Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен авто на недвижимость: условия, порядок действий, документы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Опытные собственники о дисбалансе цен знают, поэтому стоимость имущества для обмена завышают на 15-100% по сравнению с ценой продажи. То есть если гараж продается за 300 тыс. руб., то меняется он на автотехнику стоимостью в два раза дороже. Это позволяет не только компенсировать колебание цен, но и снизить риски при обнаружении скрытых дефектов полученного имущества. Например, в ГСК «Авангард» на территории ВАО города Москвы продаётся гараж за 384 тыс. руб. Однако при обмене на авто его цена фактически удваивается.
Традиционная схема обмена с завышением цены
«Цена продажи гаража 384 000 руб. Цена обмена 420 000 руб. Обмен на автомобиль Нисан (Nissan) Максима 3,0 2 л. 680 000 руб. У кооператива есть все pазpeшения на право пoльзовaния землей. Въезды и выезды есть со всех сторон: с Большой Черкизовской и Ткацкой улицы. По всей территории и гаражам разведен свет. Шлагбаум, въезд только по пpопуcкам. Гараж сухой. Пол отсыпан щебнем и подготовлен под заливку бетоном. Размер — 6,2 метра на 3,2 метра. Высота въезда — 2 метра. Высота гаража 2,47 метра. Присутствует угловая антресоль, свет, розетка, сделаны усиленные петли, затворы дверей, ворота. Джип помещается спокойно. Хлама и мусора нет. Все документы и членские книжки есть. Долгов никаких нет с самого основания гаражей», — отмечает владелец.
При таких условиях шансы того, что более дешевую автотехнику удастся обменять на дорогой гараж, равны нулю. Собственник гаража заведомо принимает к обмену автомобиль, чья цена почти в два раза превышает стоимость его собственного имущества. В большинстве случаев это даже дает владельцу гаража дополнительную прибыль.
Пошаговая инструкция обмена
Для того чтобы совершить обмен авто на недвижимость, следует соблюдать определенный порядок действий:
- 1. Обе стороны определяются с подходящим для себя вариантом.
- 2. Производится оценка отдельно квартиры и автомобиля.
- 3. Люди устно договариваются об условиях, на которых произойдет сделка.
- 4. Заключается письменный договор мены.
- 5. Одна сторона регистрирует право собственность на недвижимость, другая – на авто.
Одно из самых главных правил благополучно заключенной сделки – проверка передаваемого имущества. Машина не может быть в залоге у финансовой или кредитной организации. Иначе в самый неподходящий момент, а именно после передачи, ее арестует служба судебных приставов. Получить данную информацию можно несколькими способами:
- обратившись в бюро кредитных историй;
- через ФССП;
- в ГИБДД;
- у нотариуса.
Владелец авто должен убедиться в «чистоте» сделки со стороны собственника квартиры. Выяснить стоимость подлежащего обмену имущества можно и самостоятельно, но обычно обращаются в какое-либо лицензированное оценочное бюро. В большинстве случаев цена недвижимости значительно превышает стоимость машины (исключение: автомобиль премиум-класса), поэтому необходимо договориться о внесении дополнительных денежных средств в качестве компенсации разницы.
Причины для обмена квартиры на автомобиль
Для простого человека может стать загадкой, зачем лишаться своей недвижимости для получения вместо нее автомобиля. На самом деле, рассматривая практику, можно выделить сразу несколько причин, которые могут толкнуть людей на совершение такой сделки.
В качестве оснований, которые могут подтолкнуть собственника квартиры обменять свою недвижимость на транспортное средство, можно выделить следующие:
- Если собственнику необходимости избавиться от ненужной ему жилой площади. К примеру, это может быть связано с необходимостью оплачивать достаточно большую стоимость коммунальных платежей, в то время как собственник не пользуется и даже не планирует пользоваться данной недвижимостью. Это – одна из самых популярных причин для обмена.
- Если автолюбитель желает обзавестись транспортным средством без оформления договора купли-продажи, а путем заключения договора мены, что гораздо проще и удобнее.
- У собственника квартиры стоит выбор между недвижимостью и хорошим автомобилем. Порой, чтобы жить в квартире, необходимо провести ее полный капитальный ремонт, а у человека может просто не быть на это денежных средств. В этом случае гораздо проще распрощаться с ненужным недвижимым имуществом и получить хороший автомобиль и денежные средства.
- Квартира неликвидная, у собственника не получается продать или реализовать данное имущество любыми иными способами.
Отношения обеих сторон подчинены тем же правилам, что и при сделке купли/продажи, но существует и несколько дополнительных нюансов, применимых именно для данных соглашений. Сам договор должен содержать следующие пункты:
- 1. Паспортные данные обеих сторон.
- 2. Описание имущества, подлежащего обмену.
- 3. Данные о существующих обременениях или их отсутствии.
- 4. Оценочная стоимость, сумма доплаты, порядок выплат.
