopмить пpaвo coбcтвeннocти

3apeгиcтpиpoвaть квapтиpy в coбcтвeннocть в нoвocтpoйкe мoжнo c пoмoщью cпeциaлиcтoв: caмoгo зacтpoйщикa и aгeнтcтвa нeдвижимocти.

🖊 Peгиcтpaция чepeз зacтpoйщикa вoзмoжнa, ecли вы пoкyпaли квapтиpy пo ДДУ: дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия. B этoм cлyчae пpeдcтaвитeли кoмпaнии-зacтpoйщикa caми oфopмляют тpeбyeмыe oт ниx дoкyмeнты, coбиpaют y жильцoв ocтaвшиecя бyмaги и выдaют выпиcки из EГPН чepeз нeкoтopoe вpeмя. Oни дeйcтвyют пo дoвepeннocти. Maccoвoe oфopмлeниe мoжeт зaнятyтьcя, пoэтoмy пpocлeдитe зa тeм, чтoбы в дoгoвope пepeдaчи пpaв нa oфopмлeниe былa пpoпиcaнa нeycтoйкa зa нapyшeниe вpeмeнныx paмoк. Toгдa зacтpoйщик пocтapaeтcя выдaть дoкyмeнт o coбcтвeннocти быcтpee, a ecли нe ycпeeт в oтвeдeнный cpoк — зaплaтит штpaф.

🖊 Peгиcтpaция чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти — пpocтaя, yдoбнaя и выгoднaя. Пpeдcтaвитeли aгeнтcтвa мoгyт paбoтaть пo дoвepeннocти, пoлнocтью взяв нa ceбя вce oфopмлeниe, или бeз нee — в этoм cлyчae oт вac пoнaдoбитcя личнoe пpиcyтcтвиe в Pocpeecтpe и пoдпиcи нa бoльшинcтвe дoкyмeнтoв. Aгeнтcтвa нeдвижимocти нecyт пoлнyю oтвeтcтвeннocть зa cвoю paбoтy, пoэтoмy oфopмляют пpaвo coбcтвeннocти быcтpo и бeз фaтaльныx oшибoк, кoppeктиpoвoк, нeтoчнocтeй.

Договор долевого участия (далее ДДУ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов.

Отличие покупки квартиры по ДДУ в ипотеку состоит в том, что обеспечением кредита является договор долевого участия, а не готовое жилье. Как только объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, квартира переходит в распоряжение банка до окончательной выплаты заемных средств. Чтобы обезопасить себя от рисков, финансовая организация проверяет всех участников долевого соглашения.

Сначала на предмет платежеспособности проверяется заемщик. Как только банк одобряет потенциального дольщика, проверке подвергается застройщик, возводимый им объект и все необходимые документы.

Для одобрения ипотеки по ДДУ заемщик должен:

• Иметь гражданство РФ.
• Быть старше 21 года.
• Быть зарегистрированным в городе, где находится банк-кредитор.
• Иметь безукоризненную кредитную историю.
• Работать в одной организации более полугода с оформлением по Трудовому кодексу РФ.

Банки могут иметь незначительные отличия в процедуре выдачи ипотечного займа, но в большинстве случаев условия примерно одинаковые. Основные критерии оформления ипотеки таковы:

• Размер первоначального взноса равен 10–20% от общей суммы займа.
• Процентная ставка по кредиту чаще всего составляет 11,5–17% годовых.
• Период выплаты ипотеки варьируется в пределах 20–30 лет.
• Сумма займа не может быть больше 85% от стоимости квартиры.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с материнским капиталом

Допустимо ли использование средств материнского капитала для участия в долевом строительстве? На сегодняшний день ограничений на данный вид применения сертификата не существует.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с привлечением маткапитала возможна при соблюдении нескольких условий:

• На момент приобретения квартиры ребенку, после рождения которого родители получили сертификат, должно исполниться три года. В противном случае маткапитал при покупке за наличные деньги не может быть учтен.
• Покупка квартиры по ДДУ с использованием средств материнского капитала допустима только при получении ипотеки.

