Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем апартаменты отличаются от квартиры и изменится ли их статус в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С формальной точки зрения апартаменты — это нежилые, но по характеристикам и удобствам практически не уступающие квартирам помещения, в которых можно жить. Как правило, в Москве они располагаются в перестроенных производственных или офисных зданиях в центре города или новостройках. Часто — в очень удачных районах на месте бывших промзон, где невозможно жилое строительство. По документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они с виду выглядят как обычные многоквартирные дома.
Апартаменты покупать выгоднее, чем квартиру?
Да, но здесь надо учесть несколько моментов.
Апартаменты или квартира: что лучше
Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо рассмотреть плюсы и минусы апартаментов по сравнению с квартирой. Для некоторых такой вариант покупки действительно будет более выгодным и интересным.
К преимуществам апартаментов стоит отнести:
-
новые современные здания;
-
расположение в центральных районах города;
-
наличие консьержа, охраняемой стоянки, парковки, штата уборщиц;
-
цена ниже на 10–30% —ключевой плюс апартаментов перед квартирой;
-
можно использовать для коммерческой деятельности;
-
не нужно платить за капремонт.
Минусы апартаментов:
-
помещение имеет статус нежилого;
-
при покупке, в том числе в ипотеку, невозможно использовать материнский капитал или воспользоваться госпрограммой со сниженными ставками;
-
мало прав у собственника единичного объекта, он ничего не решает;
-
комплексы могут возводиться в районах без подходящей для семей инфраструктуры (школ, детских садов);
-
более высокие коммунальные услуги;
-
соседями могут оказаться кто угодно, представляющие любой вид бизнеса;
-
не положен налоговый вычет;
-
могут забрать за долги, даже если это единственная недвижимость гражданина;
-
более высокий налог.
Зачем покупать апартаменты вместо квартиры?
Назовем 4 причины почему в 2023 году покупать апартаменты выгодней чем квартиры:
-
Инвестиции. Апартаменты выгодно сдавать арендаторам: из-за низкой стоимости (дешевле квартир) они быстро окупаются и приносят чистую прибыль.
-
Перспективы перевода в полноценное жилье. Закон, который должен был прояснить правовой статут апарт-квартир, в 2021 году принят не был. Но могут появиться и другие законопроекты, в результате которых апартаменты приравняются к жилым домам.
-
Расположения, локация. Большинство зданий расположено в привлекательных районах города: строительство жилого комплекса там невозможно, а торгового или гостиничного – вполне. Поэтому апартаменты нередко расположены в центре.
-
Стоимость. Это самый важный плюс. Многих смущает отсутствие возможности постоянной прописки. Но если у человека есть другое жилье, с этим трудностей не возникнет. Например, родители хотят купить отдельное жилье сыну-студенту. Денег на полноценную квартиру нет: прописать сына они могут у себя, а жить он будет в купленных апартаментах.
Приравнивать или нет? Согласны не все
Вопрос о том, можно ли наделить апартаменты статусом квартир, устранив названные выше различия между двумя видами недвижимости, не столь прост и однозначен, как это кажется на первый взгляд.
По словам гендиректора Института развития строительной отрасли Кирилла Холопика, такое решение вступает в противоречие с базовыми градостроительными принципами. Истоки существующих ныне проблем, как считают специалисты, стоит искать в ошибках местного нормотворчества в населенных пунктах, где активно возводятся апартаменты.
Узаконив постоянное проживание граждан в помещениях со статусом апартаментов, можно породить комплекс новых проблем. Далеко не все такие дома изначально предназначены для постоянного проживания и стопроцентно соответствуют санитарным и экологическим нормам, кроме того, не все апарт-отели могут быть дополнены необходимыми объектами инфраструктуры. В итоге, при таком подходе семьи окажутся прописанными там, где нет всех условий для комфортной жизни, что, в общем-то недопустимо.
Основные причины купить апартаменты в 2021 году
Стоимость. Покупка недвижимости в апарт-комплексах обойдется дешевле, чем в жилых. В целом, апартаменты — хороший выбор для тех, кому не важна прописка и социальная инфраструктура, но требуется удобное расположение и относительно невысокая стоимость. Семьям с детьми стоит рассматривать квартиры.
