Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа: образец». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одним из главных условий сделки является цена продаваемой квартиры. Она должна быть чётко прописана в договоре. Коль скоро речь зашла о рассрочке, то продавец и покупатель обязаны оговорить график внесения платежей за приобретённую недвижимость. В противном случае сделку можно считать незаключенной.
В какой момент право собственности по данному договору переходит от продавца к покупателю?
Достаточно сложным вопросом при продаже квартиры в рассрочку является момент перехода права собственности от продавца к покупателю.
Здесь возможны два варианта развития событий. Следует учитывать, что законодательство, для защиты права продавца, предусматривает, что, до окончательного внесения стоимости, квартира находится в залоге у продавца. Соответственно, право собственности на данный недвижимый объект к покупателю в полном объеме не переходит. Покупатель приобретает только правомочия владения и пользования, но не распоряжения. Потому что на все действия будет требоваться согласие залогодержателя. Нельзя продать квартиру, передать в порядке дарения, и даже сдать в аренду на длительный срок. Ведь такое обременение обязательно должно быть зарегистрировано в Регистрационной палате. Договор купли-продажи в рассрочку с залогом скачать можно на различных юридических сайтах.
Во втором варианте регулирование более жесткое. Здесь даже правомочия владения и пользования возникают только после погашения всех платежей за квартиру.
ВНИМАНИЕ !!! Чаще всего, этот вариант применяется при заключении договора долевого участия в строительстве, когда ипотеку оформлять не хотят. Такой договор оформляется без залога. Договор купли-продажи квартиру в рассрочку без залога образец 2023 года также можно скачать на юридических сайтах.
В редчайших случаях, когда продавец абсолютно уверен в том, что покупатель выполнит все свои обязательства по оплате, может быть предоставлена рассрочка без залога и с правомочиями владения и пользования квартирой после уплаты первоначального взноса. Но это бывает, чаще всего, между родственниками и хорошими знакомыми, когда существуют доверительные отношения. Компании-застройщики на такие условия не согласятся никогда, ведь им нужны гарантии выплаты стоимости квартиры.
Как составить договор купли-продажи квартиры в рассрочку
Начнём с того, что его можно написать как в стандартном виде, так и заверить с помощью нотариуса. В последнем случае на стороны лягут дополнительные расходы по нотариальному оформлению сделки.
Теперь остановимся по пунктам на том, что же должно быть прописано в самом договоре. Само собой, это преамбула, где содержатся сведения относительно продавца и покупателя с указанием их паспортов, ИНН.
Затем следует предмет договора, где подробно описывается предмет продажи (адрес, этаж, число комнат, размер жилой и общей площади). Необходимо указать и реквизиты тех документов, в силу которых жилье является объектом собственности продавца.
Следует также отразить порядок передачи недвижимости в собственность с учётом того, что она будет предоставлена с рассрочкой платежа. В частности, в соглашении разрешается прописать, что жилье передаётся одновременно с заключением договора.
Нелишним будет прописать условие о том, что до момента полной оплаты, объект недвижимости находится в залоге у продавца в силу п.5 ст. 488 ГК РФ. Данная норма права дисциплинирует покупателя, ведь продавец может инициировать процедуру реализации проданной квартиры через суд в целях обеспечения обязательств покупателе по полной оплате.
Существует несколько основных вариантов предоставления рассрочки при покупке недвижимости:
- С первоначальным взносом или без него. Размер и порядок внесения первоначального взноса прописывают в предварительном договоре купли-продажи. В случае отказа покупателя от сделки часто эти средства не возвращаются (если оформлены как задаток).
- С начислением и без начисления процентов. Процентная ставка может быть как чисто символической, так и вполне ощутимой. В этом случае покупателю стоит задуматься о целесообразности такой сделки.
- Краткосрочная или долгосрочная. Чем короче срок полного погашения стоимости жилья, тем выгоднее продавцу и сложнее для покупателя, и наоборот.
Каждый способ имеет свои нюансы и оговаривается продавцом и покупателем до подписания договора. Если удается прийти к варианту, устраивающему обе стороны, все детали соглашения подробно прописываются в договоре купли и продажи.