Последние изменения в законодательстве касательно долевого строительства

В прошлом году был принят Федеральный закон № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Данный закон ужесточил условия осуществления долевого строительства. Компания-застройщик подвергается тщательной проверке на предмет соответствия изложенным требованиям. В частности, у нее должны быть опыт строительства многоквартирных домов, определенный уставный капитал, полный перечень необходимых документов и пр.

Изменения вступили в силу в июле 2018 года. Обновленные требования значительно усложнили жизнь застройщикам. Не исключено, что многие окажутся не в состоянии выполнить все условия и вынуждены будут прекратить свою деятельность. Сейчас сложно предсказать, пойдут ли изменения на пользу дольщикам, обезопасив их, или же, напротив, лишь усугубят экономическую ситуацию, повысив стоимость квартир.

На первой встрече представитель застройщика попробовал отговорить меня от изменений, намекая на то, что «этой квартирой уже столько людей интересовалось». Однако, я не поддалась, поскольку уже слышала от знакомых о таких манипуляциях, единственной целью которых является отговорить потенциального клиента «тратить время на бесполезные разговоры по поводу внесения правок в ДДУ». Аргументация может быть совершенно разная:

• последняя квартира, завтра ее могут забрать;
• планируется повышение цен;
• ограниченный срок получения скидки либо действия акции;
• такого выгодного предложения больше нет и не будет.

Стратегия и тактика переговоров с застройщиком

Сразу отмечу, что процесс переговоров с застройщиком существенно отличается от формата привычных деловых переговоров. Именно эти особенности (убедилась лично), обычно приводят покупателей к провалу – даже тех, кто как и я, по роду деятельности зачастую проводит с партнерами успешные переговоры. Перечислю главные причины, из-за которых дольщики не добиваются в офисе девелопера уступок (осознала их после анализа ситуации, с которой пришлось столкнуться):

1. В большинстве случаев переговоры с дольщиком ведет не тот, кто принимает решения по затронутым в ДДУ вопросам (чаще всего инвестора слушает менеджер).
2. Дольщик заинтересован в покупке выбранной квартиры гораздо больше, нежели застройщик в получении денег от одного «мелкого» клиента (особенно если тот покупает студию или «однушку»).
3. И выплывающее из предыдущего пункта – застройщик быстрее согласится изменить некоторые положения договора и пойти на уступки инвестору, покупающему несколько квартир, нежели прислушиваться к дольщику, выбравшему ту же крохотную студию.
4. Высокий спрос на объект. Когда у застройщика в отделе продаж очередь – вероятность того, что он пойдет вам на уступки, крайне мала.
5. Распространяющиеся слухи о том, что в договор внесены изменения. Существует вероятность «сарафанного радио», вследствие чего другие покупатели начнут активно давить на застройщика и требовать правок или изменений в каждом договоре. Чтобы не допустить таких «заморочек», застройщик готов отстаивать свои позиции до последнего, отказывая даже самым перспективным инвесторам.

Все эти моменты необходимо учитывать и продумывать их нейтрализацию заранее. Не менее важно добиться встречи с юристами застройщика, а не с менеджером, который не способен повлиять на договор. Действия дольщика должны быть таковыми:

1. Внимательно вычитать предложенный договор – со мной это сделал юрист.
2. Выделить положения, которые для вас являются принципиально неприемлемыми или несут серьезные риски. У меня были такие пункты:
   • слишком большая неустойка (материальная ответственность дольщика за невыполнение условий договора);
   • привязка к курсу доллара (подразумевает возможное увеличение стоимости квартиры);
   • указанная в договоре собственная эксплуатационная/управляющая компания застройщика.
3. Сформулировать эти положения в других редакциях – так, чтобы найденные риски для инвестора (вас) свести к минимуму. И предоставить их юристам.

Застройщики обычно не хотят соглашаться на следующие изменения в договоре:

• увеличение их материальной ответственности при невыполнении обязательств;
• изменение порядка проведения расчетов (как у меня – нужно было отвязать стоимость квартиры от курса быстрорастущего американского доллара);
• предоставление дольщику права свободы выбора управляющей организации (с этим я еще готова была смириться);
• установление конкретных сроков передачи недвижимости в собственность покупателя (повезло, что в моем договоре они были четко прописаны, иначе бы и в этом месте я возмутилась);
• уменьшение материальной ответственности дольщика в случае ненадлежащего выполнения условий договора (чрезмерная неустойка – тоже пункт «из моей оперы»).

