Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор мены недвижимого имущества: при обмене квартиры нужно ли платить налог». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итак, вам нужно определить сумму полученного дохода, если квартира на момент ее передачи новому владельцу находилась в вашей собственности менее 3 или 5 лет. Это необходимо для расчета дохода, облагаемого налогом, и заполнения декларации 3-НДФЛ.
Налогообложение при купле-продаже квартиры, дома и иного имущества
От уплаты платежей продавец освобождается, если объект недвижимости перешёл в собственность до 1 января 2016 года и срок владения более 3 лет при основаниях права собственности, перечисленных нами в блоке про налоги при передачу в дар.
Если же основания собственности или иных прав возникло после 01.01.2016 г., то минимальный срок владения увеличивается до 5 лет.
В остальных случаях возникает обязанность внести налог в казну. Для получения суммы налога достаточно знать правила определения налоговой базы и выполнить простые расчёты на основании двух формул:
- Кадастровая стоимость х 0.7 x 0.13. По методике налог рассчитывается, если стоимость объекта по договору менее 70% от кадастровой стоимости
- (Стоимость по договору – 1 млн. руб.) x 0,13. Приведённая формула используется по умолчанию. Расчёт налога 13% производится от рыночной стоимости по договору. При этом из стоимости при подаче декларации продавцу дозволяется вычесть максимально 1 млн руб. (имущественный вычет). Т.е. например, продали квартиру за 2.2 млн руб. А налог будет рассчитываться с 1.2 млн руб.
Практическое использование
Договор мены недвижимого имущества можно считать разновидностью договора купли-продажи. Но на практике договор мены встречается крайне редко. Очень сложно в современных реалиях найти равноценное имущество, чтобы обмен устроил обе стороны. Даже рассматривая договор с доплатой стоит острый вопрос о сумме, не смотря на четкие рыночные цены.
К тому же договор мены недвижимого имущество подразумевает ряд нюансов. Но о них чуть позже. Главное, что нужно знать нельзя обменять, например, комнату на дачу. Конечно, можно доплатить, но учитывая цены на жилье это подразумевает уже не мену, а полноценную покупку.
Так или иначе мена подразумевает равноценный обмен имущества, которое обязательно должно находиться в собственности обоих граждан. Отметим некоторые условия, которые отличают договор мены от других типов имущественных отношений:
- В договоре четко прописывают все (или значимые параметры) объектов — площадь, этажность, расположение и прочие кадастровые характеристики.
- В договоре прописывается список лиц, которые будут обладать недвижимостью после обмена.
- В договоре указываются любые дополнительные пункты, которые регулируют мену. Например, все ту же денежную доплату. Причем сумма указывается конкретная вплоть до рубля.
- Цену всех передаваемых объектов.
Дополнительные условия
Как говорилось выше нельзя осуществить мену квартиры на загородный дом. Обратим внимание на прочие нюансы, которые следует учесть в договоре мены. Например, квартира находится в собственности у нескольких собственников.
Нужно ли документально зафиксировать разрешение на мену у других собственников? К сожалению, точного ответа на этот вопрос нет.
Нормативные документы, в частности 250 ст. ГК гласит о том, что при продаже следует документально зафиксировать отказ прочих собственников на право приобрести недвижимость. Но договор мены не является актом купли-продажи скажет внимательный читатель. Все верно.
Поэтому на практике подобные вопросы для надежности следует фиксировать у нотариуса во избежание спорных вопросов. Органы регистрирующие договор мены откажут в оформлении если нет бумаг, которые подтверждают отказ от прав первоочередной покупки другими собственниками.
Следующий момент заключается в том, что имущество находится в собственности супругов. Следует ли документально подтверждать согласие второго супруга? На эту тему существует множество споров. На практике большинство людей договариваются устно и, как правило, договор мены обоюдное решение.
Но Семейный кодекс РФ говорит об обратном — в любом случае в сделках с недвижимостью требуется официальное согласие обоих супругов. Опять же документы оформляются через нотариальную контору.
Например, по стене пошла трещина или ненадлежащее качество полового покрытия. Конечно, следует внимательно ознакомится с объектом мены, но в данном случае возможно получить компенсацию, если, к примеру, трещина образовалась спустя неделю после мены. Обычно стороны мирно договариваются в этом вопросе.