- 5. Права и обязанности каждого.
- 6. Порядок разрешения конфликтных ситуаций и споров.
- 7. Дополнительные соглашения.
При описании недвижимости указывают почтовый адрес, площадь, количество комнат, прилагают кадастровый план, технический паспорт на жилье. Если в квартире несколько собственников, зарегистрированные лица, не являющиеся владельцами, прописанные несовершеннолетние, все это обязательно отмечают в договоре.
В данных на автомобиль указывают:
- марку/модель;
- дату выпуска:
- сведения о проводимых ремонтах, авариях и т. д.;
- пробег.
Правовое урегулирование обмена
Возможность заключения таких сделок зафиксирована в п.2 Указа Президента РФ от 27.10.1993 г. N 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”.
Соглашения обмена базируются на нормативных требованиях, которые установлены законодательством и не расходятся с требованиями ст. 31 ГК РФ, устанавливающей порядок заключения соглашений мены. Ст. 37 ЗК РФ также затрагивает договор обмена.
Обе стороны считаются и продавцами своего товара, и покупателями другого. Учитывая данный факт, совокупность правовых актов, затрагивающая управление договоров купли-продажи, применяется к соглашению об обмене земных владений.
Если объекты неравноценны, то в договоре обязательно должна быть прописана цена обмениваемых наделов. Согласно ст. 568 ГК РФ, при отсутствии конкретных условий о цене, участки принимаются за равноценные.
Оформление договора мены
В соответствии с нормами гражданского законодательства, по договору мены каждая из сторон сделки обязуется передать в собственность второй стороне одно имущество и получить в обмен другое имущество.
К данному соглашению должны применять нормы, касающиеся оформления договора купли-продажи, но только в случае, если это не противоречит нормам гражданского законодательства и существу договора мены.
Каждая из сторон такой сделки выступает продавцом того имущества, которое она обязуется передать. Одновременно с этим этот человек выступает и покупателем товара, который данный участник обязуется принять в обмен.
Из-за того, что договор мены связан с проведением большого количества сделок, нормы, касающиеся оформления данного соглашения, постоянно изменяются и дополняются. Именно по этой причине, прежде чем приступить к заключению данного договора мены, обе стороны должны внимательно изучить все внесенные в законодательство изменения.
Такой контракт подлежит обязательному нотариальному утверждению. Госпошлина за услуги нотариуса в 2020 году составляет 500 рублей за каждый утвержденный контракт договора, но такая процедура – дополнительная мера защиты от обжалования соглашения мены. Нотариус:
- подтверждает личность участников;
- подтверждает вменяемость и добровольность участия в сделке;
проверяет контракт на наличие ошибок и помогает устранить их.
Второй игрок на екатеринбургском рынке trade-in – «Брусника»
Практически одновременно с ГК «Автоплюс» свою программу обмена авто на квартиру запустила . Она сотрудничает с несколькими автосалонами, готовыми выкупать машины у граждан в режиме он-лайн. Окончательная цена определяется после проведения диагностики авто. В счёт полной или частичной оплаты новой квартиры принимаются «леворукие» иномарки (кроме китайских), не старше 12 лет. Главное отличие от схемы, реализуемой «Автоплюсом», – клиент получает в автосалоне деньги наличными. Их он вносит на банковский счет, с которого будет произведена оплата за квартиру в новостройках «Брусники». Если стоимость авто выше стоимости квартиры, то разницу человек может использовать по своему усмотрению. Диагностика, продажа авто и заключение договора с застройщиком занимают не более 2-3 дней.
Услуга авто-квартирного trade-in была запущена «Брусникой» два месяца назад. За прошедшее с тех пор время было получено около 200 заявок от клиентов. Наибольший интерес проявляют потенциальные покупатели квартир в жилом районе «Южные кварталы» и жилом доме «Кандинский».
Подготавливаем договор купли-продажи автомобиля
Договор купли продажи автомобиля – главный документ рассматриваемой сделки. Продажа авто может проходить на основании ДКП. Эта процедура малозатратная и достаточно простая. Для заполнения бланка достаточно всего 10 минут. К тому же сделка, проведенная по ДКП, считается безопасной – риски минимизируются. Но для перестраховки желательно распечатать акт приема-передачи. Благодаря акту в случае спора будет проще доказать факт передачи автомобиля.
Что касается составления договора, лучше доверить это дело профессионалам. Конечно, можно попытаться все сделать самостоятельно, вот только так шансы на ошибки в документе существенно возрастают. Например, часто в договоре могут быть пропущены важные пункты (с описанием пробега и т.п.). Если не хотите пользоваться услугами юристов, можно скачать актуальный бланк договора в интернете.
Правовой статус объекта если в регистрации права отказано?
