Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

По сути, это сейф в банке, расположенный в охраняемом хранилище, доступ к которому есть только у лиц, участвующих в сделке. Арендатором ячейки чаще всего выступает покупатель квартиры, им же в сейф помещается требуемая сумма. Банк отвечает исключительно за сохранность сейфа, но не его содержимого. Между покупателем, продавцом и банком заключается дополнительное соглашение, регулирующее все права и обязанности сторон. Именно продажа квартиры продавцом через банковскую ячейку несет меньше всего рисков и считается оптимальным способом проведения сделки.

Безопасность превыше всего: выбираем аккредитив

На сегодняшний день, пожалуй, самый безопасный вид передачи денег, используемый на рынке недвижимости, – это аккредитив.

Аккредитив – это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.

1. Можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков – краж, фальшивых купюр и т. п.
2. Поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо.
3. При оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно.

Нюансы составления договора

Ответственность за составление договора аренды ячейки несет сам банк. Его необходимо внимательно изучить, как правило, он не подлежит корректировке. С особой тщательностью нужно проверить пункты, связанные с решением форс-мажорных ситуаций, порядком доступа к сейфу, а также пути решения проблемы утери ключа.

Решение о выборе банка принимается по обоюдному согласию сторон. В договоре делается отметка о сроках изъятия продавцом денег из хранилища и о документах, которые потребуется предоставить при этом. Лучше обращаться в крупные банки или рекомендованные юристами конторы, чтобы исключить возможность банкротства или отзыва лицензии и организации: это позволит практически полностью исключить риски при продаже квартиры через ячейку.

В договоре купли-продажи указывается, что оплата квартиры будет проводиться именно через использование банковской ячейки. Отмечается банк, в котором это будет происходить и номер договора аренды.

Дополнительной гарантией безопасности всех участников сделки станет присутствие (или консультация) юристов при заключении договоров.

Нюансы, если квартира покупается в ипотеку

В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.

Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.

Банковский аккредитив — это способ безналичного расчета, при котором деньги за квартиру хранятся в банке, а тот переводит их продавцу уже после регистрации сделки.

Это безопасный способ по нескольким причинам:

• это безналичный расчет — деньги хранятся не в сейфе банка, а на счете, доступ к которому есть только у банка;
• открыть аккредитив можно без присутствия продавца;
• банк переведет деньги на счет продавца, только если переход права собственности будет зарегистрирован.

Получается, банк выступает третьей стороной: получает деньги, хранит у себя и отдает, только когда убедится, что сделка зарегистрирована.

Разберем по шагам, как передают и получают деньги с помощью аккредитива:

• покупатель открывает в банке аккредитивный счет на имя продавца;

• покупатель переводит на этот счет всю сумму за квартиру;

• Росреестр регистрирует переход права собственности;

• продавец показывает банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи, или выписку из ЕГРН, или любой другой документ, который указали в договоре в условиях доступа к аккредитиву;

• продавец получает деньги на свой счет.

Особенности заключения договора

При проведении расчетов с привлечением банковской ячейки заключается договор между продавцом и покупателем, а также соглашение с банком об аренде банковской ячейки. Кредитные организации в большинстве случаев предлагают типовые бланки документов, предполагающие условия использования хранилища. Согласно сложившейся практике договор аренды ячейки заключается на срок 1 месяц и может предполагать условия пролонгации.

Договор купли-продажи должен содержать следующие существенные условия:

• данные об участниках сделки;
• информация об объекте;
• продажная стоимость недвижимости;
• правила внесения денег;
• условия, определяющие возможность доступа продавца и покупателя к сейфу;
• сроки исполнения обязательств участников.

Условия допуска к ячейке продавец и покупатель определяют самостоятельно. В большинстве случаев этот список является небольшим, но ограничений на пакет возможных для предъявления документов нет.

В перечень наиболее часто указываемых входит:

1. Паспорт продавца;
2. Договор купли-продажи, прошедший регистрацию в Росреестре;
3. Выписка из реестра для подтверждения права собственности, которое возникло в результате сделки у покупателя.

При продаже квартиры от покупателю продавцу передается значительная сумма денег, она может начисляться не одним миллионом.

Обе стороны сделки всегда волнуются, чтобы операция прошла спокойно, безопасно, чтобы не столкнуться с аферистами и не стать жертвой мошенников. Для безопасности сделки покупатель и продавец привлекают к ней юристов и риэлторов.

Но иногда и эти меры кажутся недостаточными. И поэтому все чаще при покупке и продаже недвижимости используется банковская ячейка, в которой хранятся деньги за квартиру, предназначенные продавцу.