Возможен даже совместный ремонт. Но по факту подобный вопрос можно решить через суд, предоставив надлежащие документы. Фото или видеосъемка до и после дефекта будет только в плюс собственнику.
К примеру, ремонт оценивается в 100 тыс. рублей при стоимости квартиры в 1 млн. В судебном порядке возможно уменьшить стоимость передачи именно на эту сумму (или увеличить доплату, к примеру).
Предлагаем ознакомиться: Договор займа между физ лицами под проценты
Но подобная ситуация маловероятно если стороны оформят дополнительный документ, в котором будет указано, что граждане провели осмотр и ознакомлены с качеством имущества. Подпись сторон снимет все вопросы по этому поводу. Как вариант, можно провести страхование имущества, но стоит уделить внимание пунктам договора. Ведь конкретный дефект может и не попадать по страховой случай.
В ситуации, когда подразумевается мена земельного участка граждане обязаны быть собственниками земли. Если участок находится в аренде, то новый собственник будет вынужден повторно оформлять документы на владении, причем факт аренды никто не отменял. Следует быть внимательным и проверять подобные факты, чтобы не стать жертвой мошенников.
Когда нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Но есть ряд исключений. Обязательство по уплате налога не возникает, если:
- недвижимость приобретена до 1 января 2016 года, и к моменту продажи прошло три года владения имуществом
- квартира куплена после 1 января 2016 года, но истек пятилетний срок владения
- цена продажи ниже цены покупки, но не менее 70% кадастровой стоимости
- стоимость покупки и продажи идентична и составляет не меньше 70% кадастровой стоимости
Мена квартиры на автомобиль
Подобные варианты обмена не так редко встречаются, как может показаться. Причин и жизненных обстоятельств может быть множество, но в любом случае сделка должна быть законной и прозрачной процедурой. В настоящее время движимая и недвижимая собственность порой равняются в цене. Дорогостоящие машины вполне сопоставимы с квартирами среднего класса, порой даже превосходят их в стоимости. Во время заключения сделки может потребоваться доплата с одной из сторон, о чем обязательно должно быть указание в договоре мены.
Текст документа должен устраивать обе стороны, поскольку после подписания его все возможные споры будут решаться в судебном порядке. Лучше всего такую юридическую сделку проводить через нотариальную контору. Это связано стем, что отступление от стандартной схемы обмена, наличие пункта о доплате и порядке смены владельца должен рассмотреть специалист.
Придется ли заплатить подоходный налог при обмене квартиры на авто? Ясность в этом вопросе внесет нотариус после проверки представленных обстоятельств. Для снижения определенных рисков, сторонам лучше всего составить два договора купли/продажи, которые следует подписать одновременно. Каждой стороне останется по два экземпляра: в одном гражданин выступит в роли продавца, а в другом будет ставить подпись в графе «покупатель».
Можно составить договор мены с обязательным указанием разницы в оплате, грамотно внести данные поможет нотариус. Минусами подобных сделок является обязательная уплата налога, причем при двух договорном варианте потребуется дважды отчитаться перед налоговой инспекцией. Нестандартная процедура не запрещена законом, но относиться к подобному обмену следует с особой осторожностью. При обмене жилплощади не стоит торопиться, предварительно следует показать проект договора юристу или нотариусу.
После согласования и прояснения сложных моментов, стороны приступают к сбору и подготовке документов. Подписанный договор вместе с документами и квитанциями по налогам и сборам подается в Росреестр, смена собственников происходит через 15-30 дней после обращения.
Многих людей, решивших провести обмен своей недвижимости, интересует вопрос: как оплатить налог. Составляя договор мены у нотариуса можно и не уплачивать налог с прибыли, но для того чтобы защитить свои права, лучше, конечно, не рисковать. После того как будет произведена доплата, нотариус поможет высчитать какой будет с неё запрошен налог. Далее, необходимо обратиться в Российский реестр, куда подаётся заявление на приобретение права собственности на недвижимость. Специалист сам рассчитает необходимую для оплаты величину налог и сообщит реквизиты, по которым его можно оплатить.
Некоторые люди стараются использовать материнский капитал в качестве доплаты за новое жилье. Довольно справедливое решение с учётом того, что обычно доплату производят при желании улучшить свою недвижимость. Но нужно понимать, что оставить оплату налога «на потом» не получится.