Расположение. Зачастую апарт-комплексы находятся в более привлекательных районах Москвы, где нельзя построить жилой комплекс, а гостиничный или торговый — можно. Например, ближе к центру, где нет места для масштабных комплексных застроек с необходимой городской средой, но есть участок земли под гостиницу.
Инвестиции. Апартаменты выгодно покупать для сдачи в аренду — их цена ниже квартир, поэтому они быстрее окупятся и начнут приносить прибыль. Кроме того, их можно купить на котловане и заработать на росте стоимости после сдачи.
Перспективы перевода в жилье. В 2021 году планируется принять новый закон, который прояснит статус апартаментов. На них будет распространяться Жилищный кодекс, и они фактически приравняются к квартирам в жилых домах.
В каком случае стоит рассмотреть покупку апартаментов?
Покупка апартаментов будет выгодна в следующих случаях:
-
Наличие постоянной прописки. Если у вас есть регистрация, смело рассматривайте апартаменты в качестве места для жизни. Прописка позволяет пользоваться инфраструктурой и получать льготы, если они предусмотрены в вашем городе.
-
Инвестирование. Апартаменты — подходящий вариант для вложения денег, особенно если покупать недвижимость на этапе строительства. После сдачи объекта стоимость вырастет на 30−40%.
-
Покупка для аренды. Например, в Москве апартаменты находятся в престижных районах, поэтому недвижимость быстро и дорого сдается. Стоимость однокомнатных апартаментов площадью 20 кв. м стартует от 30 тыс. руб. в месяц. Арендная ставка на жилье в центре Москва начинается от 60 тыс. руб. в месяц. При посуточной аренде доходность еще выше.
-
Приобретение за наличные. Апартаменты получится купить в ипотеку, но льготные программы не распространяются на нежилую недвижимость. Банк одобрит кредит под 10% годовых и выше.
Плюсы и минусы апартаментов
Коротко о преимуществах апартаментов:
-
Цена на 15−30% ниже стоимости квартир. Максимум выгоды можно получить на этапе строительства объекта, но есть риски.
-
Удачное расположение. Обычно ЖК с апартаментами строят в районах с развитой транспортной доступностью. В шаговой доступности всё, что нужно для комфортной жизни: торговые центры, салоны красоты, кафе и рестораны.
-
Доходность от аренды выше. Годовой доход от долгосрочной аренды апартаментов составляет до 9%, у квартир показатель ниже — до 7%. Доходность от краткосрочной аренды апартаментов — от 10%, а квартиры — от 8%.
-
Продуманная планировка. Застройщики грамотно продумывают планировку. Поэтому даже при небольшой площади помещения можно организовать комфортное место для жизни.
Теперь о минусах:
-
коммунальные платежи выше, чем в квартирах на 30%;
-
налог для собственников — 2% от кадастровой стоимости;
-
нельзя прописаться;
-
закон о тишине не действует;
-
в соседних помещениях могут находиться офисы;
-
застройщик не обязан строить детские сады, школы, больницы;
-
нельзя получить налоговый вычет, кроме вычета по процентам.
Когда апартаменты выгоднее квартиры
Главный плюс апартаментов – цена. Она всегда ниже, чем на аналогичные по метражу и расположению квартиры. Поэтому, если это не единственное жилье, а человек покупает апартаменты, чтобы, допустим, сдавать – то разница в цене компенсирует повышенную коммуналку и налоги. К тому же при необходимости в апартаментах можно открыть офис или магазин. А при сдаче в аренду апартаменты можно сдавать и частным лицам, и юрлицам или ИП для ведения коммерческой деятельности.
Апартаменты нередко появляются на месте фабрик или других градообразующих предприятий и могут располагаться недалеко от метро или в месте удобных транспортных развязок. Скажем, если у человека квартира в Московской области, где он постоянно зарегистрирован, то можно не брать ипотеку на квартиру в Москве, где он работает, а приобрести апартаменты и жить в них – так дешевле, удобнее добираться на работу, а постоянная регистрация при этом сохраняется.
Налоговые вычеты за покупку апартаментов
Имущественный вычет на покупку жилья (2 миллиона рублей) и на проценты по ипотеке (3 миллиона рублей) на апартаменты не распространяется. Оформить возврат НДФЛ можно только при покупке квартиры, комнаты, дома или долей в них. Апартаменты не входят в этот список, они отличаются тем, что в документах имеют статус «нежилые». Поэтому даже если они находятся в спальном районе или фактически используются для проживания, налоговая в вычете откажет.