ВАЖНО! Аренда ячейки проводится уже тогда, когда сделка подходит к этапу подписания договора и передачи денег.

Чтобы правильно использовать банковскую ячейку, следует знать и правильный порядок оформления купли-продажи. Продажа квартиры через агентство или без него выполняется по общей схеме (могут быть только некоторые дополнения и нюансы). Общая схема продажи:

• Сначала продавец подготавливает жилье к осмотру покупателями и выставляет его на продажу. Проводится реклама недвижимости, объявление может выставляться на специальных сайтах, сопровождаться фотографиями.
• После осмотров определяется покупатель. Уже с ним обговариваются нюансы продажи, сроки, точная сумма. Заключается сначала предварительный договор, дается залог.
• Если сделка осуществляется с помощью риэлтора, он помогает продавцу и покупателю подготовить документы, проверяет их. Но стороны могут действовать и самостоятельно, не оплачивая услуги риэлтерской компании.
• Сторонами подписывается договор, на основании которого жилье от одного собственника переходит к другому.
• И наступает теперь этап проведения расчетов, выполняется регистрация недвижимости за новым собственником. Для регистрации нужно подать документы в Единый Реестр недвижимости.

Плюсы и минусы аренды

• В ячейке сумма сохраниться при любых обстоятельствах. Деньги банку не принадлежат, он не сможет ими распоряжаться даже в случае своего банкротства.
• Закладка денег, расчет ими выполняются в помещении банка, оснащенном видеонаблюдением. Это еще один фактор гарантии.
• Забрать деньги продавец может в любое удобное для него время. Это важно для безопасности лица, которое выходит из банка с большой суммой денежных средств.

Что можно отнести к минусам?

1. Хотя на аренду и составляется договор, в нем не указывается сумма закладки.
2. Продавец предъявляет сотрудникам банка документы по купли-продажи с отметкой о регистрации. Но никто не проверяет, насколько достоверны такие документы. Банки даже вносят в договор аренды пункт о том, что они не отвечают за подлинность бумаг.

Помимо банковских ячеек следует использовать и другие средства для защиты сделок с недвижимостью — работать через риэлторов и при помощи юристов, тщательно проверять документы, проводить расчет в присутствии свидетелей.

✅ Как проходит сделка купли-продажи квартиры через ячейку: этапы и документы

Порядок действий при использовании банковской ячейки является универсальным, т.е. одинаковым для всех банковских учреждений. Вот, как сделка купли-продажи с арендованным сейфом осуществляется в «Сбербанке» – крупнейшем российском финансово-кредитном учреждении:

1. Продавец и Покупатель вместе выбирают офис, в котором будут храниться деньги. Они обращаются в банк (либо по телефону, либо путем личного посещения) и договариваются об аренде сейфа.
2. Между Покупателем (Арендатором) и банком заключается договор аренды. Покупателю необходимо иметь при себе документ, подтверждающий его личность и регистрацию по месту жительства в РФ. Это может быть внутренний российский паспорт, заграничный паспорт, удостоверение личности военнослужащего РФ, вид на жительство и т.д. Если Покупатель – гражданин иностранного государства, то он должен будет предоставить миграционную карту, въездную визу (для стран с визовым режимом), документальное подтверждение временной регистрации на территории РФ.
3. При необходимости вместе с договором аренды заключается и допсоглашение. Здесь прописываются условия, касающиеся Продавца и его доступа к деньгам. Например, стороны могут договориться, что Продавец сможет забрать средства через 25 дней после наступления определенной даты и выполнения определенного шага.
4. Покупатель может попросить у банковского служащего технические средства для пересчета и проверки подлинности купюр. Ему будет выделена отдельная комната (переговорная) для выполнения всех необходимых операций. Если Покупатель не захочет выполнять эту процедуру самостоятельно, то сможет заказать соответствующую услугу в банке. Средняя стоимость подсчета и проверки подлинности купюр – 0,3% от всей закладываемой суммы, но не менее 100 рублей. Для иностранной валюты применяются другие расценки – около 15 рублей за купюру.
5. Далее Покупатель закладывает средства в ячейку.
6. В «Сбербанке» и Покупатель, и Продавец получают договор аренды банковской ячейки и акт приема-передачи в пользование индивидуального сейфа. А вот ключ от арендованного сейфа передается только 1 из участников сделки. Обычно после закрытия ячейки этот ключ остается у Покупателя. «Сбербанк» не требует внесения залога за ключ.
7. Участники сделки покидают депозитарий и возвращаются в 1 из кабинетов офиса. Здесь оплачивается аренда сейфа и стоимость оказания услуги по обеспечению контроля за допуском к сейфу.
8. Далее стороны выполняют необходимые процессуальные действия – составляют и подписывают договор купли-продажи квартиры (если он еще не был подписан), собирают документы, регистрируют переход права собственности в Росреестре. Все эти шаги занимают в среднем от 1 недели до 1,5 месяца (в зависимости от того, на каком этапе находится купля-продажа и насколько сложной она является).
9. После того, как стороны исчерпывающе исполняют свои обязательства по основному ДКПК, Покупатель передает ключ от сейфа Продавцу.
10. Продавец обращается в банк с ключом, своим паспортом и необходимыми документами (см. ниже).