Целесообразность заключения договора с отсрочкой платежа
От оформления соглашения о реализации квартиры, предполагающего рассрочку, продавцу никакой выгоды нет. Проще получить сумму целиком или с интервалами максимум в 1-3 месяца, чем ждать денежных поступлений несколько лет. Риелторы отмечают: на 1000 сделок по купле-продаже квартиры приходится 1-2 с условием рассрочки. Оформить соглашение о покупке недвижимости с условием пролонгации периода оплаты решаются по следующим причинам:
- просьба покупателя подождать, пока Пенсионный фонд перечислит сумму маткапитала в счет покупки недвижимости;
- необходимость привлечения заемных средств со стороны покупателя, в связи с чем покупка откладывается на время утверждения договора об ипотеке;
- наличие близких доверительных отношений между продавцом и покупателем и просьба последнего предоставить возможность купить квартиру в рассрочку.
Чем интересна рассрочка
Рассрочка – это поэтапная оплата недвижимости одинаковыми платежами в течение определённого промежутка времени. Расписание отражается либо в договоре купли-продажи, либо в сопутствующих соглашениях. Оплата может проводится ежемесячно, ежеквартально или ежегодно. Вопрос того, будут ли начисляться проценты, также обсуждается сторонами.
Рассрочка позволяет гражданам:
- снижать расходы при заключении ДКП;
- ослаблять нагрузку на семейный бюджет разбиением крупной суммы на множество мелких;
- купить новую квартиру, не имея при этом в наличии полной суммы её стоимости.
Существует 3 вида рассрочки:
- С залогом и выплатой остатка – проценты не предусмотрены, покупатель сразу вносит до 80% суммы, остальную часть выплачивает в течение 6 месяцев.
- Залог и оплата процентов по графику – заключается на срок от 1 года, предусматривает первый взнос в размере до 80% от суммы, начисляется 1% в месяц.
- Регулярные платежи без залога – редкий вариант, обычно продавцы требуют задаток для снижения рисков.
Риски покупателя и продавца
При оформлении ДКП с рассрочкой покупатель добровольно принимает на себя следующие риски:
- вероятность изменения доходов в худшую сторону, которая не отменит обязанность оплачивать стоимость квартиры;
- возможность отказа продавца от снятия обременения с недвижимости после того, как покупатель выплатит всю требуемую сумму;
- возможность попыток со стороны продавца оспаривания факта того, что выплаты добросовестно сделаны.
Минимизировать риски можно крайне детальным подходом к оформлению договора купли-продажи. Например, если покупатель не уверен в стабильности будущих доходов, то ему стоит отказаться от оформления ДКП на кратчайший срок с крупными выплатами.
Чтобы избежать отказа от снятия квартиры с обременения при заключении ДКП между физическими лицами, необходимо прописать в договоре дату похода в Росреестр после перечисления всех средств. Сохранение квитанций поможет избежать проблем с обременением – передавать деньги из рук в руки без расписки нельзя.
Продавец, согласивший на оплату с рассрочкой, сталкивается с такими рисками:
- неплатёжеспособность покупателя;
- просрочки по установленному графику;
- требование со стороны покупателя отменить сделку и вернуть уплаченные средства;
- возврат недвижимости в ненадлежащем виде.
Чтобы избежать проблем при требовании о возврате средств после расторжения договора, продавцу следует сохранять получаемые деньги вплоть до последней выплаты. Так же нужно отказываться от заключения рассрочки на срок, превышающий 10 лет, т. к. это существенно повышает шанс неплатежа.
В ДКП нужно отметить, что покупатель будет поддерживать помещение в нормальном состоянии и ремонтировать при необходимости до момента полного выкупа.
Соглашения о реализации недвижимости с отложенным платежом могут различаться сроками:
- Кратковременные;
- Долгосрочные;
- Личные (высчитываются в зависимости от материального состояния покупателя и иных обстоятельств);
- Беспроцентные (представляется на маленький срок, но первоначальный взнос не может быть меньше 50% от цены жилого помещения);
- С установлением процентов (производится расчет процентных обязательств, гарантирующих продавцу получение суммы за недвижимость).
В ситуации, когда рассрочка устанавливается в размере:
- От 5 до 500 тыс. руб. – для её выдачи потребуется предъявить гражданский паспорт и справку с постоянной работы, где заявителю нужно проработать не меньше 3 лет. Она предоставляется без установления процентов на период до одного года;
- От 500 000 до 1 млн. рублей – необходимо представить дополнительный документ: водительские права, технический паспорт на машину, ИНН, загранпаспорт и др. Возраст обратившегося должен быть не моложе 20 лет и не старше 65. Время погашения может составлять до двух лет.
Выходом в таком случае может стать оформление ипотеки между частными лицами. Несмотря на то, что «кредит» у наших граждан стойко ассоциируется с банками, на самом деле само понятие не предполагает обязательного участия в сделке третьих лиц.