Что такое переуступка прав по ДДУ?

Говоря простым языком, переуступка — это возможность продать/купить квартиру, которая ранее была приобретена по ДДУ у застройщика. В этом случае сделка совершается не напрямую с девелопером, а с другим дольщиком (физическим или юридическим лицом).

При оформлении переуступки прав по ДДУ заключается договор цессии. Он фиксирует переход недвижимости от изначального покупателя (цедента) к новому (цессионарию). В итоге после сделки право требования на жилье по ДДУ будет принадлежать уже другому дольщику, который сможет претендовать на него после ввода новостройки в эксплуатацию.

При переуступке прав стоит обратить внимание на то, как будут производиться расчеты, и зарегистрировать договор в Росреестре. Кроме того, в случае банкротства застройщика цессионарий имеет право претендовать только на ту сумму, которая указана в изначальном ДДУ — а не на ту, которую заплатил по договору переуступки.

ДДУ: дополнительные условия

Помимо обязательных условий в договор участия в долевом строительстве стоит включить условия дополнительные, которые определяют взаимоотношения заключивших договор сторон. К ним относятся права и обязанности сторон, порядок уступки прав требований по договору, условия и порядок расторжения договора, условия изменения договора.
Так, в договоре должно быть указано, когда и при каких условиях этот документ может быть изменен. Например, в договоре может быть определена стоимость квартиры и при этом дополнительно сказано, что в нее не входит стоимость окон, которые будут установлены в квартире. Что обязанность по оплате стоимости установки окон у участника строительства возникает по получении уведомления от застройщика о необходимости произвести их оплату. Тогда их стоимость будет определяться в результате дополнительного соглашения сторон.

Цена объекта должна быть согласованной. В случае, если в договоре прописана цена договора и отсутствуют положения о возможности ее изменения, у гражданина не возникнет обязанности по оплате дополнительных квадратных метров. Даже если в результате строительства окажется, что фактическая площадь объекта оказалась больше той, что была первоначально предусмотрена проектом.
Если же договор составлен таким образом, что в результате обмера органами технической инвентаризации площадь объекта изменена, и положениями договора предусмотрено, что стороны обязуются возместить друг другу возникшую разницу, то, если площадь квартиры увеличилась, гражданин должен произвести оплату дополнительных метров, а застройщик обязан возместить дольщику разницу при ее уменьшении.

Причем в данном случае совершенно неважно, на сколько именно уменьшилась площадь квартиры: на 10%, на 5% или на один квадратный метр. Перерасчет должен быть произведен. Даже если после завершения строительства квартиры ее площадь оказалась меньше на 0,5 кв. м той, что предусмотрена договором, участник имеет права требовать соразмерного уменьшения.

В некоторых случаях в договоре могут содержаться условия, исключающие возможность перерасчета цены договора, если разница между фактической и проектной площадью квартиры оказалась менее 5%. Такие условия признаются ущемляющими права потребителей и не соответствующими требованиям законодательства.

«Нужно понимать, что когда Регистрационная палата при регистрации договора проводит экспертизу документа, она прежде всего проверяет этот документ на соответствие законодательству о регистрации. Даже если в нем есть условия, которые в силу закона явлюятся недействительными, договор все равно могут зарегистрировать, — объясняет начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края Елена Хамардюк. — Так, в нем могут быть прописаны все существенные условия: указаны сроки передачи объекта, определена цена, порядок ее изменения, — но при этом в него внесены необязательные условия, исполнение которых ущемляет права потребителей. Участники строительства воспринимают факт регистрации как подтверждение того, что договор соответствует всем требованиям, предъявляемым законодательством».

Что такое «долевое строительство изменения»

В поисковой системе интернета начался ажиотаж вокруг темы долевого строительства. Многие россияне стали искать ответы на вопросы, что такое «долевое строительство изменения» или «долевое строительство 2017».

Остановимся на этот более подробно. Тем более, что с января 2017 года действительно произошли изменения. Они глобально меняют как отношения в сфере участия в долевом строительстве по 214-ФЗ, так и положение дольщиков. Кроме того, существенным образом меняется право долевого участия в строительстве. Новые поправки направлены на:

• повышение надежности рынка недвижимости;
• создание механизма дополнительной защиты дольщиков от возможных рисков незавершенности строительства;
• повышение уровня ответственности застройщиков перед инвесторами.