Для взятия денег из банковской ячейки Продавцу понадобится документально подтвердить факт продажи квартиры Покупателю. Достаточным подтверждением является оригинальный договор купли-продажи квартиры, на котором проставлены:

• штамп Росреестра;
• запись о том, что купля-продажа прошла государственную регистрацию, и квартира официально перешла к Покупателю.

Однако иногда стороны прописывают в дополнительном соглашении и другие пункты. Например, Покупатель может указать, что для доступа к деньгам Продавцу требуются:

• уже упомянутый договор купли-продажи с необходимыми регистрационными отметками;
• выписка из домовой книги, свидетельствующая об освобождении квартиры от жильцов;
• Единый жилищный документ, заменяющий собой выписку из домовой книги и т.д.

Кратко о процедуре продажи квартиры

В независимости от того, используются ли услуги риелтора или нет, продажа квартиры включает в себя следующие этапы:

• подготовка к продаже (приведение квартиры в надлежащий вид, назначение стоимости);
• выставление недвижимости на продажу;
• поиск покупателя, проведение осмотров, достижение договоренностей (итоговая цена с учетом торга, сроки оформления сделки, передачи прав собственности и пр. условия);
• подготовка договора и других документов, проверка покупателем чистоты квартиры самостоятельно или с помощью других специалистов (юрист, риелтор и пр.);
• подписание договора;
• проведение расчетов и регистрация недвижимости в Росреестре (при использовании сейфа этапы объединены).

Банковская ячейка используется на этапе проведения расчетов между покупателем и продавцом. Она – не обязательное условие сделки. Продать квартиру можно и без нее.

Чаще всего расчеты через банковскую ячейку проходят между физическими лицами, если покупатель желает расплатиться наличными.

Подводные камни и пути обхода

• Из подводных камней можно отметить разве что мошенничество с самим договором купли-продажи. Например, покупатель уговаривает продавца указать в соглашении меньшую сумму сделки, чтобы уменьшить сумму налога.

  В результате он закладывает в ячейку и оплачивает ему только эти деньги, а обещанную разницу оставляет себе. Оспорить такой договор практически невозможно. Чтобы этого не произошло, не стоит соглашаться на подобные схемы.

• Еще один вариант: искусственное затягивание регистрации сделки. В договоре аренды ячейки прописывается срок изъятия денег. По его истечении покупатель вновь получает доступ к сейфу, мотивируя это тем, что сделка сорвалась.

  Таким образом, вполне может сложиться ситуация, когда у ловкого покупателя останутся и деньги, и квартира (пока не зарегистрированная). Чтобы этого не произошло желательно проверить договор купли-продажи на предмет ошибок (на случай, если Росреестр откажет в его приеме) и оговорить в его тексте сроки госрегистрации и ответственность за ее затягивание.

Этот процесс проходит следующим образом: участники сделки (и физические, и юридические лица), до двух с каждой стороны, решают вопрос о необходимости аренды хранилища на стадии передачи денег за объект, когда другие договоренности по оформляемой недвижимости уже завершены. Для оформления соглашения участники сделки лично приходят с паспортами в кредитное учреждение. Адреса отделений, предоставляющих банковскую ячейку при купле-продаже квартиры, выставлены на официальном сайте Сберегательного банка России, там же и информация о наличии свободных ячеек. Перед оформлением определитесь с объемом хранилища, чтобы быть уверенным, что войдут все наличные средства.

Размеры ячеек составляют 31 – 62 см по ширине и 4 – 60 см по высоте.

В тексте договора аренды индивидуального сейфа содержатся следующие пункты:

• стоимость аренды;
• права сторон;
• порядок аренды сейфа;
• условия допуска к сейфу;
• права и обязанности банка.

После подписания каждый участник получит следующий пакет:

1. Договор аренды;
2. Акт приёма-передачи индивидуального сейфа в пользование;
3. 2 карточки на право доступа к сейфу (по одной для каждой стороны).

Ключ от хранилища выдается только одному участнику, по соглашению сторон, при утере банку выплачивается компенсация.