Интересным моментом во всей системе налогообложения является:
- только граждане России могут оплачивать налог за продажу имущества 13%;
- лица без Российского гражданства при покупке или продаже недвижимости должны уплатить 20% от дохода по сделке.
Законодательство России постоянно меняется и не исключено, что в скором времени законом будет предусмотрен фиксированный налог по договору обмена, соответственно, станут более понятны способы его оплаты.
Если недвижимость была в собственности менее 3 лет
Если недвижимость была в собственности гражданина больше, чем три года, то он освобождается от обязанности уплаты денежных средств в пользу государства, претендуя на своеобразный налоговый вычет.
Данный вычет как раз имеет величину в 13 процентов от суммы сделки. Таким образом, из 100 процентов суммы осуществляемого обмена, в счет государства не будет уплачено ни рубля.
Но если срок владения данным имуществом не превышает три года, хотя бы на один месяц – это повод оплатить предложенный государством налог. В противном случае сделка считается недействительной и не регистрируется.
Если идет обмен, в котором одно жилье находилось в собственности не более 3 лет, а другое – более 3 лет, то собственник жилья, находившегося в его распоряжении меньше, оплачивает 13 процентов от суммы сделки, касающиеся только конкретно его жилья.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Практическое использование
Договор мены недвижимого имущества можно считать разновидностью договора купли-продажи. Но на практике договор мены встречается крайне редко. Очень сложно в современных реалиях найти равноценное имущество, чтобы обмен устроил обе стороны. Даже рассматривая договор с доплатой стоит острый вопрос о сумме, не смотря на четкие рыночные цены.
К тому же договор мены недвижимого имущество подразумевает ряд нюансов. Но о них чуть позже. Главное, что нужно знать нельзя обменять, например, комнату на дачу. Конечно, можно доплатить, но учитывая цены на жилье это подразумевает уже не мену, а полноценную покупку.
Так или иначе мена подразумевает равноценный обмен имущества, которое обязательно должно находиться в собственности обоих граждан. Отметим некоторые условия, которые отличают договор мены от других типов имущественных отношений:
- В договоре четко прописывают все (или значимые параметры) объектов — площадь, этажность, расположение и прочие кадастровые характеристики.
- В договоре прописывается список лиц, которые будут обладать недвижимостью после обмена.
- В договоре указываются любые дополнительные пункты, которые регулируют мену. Например, все ту же денежную доплату. Причем сумма указывается конкретная вплоть до рубля.
- Цену всех передаваемых объектов.
Если одно из условий не выполнено или выполнено частично договор мены считается недействительным.
Заставляют платить налог? Подавайте в суд
Тем не менее, как отмечают эксперты, однозначной сложившейся судебной практики по данному вопросу нет. Однако одно из последних решений Красногорского суда в Подмосковье по подобному вопросу вынесено не в пользу налоговиков.
Нельзя не отметить, что налоговая инспекция в судебном споре билась до конца, но не смогла добиться ничего. Решение устояло не только в апелляционной коллегии Московского областного суда, но и в кассационной инстанции. Там определение не в пользу налоговиков вынесено в самом конце прошлого года.
Тем самым, пока официальные разъяснения Министерства финансов для налоговой службы не изменятся, начисления подоходного налога в таких случаях, скорее всего, не избежать. Но, с другой стороны, есть весомые шансы отменить подобное решение налоговой инспекции в судебном порядке.
Оформляем компенсацию: процедура и документы
Оформление вычета при обмене жилья осуществляется в общем порядке. Перед началом процедуры подготовьте следующие документы:
- договор мены;
- акт приема-передачи жилья;
- платежные документы (расписка о получении доплаты, квитанция, банковская выписка);
- справка 2-НДФЛ, полученная у работодателя, с указанием размера уплаченного налога за период;
- выписка из Росреестра о праве собственности на приобретенное жилье;
- декларация 3-НДФЛ (если вычет оформляется через ФНС);
- заявление (по форме, установленной работодателем или ФНС – в зависимости от способа оформления);
- удостоверения личности (оригинал и копия паспорта);
- договор купли-продажи недвижимости (если вычет оформляется на сумму расходов, понесенных на приобретение жилья);
- выписка из Росреестра на реализованную квартиру, подтверждающая срок владения жильем (если оформляется освобождение от уплаты налога для недвижимости в собственности более 3-х/5-ти лет).