Рассрочка может оформляться как между частными лицами, так и между покупателем и застройщиком.
Согласно ст. 488 ГК РФ, оно подразумевает передачу имущества с условием оплаты его полной стоимости в течение определенного времени. При этом на товар налагается отягчение, то есть новый собственник не сможет продать или подарить его до момента полной выплаты всей положенной суммы продавцу.
Физические лица могут согласовать выплату стоимости квартиры по договору купли-продажи в рассрочку, если покупатель ожидает получения средств. Договор при этом может быть составлен 3 видов.
- Задаток + единовременный платеж. Схема предполагает уплату покупателем первоначального задатка, который является гарантом намерения приобрести данный объект недвижимости. Оставшаяся часть суммы выплачивается одним платежом в установленный срок. Этот вариант подходит, если покупатель ожидает получения крупной суммы.
- Задаток + ежемесячный платеж. Этот вариант также предполагает уплату задатка, но основная часть долга возвращается частями. Сроки и частота выплат устанавливаются по соглашению сторон. Такая сделка может предполагать уплату покупателем дополнительных процентов и штрафные санкции за задержку оплаты. Срок договора – от 1 года.
- Помесячная оплата без задатка. Этот вариант редко встречается при заключении договора рассрочки между физлицами. Похожие условия могут предлагать застройщики при покупке квартиры в недостроенном доме. Договор заключается на продолжительный срок и предполагает большую процентную ставку по рассрочке.
Основным нормативным актом, регулирующими процедуру оформления договора купли-продажи и ипотеки между частными лицами, является Гражданский кодекс РФ. Нормативно-правовой акт содержит в себе положения, регламентирующие оформление документов в данной сфере, права и обязанности сторон. В нем закреплены специфические ситуации, которые могут возникнуть при осуществлении договоренности.
Ст. 454 ТГ РФ регулирует вопросы, связанные с оформлением договора купли-продажи. Процедура приобретения товаров в кредит, которая применяется при рассрочке платежей за квартиру, регулируется положениями ст. 488 ГК РФ.
Ряд вопросов при продаже недвижимости охватывается Семейным кодексом РФ. К примеру, если квартира является совместно нажитым имуществом супругов или находится в общей собственности нескольких граждан, то процедура продажи производится с учетом ст. 34,35 СК РФ.
Особенности уплаты налога при продаже
Если оплата осуществляется не в рамках одного календарного года – одного налогового периода. То подавать декларацию придется за несколько лет. А вычетом, предусмотренным НК РФ в случае отчуждения недвижимости, можно воспользоваться за выбранный налоговый период. Таким образом, лучше не доводить до того, чтобы рассрочка предоставлялась на срок, превышающий 1 календарный год.
Добавим, что освобождение от уплаты налогов при продаже в рассрочку, как и в других случаях, предоставляется продавцу, владевшему квартирой на протяжении длительного времени: 3 или 5 лет, в зависимости от даты приобретения. Покупатель же, может воспользоваться налоговым вычетом, чтобы вернуть некую часть НДФЛ.
Подробнее о налогообложении сделки купли-продажи квартиры можно узнать тут.
Таким образом, рассрочка при купле-продаже между физическими лицами – это реально. Она довольно выгодна для покупателя. Продавцу же можно дать такой совет: если есть возможность получить деньги сразу – воспользуйтесь этой ею. За оговоренный срок рассрочки могут произойти разные форс-мажорные обстоятельства, которые могут привести к финансовым потерям.
Нормативно-правовая база составления договора купли-продажи квартиры в рассрочку
Подписанный сторонами договор — документ, который должен составляться согласно предписаниям Гражданского кодекса РФ. Благодаря корректному изложению сути соглашения обе стороны будут защищены от обмана со стороны оппонента. Накануне оформления договора следует ознакомиться с нормативно-правовыми актами:
- ст. 550 ГК РФ о форме договора. Договоренности должны быть оформлены исключительно в письменной форме. Иные способы оформления обязательств о продаже недвижимости недействительны.
- ст. 554 ГК РФ о предмете договора. Квартира должна быть четко идентифицирована. Ее отличительные черты подробно описываются в договоре для исключения обмана. Если не указан адрес продаваемого объекта, его место расположения относительно другой недвижимости, документ считается недействительным.
- ст. 555 ГК РФ о цене имущества. Стоимость квартиры — существенное условие ДКП. Она указывается за объект целиком или за 1 кв. м. площади, но тогда общая стоимость будет равна цене 1м2, помноженного на площадь.