Выбор обслуживающей компании

Перед заключением ДДУ также необходимо уточнить сведения о фирме, которая будет осуществлять обслуживание дома после его сдачи. Нередко компании устанавливают сравнительно высокую плату за предоставление услуг (в этом случае дополнительные ежемесячные траты неизбежны). Эти сведения можно уточнить как в самой компании, которая будет осуществлять обслуживание, так и у жильцов домов, пользующихся ее услугами. Также можно поискать отзывы в сети Интернет. Как показывает практика, поменять обслуживающую компанию достаточно сложно — именно поэтому не стоит игнорировать данный пункт.

Договором долевого участия называют способ приобретения недвижимости в доме, построенном на вложения будущих хозяев квартир. Договор заключается между застройщиком и дольщиками. Согласно ему, застройщик берёт на себя обязанность на протяжении установленных сроков возвести, привести в жилое состояние и сдать в эксплуатацию многоквартирный дом. А дольщики обязаны оплатить стоимость строительства, прописанную договором.

ДДУ не похож на обычную куплю-продажу недвижимости, поскольку во втором случае, покупатель становится владельцем купленного жилья сразу же после заключения сделки и оплаты её стоимости. А при ДДУ, даже если дольщик внёс все требуемые договором деньги, он не сможет стать собственником квартиры до тех пор, пока:

• строительство всего дома не будет окончено;
• здание не будет сдано к эксплуатации;
• не будет подписан официальный акт передачи жилья от застройщика к дольщикам.

До окончания этих этапов может что-то случится (заморозка стройки, банкротство застройщика, смещённые сроки окончания строительства), поэтому дольщик не всегда сразу становится владельцем своего жилья.

Чтобы договор считался действительным, его нужно сначала зарегистрировать в Росреестре.

ДДУ, если он правильно составлен, может служить защитой для дольщика, в случае непредвиденных ситуаций или банкротства фирмы. Сведения, которые обязательно должны быть прописаны в ДДУ:

1. Данные о строящемся объекте
   и отдельной квартире (точный адрес, этаж, расположение на этажной площадке).
2. Назначение объекта
   (жилое помещение).
3. Технические характеристики
   (площадь всей квартиры и отдельных комнат, планировка, наличие дополнительных помещений – кладовка, балкон, лоджия).
4. Сроки строительства
   (две даты: день введения здания в эксплуатацию и день передачи права собственности на квартиру дольщику). Если сроки нарушены, дольщик вправе обратиться в суд за назначением штрафных санкций или выплаты пени за каждый просроченный день.
5. Гарантия на объект
   . На конструктивные элементы (полы, стены, проёмы, крышу, потолок, окна) должна предоставляться гарантия сроком минимум на 5 лет, а на коммуникации в квартире, встроенное оборудование – минимум 3-х летний гарантийный срок. Если дольщик обнаружит изъяны, дефекты или проблемы во время эксплуатации, то он может требовать исправления недочётов от застройщика за его счёт либо компенсацию затрат, понесённых дольщиком.
6. Цена
   (полная стоимость объекта, которую обязан заплатить дольщик).
7. График уплаты взносов
   (обозначение каждого срока внесения очередной платы, размер таких выплат, порядок уплаты – по частям или единовременно).
8. Права и обязательства каждой из сторон.
   Прописываются обязанности дольщика регулярно проплачивать оговоренную сумму на счёт застройщика. Указывается, каким образом застройщик будет выполнять свои обязательства в отношении вкладчика.
9. Ответственность за несоблюдение условий договора.
   Определяется как для дольщика, так и для самой строительной фирмы.
10. Регулирование непредвиденных ситуаций.
    Прописываются действия обеих сторон в случае возникновения претензий, форс-мажорных обстоятельств или разрыв договорных отношений в одностороннем порядке.

Внимание: важно проследить, чтобы в договоре не было непонятных или невыясненных пунктов для дольщика, а также тех условий, которые можно трактовать по-разному. ДДУ заключается только в письменном виде, а затем регистрируется в ЕГРН. Это обезопасит дольщика и подтвердит его право на обладание квартирой.