В пересчете на рубли:
- за квартиру стоимостью 3 миллиона рублей можно вернуть 260 тысяч рублей за счет НДФЛ – без учета вычета по ипотечным процентам и перераспределения прав между супругами;
- за апартаменты такой же стоимостью не удастся вернуть из бюджета ни копейки.
Почему несмотря на большое количество недостатков многие люди покупают апартаменты?
Апартаменты – это несколько иной стиль, более европейский образ жизни, они чаще всего располагаются недалеко от метро и офисных зданий. Кроме того, планировки в апартаментах интереснее, чем в квартирах, есть дополнительные услуги и гостиничный сервис.
| Апартаменты | |
|---|---|
| Плюсы | Минусы |
| Выгодная цена | Невозможность прописки |
| Интересная планировка | Высокие налоги |
| Удобное расположение | Высокие коммунальные платежи |
Давайте обобщим основные отличия квартир от апартаментов:
- правовой статус;
- стоимость;
- возможность регистрации;
- наличие инфраструктуры;
- качество строительства;
- возможность перепланировки помещения (в квартирах это можно сделать только со специальным разрешением);
- развитость инфраструктуры;
- оплата коммунальных услуг;
- налоговые выплаты (на квартиры налоги меньше);
- субсидирование (распространяется только на квартиры);
- совместное владение имуществом с застройщиком (владение апартаментами распространяется непосредственно на комнаты, всеми вспомогательными помещениями владеет застройщик);
- наличие гостиничного сервиса;
- процедура оформления помещения;
- условия проживания (имеется в виду комфортабельность);
- наличие социальной инфраструктуры;
- стоимость квадратного метра;
- целевая направленность использования (временное постоянное жилье);
- принадлежность к жилому фонду;
- назначение и эксплуатационные качества.
Любое из перечисленных отличий может стать как плюсом, так и минусом в споре между квартирами и апартаментами. У каждого человека свои потребности и желания, а значит, требования к жилью будут различаться. Если вас интересует дополнительная информация по обсуждаемому вопросу, вы можете обратиться к специалистам через форму обратной связи совершенно бесплатно.
Отличия от обычных квартир
Прежде чем стать владельцем роскошных и комфортабельных апартаментов, нужно знать, чем они отличаются от привычных всем квартир. Прежде всего, это необходимо для дальнейшей эксплуатации такого особенного типа жилья.
- Квартира относится к жилому фонду, апартаменты – нет.
- Квартира должна располагаться только в жилом доме, а апартаменты можно обустроить и в гостинице, и в офисном помещении (например, для ценных сотрудников).
- Как не удивительно, но квартира может обладать меньшей площадью, что сказывается на комфорте проживания в ней. Существует даже жилье до этих пор без удобств или они присутствуют частично. А в апартаментах наличие кухни и санузла обязательно по Госстандартам. Да и кому будет интересно дорогое помещение для проживания, пускай и временного, без удобств?
- Можно столкнуться и с разными проблемами при желании сделать перепланировку в помещении того или другого типа жилья.
Для перепланировки квартиры получится получить разрешения, если будущие изменения не опасны для прочности конструкции здания в целом, не приведут к рискам изменения, нарушения прочности стен и перекрытия. Часто для перепланировки апартаментов, не входящих в жилой фонд. Проще получить нужные разрешительные документы.
Отсутствие возможности прописки не единственный отрицательный момент. На приобретенное имущество нужно платить налог, и он намного ниже для квартир, частных домов, относящихся к жилому фонду. Нежилая недвижимость облагается более высокой процентной налоговой ставкой.
Нужно точно знать, для каких целей приобретаются апартаменты. В них можно жить самому, постоянно или временно (хотя такой тип квартиры не предназначен для проживания постоянного), сдавать в аренду.
ВАЖНО! Если покупка является инвестицией и недвижимость будет сдаваться в наем, следует владельцу оформить себя как ИП, платить налоги. А при продаже апартаментов собственник не освобождается от соответствующих налоговых платежей на прибыль.