- ст. 556 ГК РФ о передаче имущества. Заключение договора — этап, предшествующий передаче имущества и его госрегистрации. Передача означает, что за сохранность недвижимости отвечает новый владелец. При этом он может не являться полноправным собственником, а только ожидать подачи документов в Росреестр. Передача имущества осуществляется путем подписания передаточного акта.
- ст. 489 ГК РФ об оплате товара в рассрочку. В данном случае товар — это квартира. При рассрочке в договоре купли-продажи помимо цены указываются суммы платежей, график их перечисления на счет продавца.
- ст. 551 ГК РФ о госрегистрации. При заключении сделки контрагенты должны зафиксировать переход права собственности. Для этого необходимо обратиться в Росреестр, подать оформленный по всем правилам договор, заявление. Если сделка подлежит обязательному нотариальному заверению, документы на оформление перехода прав собственности передаст сам нотариус. В договоре можно указать, что переход прав осуществиться только после полной выплаты суммы по договору. В противном случае покупатель может обратиться в суд с целью провести принудительную госрегистрацию имущества вопреки воле владельца. Вероятность того, что права перейдут покупателю через суд, ничтожно мала, но для недопущения подобной ситуации рекомендуется составлять договор под чутким руководством юриста.
Последовательность действий при оформлении купли-продажи квартиры в рассрочку мало чем отличается от обычной. Разница только в пролонгации срока оплаты.
Целесообразность заключения договора с отсрочкой платежа
От оформления соглашения о реализации квартиры, предполагающего рассрочку, продавцу никакой выгоды нет. Проще получить сумму целиком или с интервалами максимум в 1-3 месяца, чем ждать денежных поступлений несколько лет. Риелторы отмечают: на 1000 сделок по купле-продаже квартиры приходится 1-2 с условием рассрочки. Оформить соглашение о покупке недвижимости с условием пролонгации периода оплаты решаются по следующим причинам:
- просьба покупателя подождать, пока Пенсионный фонд перечислит сумму маткапитала в счет покупки недвижимости;
- необходимость привлечения заемных средств со стороны покупателя, в связи с чем покупка откладывается на время утверждения договора об ипотеке;
- наличие близких доверительных отношений между продавцом и покупателем и просьба последнего предоставить возможность купить квартиру в рассрочку.
Если рассрочка предполагает задержку полной оплаты на несколько месяцев, продавец ничего не теряет. Другое дело, если выплаты растянутся на более длительный период. Для собственника недвижимости увеличиваются риски невозврата средств, значительного снижения покупательской способности расчетной денежной единицы.
Отсрочка платежа с залогом
ДКПТ в кредит — основание для установления залоговых правоотношений. Это правило действует, если другое не предусмотрено самим договором (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Это положение распространено и на договор продажи товара в рассрочку (п. 3 ст. 489 ГК РФ).
Продавец-залогодатель получает ряд преимуществ:
- преимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного товара (п. 1 ст. 334 ГК РФ);
- возможность контролировать распоряжение залогодателя этим товаром, т.к. последний может продавать товар (другим образом его отчуждать) только с согласия залогодателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ).
Финансовая сторона договора
Одним из главных условий сделки является цена продаваемой квартиры. Она должна быть чётко прописана в договоре. Коль скоро речь зашла о рассрочке, то продавец и покупатель обязаны оговорить график внесения платежей за приобретённую недвижимость. В противном случае сделку можно считать незаключенной.
Законом не предусмотрено и не указано, что выплаты должны происходить именно ежемесячно. Поэтому, договор купли-продажи квартиры в рассрочку между физическими лицами может предусматривать и другую периодичность платежей (раз в квартал, в полугодие и т. д.).
Также следует отметить, что оплата за купленную квартиру необязательно вноситься равными частями. Например, вначале и в конце можно предусмотреть большие суммы платежей.
Важно также предусмотреть ответственность за нарушение графика. Помимо неустойки, можно обозначить также право продавца расторгнуть договор и забрать квартиру назад.
Такая возможность есть только в том случае, если условие о расторжении сделки прописано в договоре, в противном случае законодательство говорит о том, что если половина платежей уже внесена, то продавец уже не может требовать вернуть квартиру (ч. 3. ст. 489 ГК РФ).
Указанное положение не распространяется на объекты недвижимости, в случае ипотечного кредитования.
График платежей можно сделать в качестве неотъемлемого приложения к договору. При этом стороны могут в любой момент его скорректировать, изменив как сроки выплат, так и их сумму. При этом изменения в договор купли-продажи квартиры в рассрочку по соглашению сторон, подлежат государственной регистрации.