Как зарегистрировать ДДУ?

Шаг 1

Прежде всего дольщику необходимо собрать комплект документов, установленный 214-ФЗ:

1. ДДУ со всеми приложениями к нему. Понадобится три экземпляра-подлинника: один – для застройщика, второй – для Росреестра, третий – для самого дольщика. Количество экземпляров зависит от количества участников долевого строительства.
2. Заявление застройщика и дольщика о государственной регистрации ДДУ. Обычно оно заполняется в органе Росреестра или в МФЦ.
3. Документы, удостоверяющие личность заявителя. Физические лица вправе обратиться за регистрацией как лично, так и через представителя, который действует на основании доверенности, заверенной у нотариуса. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют свидетельство о рождении ребенка. Представители недееспособных – документ о назначении их опекунами.
4. Нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга участвуют в долевом строительстве по одному ДДУ, нотариального согласия не требуется.
5. Договор залога права требования (в случае, когда дольщику предоставляются кредитные/заемные средства) – для одновременной регистрации обременения права.
6. Документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленное застройщиком и согласованное с участником долевого строительства. В описании должно указываться местоположение квартиры на плане создаваемого многоквартирного дома и ее планируемая площадь.

Шаг 2

Уплатить госпошлину за регистрационные действия.

Размер госпошлины для физического лица – 350 рублей. Так как госпошлина уплачивается в равных частях каждой стороной сделки, то физическому лицу требуется заплатить 1/2 от 350 рублей, то есть 175 рублей.

Предоставлять документ об уплате госпошлины не требуется, но заявитель вправе приложить его к пакету документов по собственной инициативе.

Если информация об уплате госпошлины отсутствует, документы к рассмотрению не принимаются.

Шаг 3

Подать комплект документов на регистрацию вместе с заявлением сторон (застройщика и дольщика). Сделать это можно лично в региональном отделении Росреестра по месту нахождения строящегося многоквартирного дома или в отделении МФЦ в электронной форме. Также документы и заявление можно направить по почте.

При подаче документов лично требуется присутствие как дольщика, так представителя застройщика.

После сдачи документов необходимо получить расписку в том, что они приняты на госрегистрацию. Расписка должна содержать:

1. дату представления документов;
2. перечень представленных документов;
3. ФИО специалиста, принявшего документы, его подпись и телефон;
4. ФИО специалиста, у которого в течение срока регистрации можно узнать, на какой стадии находится рассмотрение документов, и сколько времени осталось до его завершения.

Шаг 4

Получить документы после регистрации. Срок регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства занимает не более 10 дней, с последующими – не более 5 дней.

Для получения документов потребуется:

1. документ, удостоверяющий личность, либо доверенность на представление интересов заявителя.
2. расписка в получении документов.

Как расторгнуть ДДУ через суд?

ДДУ расторгается в суде, если:

1. строительство дома остановлено/приостановлено и очевидно, что застройщик не передаст квартиру в срок;
2. застройщик внес существенные изменения в проект (например, уменьшил площадь квартиры);
3. застройщик изменил назначение нежилых помещений в квартире;
4. в других случаях, предусмотренных ДДУ.

В любом из этих 4 случаев дольщик может обратиться в суд по месту нахождения застройщика с исковым заявлением о расторжении ДДУ и возврате денег, процентов и компенсации.

К заявлению нужно приложить:

• копию ДДУ;
• доказательства, подтверждающие наступление любого из 4 случаев (например,
• документы, которые подтверждают прекращение строительства, внесение значительных изменений в проектную документацию и т.д.);
• расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика;
• копии всех вышеперечисленных документов для суда, по числу участников
• судебного разбирательства;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• заверенную у нотариуса копию доверенности представителя (если ваши интересы в суде представляет другой человек);
• другие документы, которые могут подтвердить обстоятельства дела.

Если суд выносит решение в пользу дольщика, застройщик обязан вернуть установленную судом сумму в течение 10 дней с того момента, как судебный акт вступил в силу.

Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления решения суда в силу.

Похожие записи:

• Пенсионное удостоверение: как выглядит в 2023 году и как получить
• Когда нужно уплатить НДФЛ с премии, которая выплачивается вместе с авансом?
• Бронь авиабилетов для визы без оплаты