Если гражданин подает документы самостоятельно, и пакет проходит правовую экспертизу, вполне вероятным является отказ в регистрации. В этом случае правовой статус объекта изменяется следующим образом:
- Сразу после подписания документов объект недвижимости блокируется, им не может распоряжаться ни одна из сторон.
- В момент отказа стороны должны принять решение о дальнейших действиях. Все зависит от причин отказа и возможности их устранить. Если причиной является несоответствие договора российскому законодательству, документ можно считать ничтожным, а поэтому права на объект вновь находятся у продавца.
- При повторной попытке «переходный» статус вновь устанавливается с момента подписания нового договора.
Квартиры, которые можно обменять на авто
При возникновении у обеих сторон желания обменять квартиру на транспортное средства, они должны осознавать, что недвижимое имущество ценится гораздо больше, чем автомобили. Именно по этой причине, даже если обмениваемая квартира находится не в самом лучшем состоянии или имеет небольшой метраж, собственник все равно должен потребовать доплаты.
На таких же условиях должен проводиться и обмен отдельной комнаты на автомобиль. Владелец имущества имеет право на получение хоть и большой, но доплаты за обмен своей недвижимости на легковое транспортное средство.
Размер такой доплаты напрямую зависит от качества и модели обмениваемого автомобиля. Авто премиум класса стоит гораздо дороже, чем обычная иномарка, которая длительное время находилась в эксплуатации собственника. Поэтому собственник квартиры имеет право на получение большего размера компенсации за получение старого автомобиля, не относящегося к премиум моделям.
Как оформить договор мены квартиры на машину
В соответствии с нормами гражданского законодательства, собственник недвижимого имущества может рассчитывать на получение доплаты по договору обмена квартиры на автомобиль, при оформлении данной сделки двумя способами.
Первый вариант – оформление между участниками сделки договора мены. В этом документе обязательно должна быть прописана сумма, которую вторая сторона соглашения должна выплатить, чтобы сделка считалась равноценной.
Второй вариант – оформление сразу двух договоров купли-продажи. В таком случае участники сделки будут являться одновременно и продавцами, и покупателями.
Отличие договора мены заключается в том, что данная сделка проводится путем заключения договора не в одном, а сразу в двух экземплярах. В такой ситуации сторонам будет гораздо проще указать в документе о факте доплаты для того, чтобы обмен можно было считать равноценным.
По гражданскому законодательству, каждая из сторон имеет право установить стоимость своего отчуждаемого имущества самостоятельно. В свою очередь, второй участник сделки имеет право согласиться или не согласиться с данным условием договора.
Помимо положительных моментов, данное соглашение имеет и отрицательный момент. В соответствии с нормами российского законодательства, такая сделка облагается налогами. То есть, установленные налоговым законом 13 процентов придется уплачивать не с одного договора, а сразу с двух.
Переход права собственности по договору купли-продажи
Процедура оформления обмена транспортного средства на недвижимое имущество проходит в установленном порядке. Все детали сделки должны быть зафиксированы юридически – рыночная стоимость объектов, сумма доплаты, факт передачи денежных средств и так далее.
На практике в большинстве случаев люди обменивают автомобиль на квартиру с доплатой. Это связано с тем, что жилье обычно стоит гораздо дороже подержанных машин. Конечно, цена зависит от месторасположения недвижимости. Однако хорошая квартира в современном доме с течением времени обычно не теряет свою рыночную стоимость, за исключением кризисных явлений в экономике. Чего не скажешь об автомобилях, которые начинают дешеветь уже с первого дня эксплуатации.
Основными этапами оформления договора будут следующие:
- Обсуждение общих условий сделки. Определение её формы.
- Сбор необходимых документов, их проверка на подлинность и достоверность.
- Подготовка проекта договора. Его обсуждение.
- Подписание договора и передача имущества.
- Регистрация перехода прав на недвижимость, постановка на учет транспортного средства.
Самое главное из всего этого – проверить чистоту документов и имущества исключить все возможные риски, посредством включения в договор мены необходимых пунктов.
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:
- Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
- После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
- Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.
Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.
Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:
- С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
- С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.
Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.
Как передать и получить деньги
К моменту обращения в ГИБДД деньги должны быть уже переданы продавцу. Но если сделка не прошла регистрацию, она считается незаключенной. И здесь есть вариант столкнуться с мошенническими действиями. Поэтому в договоре купли-продажи можно указать задаток, который покупатель вносит продавцу, а остальная часть суммы передается уже по факту регистрации сделки.
Можно обойтись без задатка и передать деньги в присутствии сотрудника ГИБДД. Но в любом случае стороны должны составить и подписать расписку, в которой должно быть обязательно указано, за что были переданы деньги и в каком размере.
Каким способом передаются деньги, оговаривается на усмотрение сторон. Можно:
-
воспользоваться безналичным платежом и перевести деньги на карту,
-
рассчитаться тет-а-тет без участия посторонних,
-
воспользоваться услугами финансовых организаций (в этом случае их придется оплачивать дополнительно).