Стоимость аренды ячейки в Сбербанке

Стоимость аренды мини-сейфа для сделок с недвижимостью, в Сбербанке рассчитывают персонально для каждого клиента.

Точную цену называют сотрудники финансовой организации, после проведения необходимых расчетов.

Стоимость аренды зависит от:

• габаритов ячейки;
• периода использования;
• места, где расположено отделение банка;
• условий безопасности.

Для экономии времени рекомендуется рассчитывать стоимость аренды непосредственно при оформлении договора.

Итоговая цена рассчитывается на основе тарифной сетки банка и состоит из двух частей:

• платы за пользование сейфом;
• платы за осуществление контроля доступа к сейфу (это фиксированная цифра, она равна 2000 рублей за весь период).

Плата за пользование — это переменная величина, которая определяется несколькими факторами:

• правовым статусом (физическое или юридическое лицо);
• размером сейфа;
• длительностью использования;
• тарифной зоной.

Плюсы взаиморасчетов через аренду банковской ячейки

Данный вид расчета при приобретении недвижимости по популярности лидирует по сравнению с расчетом у нотариусов. Данный вид расчета имеет и свои положительные стороны:

1. Вероятность столкнуться с обманом близка к нулю.
2. Факт передачи денежных средств легко доказуем, а значит исключает разбирательства, связанные с этим моментом.
3. Мошенники не рискуют связываться таким видом расчетов, стараясь проводить все операции с глазу на глаз.
4. Продавец забирая средства может заранее подстраховаться и заказать охрану в сопровождение.
5. Аренда ячейки – доступная процедура.
6. Хранилище всегда охраняется.
7. Пользоваться банковской ячейкой может каждый, для этого не нужно обладать специальными знаниями.

Процедура расчетов при покупке квартиры через ячейку состоит из следующих шагов:

Подготовительный.

Участники сделки выбирают банк, с помощью которого будут осуществляться расчеты. Далее ими обговариваются число арендуемых ячеек и условия доступа к ним. Кроме того, стороны решают, как между ними будет делиться плата за аренду сейфов.

Заключение договора аренды ячейки.

Стороны подписывают договор аренды ячейки в банке. Этот документ отражает условия и сроки допуска к содержимому сейфа. Также он в обязательном порядке должен содержать следующие данные:

• Арендаторов ячейки, их права и обязанности.
• Обязанности банка-арендодателя. Как ответственный депозитор он должен: гарантировать доступ к сейфу в указанные сроки;
• обеспечить сохранность средств.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры через ячейку

В сделке купли-продажи есть 2 стороны: Покупатель и Продавец. Желание каждого — избежать мошенничества при расчете наличностью. Для этого и арендуется ячейка в банке. Как это работает — поэтапное описание:

1. Стороны выбирают организацию для аренды ячейки. Желательно, чтобы это был банк, работающий стабильно и имеющий хорошую репутацию. Договориться об аренде можно в телефонном режиме или лично посетив финучреждение, где заодно можно взять бланк договора или дополнительного соглашения.
2. Покупатель заключает договор аренды банковской ячейки. Под руководством сотрудника банка заполняется допсоглашение. В нем оговорены условия получения Продавцом доступа к сейфу, а также период обращения (например, в течение 20 дней с определенной даты).
3. Пересчет покупателем суммы, подлежащей оплате. Для этого Покупателю предоставляется отдельная комната (переговорная). Сотрудник банка предоставляет счетную машинку, калькулятор.
4. Сумма закладывается в сейф в присутствии продавца. Затем ячейку закрывают на ключ, который передают Покупателю.
5. Стороны договора покидают депозитарий и возвращаются в офис банка для осуществления оплаты за аренду. Помимо расчетной суммы, может потребоваться внести залог на случай потери ключа.
6. Подписание договора купли-продажи квартиры, заверение договора у нотариуса.
7. Регистрация договора в Росреестре, оформление документов о праве собственности на покупателя. Длительность процесса — от 1 недели до 1,5 месяцев (если внезапно возникли проблемы с органами опеки и попечительства, банком-кредитором).
8. Передача ключа от сейфа от покупателя продавцу.
9. Обращение Продавца в банк для получения доступа к ячейке на основании копии зарегистрированного в Росреестре договора купли-продажи квартиры. Также документом, подтверждающим совершение сделки, может быть Домовая книга, Единый жилищный документ.

Описанный порядок сделки купли-продажи характерен для любого банка.

Похожие записи:

• Какая пенсия у инвалидов 3 группы в Ростове-на-Дону в 2022 году
• Досрочный выход на пенсию в России
• Госдума дала добро на введение продуктовых карточек