Если Вы официально трудоустроены, то Вам целесообразно оформить вычет через работодателя. Документы следует передать в бухгалтерию по месту службы сразу после совершения сделки и сбора всех документов. При оформлении компенсации таким способом заказывать справку 2-НДФЛ и составлять налоговую декларацию Вам не потребуется. Спустя 10 дней с момента подачи бумаг Вам будет назначен вычет. Ежемесячно в размере 13% от Вашей зарплаты Вам будет выплачиваться компенсация до того момента, пока вся сумма возврата не будет исчерпана. Если Вы подали документы позже периода совершения обмена (квартира реализована в феврале, а документы переданы в ноябре), то Вам будет произведен перерасчет налога за период с момента совершения сделки до дня подачи документов. Сумма перерасчета будет выплачена Вам на картсчет.
Кратко: когда платить налог с продажи подаренной недвижимости?
-
Дальние родственники при получении в дар квартиры уплачивают НДФЛ сразу после переоформления прав собственности. Налог для резидентов составляет 13%, для нерезидентов — 30%.
-
Близкие родственники при дарении не платят налоги после перерегистрации прав.
-
Если ребенок получил в дар квартиру от родителя, он может продать недвижимость и не платить налог, если прошло после регистрации более трех лет. Но даже если ребенок продает недвижимость сразу, он заплатит налог, если продает недвижимость дороже.
-
Для уменьшения налога с продажи подаренной квартиры, сохраните декларацию, которую заполняли и оплачивали сразу после процедуры дарения. Если захотите продать недвижимость, налог платить не придется.
Обмен по соглашению о мене
По соглашению о мене можно осуществить обмен исключительно приватизированных квартир или иных объектов недвижимости.
Другими словами, родственники не могут поменяться между собой с приватизированной квартиры на муниципальную или наоборот.
Если обе квартиры – в собственности, то стороны просто заключают договор мены в порядке и на условиях, которые указаны в ст. 567 – ст. 571 ГК РФ. После подписания контракта осуществляется госрегистрация перехода имущественного права в Росреестре в порядке, установленным в 218-ФЗ от 13-го июля 2015-го года “О государственной…” (далее – ФЗ № 218).
Нюансы, которые следует учесть при заключении договора мены:
- каждый из родственников выступает одновременно и покупателем, и продавцом (ч. 2 ст. 567 ГК);
- если в договоре не указано иное, то квартиры признаются равноценными, если же объекты неравноценны, сторонам отдельно нужно оговорить данный момент в условиях соглашения (ч. 1 ст. 568 ГК);
- к соглашению об обмене применяются правила, предусмотренные гражданским законодательством в отношении стандартных договоров купли-продажи (Глава 30 ГК).
Возможно ли освобождение от налогообложения
Да, судя по п. 17.1. ст. 217 НК России, прибыль от продажи недвижимости может не облагаться подоходным налогом – в случае наличия соответствующих обстоятельств, предусмотренных в ст. 217.1. НК России.
В частности, согласно ч. 2 ст. 217.1. НК, не нужно платить НДФЛ, если квартира, подлежащая обмену, находилась в собственности в течение минимально предельного времени владения объектом или более.
Представленный срок может составлять:
- либо 3 года – если соблюдается хотя бы 1 из условий, указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК России (например, квартира, которая обменивается, была получена ранее в дар от близкого родственника, в порядке наследования или в результате приватизации);
- либо 5 лет – во всех иных случаях, не указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК.
Таким образом, НДФЛ платить в любом случае не придется, если ранее обмениваемое жилье было куплено, например, по договору купли-продажи, и с момента заключения сделки и до обмена прошло 5 лет или больше.
Основной вопрос, который волнует собственников, если они производят обмен квартир, обязательна ли уплата налога при таких сделках. Вопрос налогообложения обмена квартир никак отдельно не регулируется. Их главная особенность в том, что все вопросы по уплате налогов при обмене жилища регулируются теми же нормами законодательства, что и сделки купли-продажи.
В первую очередь определяется размер дохода. Именно с этой суммы и выплачивается НДФЛ. Еще один важный нюанс — срок владения недвижимостью. Если лицо, получившее доход, владело до сделки своей квартирой меньше 3 (5) лет, оно платит налог обязательно. Если более, то может быть освобождено от налоговых обязательств.