Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление кредита под залог доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Нужно ли согласие других содольщиков, если доли не выделены в натуральном виде?
Вот, что гласит об этом закон, в частности Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2021).
Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности: «Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников».
То есть, согласие собственников не нужно вообще. Также в законе приводится уточнение по взысканиям, которые могут возникнуть у финансового учреждения при невыплате займа должником: «В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам».
Чтобы получить финансирование от банка недостаточно обладать своей долей в квартире. В ходе оформления кредита многие заемщики могут столкнуться со следующими трудностями:
- банки согласны рассмотреть альтернативные доказательства финансовой благонадежности соискателя, но кредитовать совсем без подтверждения дохода не готовы;
- на рассмотрение заявки обычно уходит не один день, а если необходимо срочное одобрение – повышают ставку годовых;
- несмотря на обеспечение в виде доли в недвижимости, банки часто дополнительно запрашивают множество документов (точный перечень зависит от самой организации и выбранной программы);
- неработающий пенсионер не сможет оформить такой вид кредита, поскольку одной пенсии считается недостаточно;
- наличие задолженности по коммуналке не является веским поводом для отказа, но в случае выявления другой негативной информации о заемщике решение будет однозначно отрицательное.
К этому стоит присовокупить малое количество банков, выдающих займы под залог доли в квартире без согласия других совладельцев. Это обусловлено тем, что в штате отсутствуют специалисты, способные адекватно провести оценку таких объектов.
Особенности кредита под залог чужой квартиры
Если своей недвижимости нет или она уже с обременением, можно взять кредит под залог чужой квартиры. Потребуется согласие собственника, а если их несколько, то всех совладельцев.
Кредитор, собственник квартиры и заемщик подписывают трехстороннее соглашение, в котором заемщик и залогодатель – разные лица.
Если установленный график платежей нарушается, владелец недвижимости не обязан оплачивать долг за заемщика, но по инициативе кредитора его жилье может быть отчуждено в судебном порядке (даже если оно единственное).
Собственник квартиры обязан ежегодно страховать имущество, пока действует кредитный договор, и обеспечивать сохранность недвижимости. Квартиру под залогом запрещено продавать, дарить, обменивать, использовать для перезалога. По соглашению с кредитором можно сдавать жилье в аренду.
Требования к залоговой недвижимости
Не каждая квартира может быть залогом. Чтобы банк одобрил кредит, недвижимость должна отвечать ряду требований:
-
расположение в черте города, за исключением престижных районов (согласовывается индивидуально с банком);
-
высокий показатель ликвидности: простота и оперативность продажи жилья по рыночной стоимости, спрос на подобные квартиры на рынке;
-
хорошее состояние. Жилье в аварийном состоянии или требующее капитального ремонта не принимается;
-
отсутствие арестов и обременений (прав на жилье других кредиторов, наследников, государственных органов);
-
«чистота» документов (все предыдущие сделки по квартире проверяются);
-
отсутствие планов по сносу дома, в котором находится квартира;
-
отсутствие несовершеннолетних или недееспособных прописанных лиц;
-
согласование всех планировок по закону (наличие разрешительных документов и оформление в БТИ).
Каждое кредитное учреждение предъявляет свои требования к залоговой недвижимости.
Плюсы и минусы займа под залог доли квартиры без согласия собственников других долей
Преимущества такого займа прежде всего в том, что банки в принципе легче соглашаются на кредит под залог недвижимого имущества, нежели на кредит без подобного обеспечения. Квартира или пусть даже доля в квартире являются гарантией возврата средств, или возмещения — в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.
Другие плюсы: быстрое рассмотрение заявления, лояльность к кредитной истории, по договору не будут требоваться поручители.
Минусы займа под залог доли в квартире без согласия собственника очевидны: мошенники могут пользоваться подобной схемой для отторжения недвижимого имущества у законных собственников. На гражданине лежит ответственность за проверку каждого пункта в договоре, чтобы злоумышленники не смогли незаконно оформить факт передачи денежных средств.
Важно: если вы все же стали жертвой мошенничества, спешите обратиться в суд о признании сделки недействительной. При решении дела в вашу пользу вы благополучно вернете свою долю в квартире.
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Как не лишиться жилья при подписании кредитного договора под залог?
Любое кредитование – это риск для заемщика. Если гражданин предоставляет обеспечение по кредиту, он может потерять залоговое имущество.Чтобы обезопасить себя и собственника жилья, если берете кредит под залог чужой квартиры, нужно соблюдать следующие правила:
-
Обращаться только к проверенным кредиторам с положительной репутацией, состоящим в официальном реестре Центробанка.
-
Внимательно читать условия договора.
-
Вовремя вносить платежи по установленному графику, не допуская просрочек.
-
В случае возникновения финансовых трудностей незамедлительно уведомить об этом кредитора для поиска оптимального способа погашения долга.
-
При наступлении страхового случая, описанного в страховом договоре (потеря трудоспособности, увольнение и пр.), обратиться в финансовое учреждение с просьбой предоставить кредитные каникулы или провести реструктуризацию.
Обычно банк или иное финансовое учреждение идет навстречу клиенту, если тот временно не может исполнять свои обязательства по договору. Реализация жилья – крайняя мера, к которой кредитор прибегает только в том случае, если гражданин больше 3 месяцев не вносит платежи и не реагирует на звонки сотрудников компании.
Возможно ли взять займ под залог доли квартиры без согласия совладельцев
В данной статье мы расскажем об оформлении займа под залог доли в квартире, которой владеют несколько собственников. Термин «займ» мы употребляем в общепринятом значении, как синоним слова «кредит».
Оформление займа под залог доли квартиры само по себе уже является сложной ипотечной процедурой, для которой нужно собрать массу документов и учесть юридические нюансы. А взять кредит под залог доли без согласия других собственников долей в квартире может оказаться непосильной задачей без грамотной юридической поддержки.
Обычно взять займ под залог доли в квартире желают граждане, которые:
- разделили квартиру во время развода;
- получили части недвижимости по наследству;
- разделили имущество в ходе приватизации.
Можно ли продать долю ребенка в квартире в ипотеке
Зачастую при приобретении недвижимости созаемщиками являются несовершеннолетние дети. Это возможно, например, при задействовании сертификата на материнский капитал. Стоит отметить, что препятствий для продажи доли нет. Однако, чтобы не нарушить статьи законодательства и права ребенка, во время процедуры необходимо соблюсти довольно много условий.
Так, продажа доли возможна с согласия органов опеки и попечительства. Получить их одобрение можно только при предоставлении детям жилья, равноценного тому, что планируется продать. Важно помнить, что при использовании сертификата материнского капитала, за использование средств придется отчитываться еще и перед ПФР. Малейшие нарушения условий могут стать причинами судебных разбирательств.
Возможен ли кредит под залог доли
Внимание! Прежде всего, следует сразу же рассмотреть разницу между двумя схожими понятиями:
- общая совместная собственность. Преимущественно такой вид владения имуществом образуется во время нахождения в браке. Документально при этом официальным собственником будет являться один супруг. Однако закон предусматривает, что приобретенное в браке имущество принадлежит супругам поровну, пуст даже половина имущества и не выделена документально. При этом распоряжаться подобной недвижимостью без разрешения второго супруга первый не имеет права;
- долевая собственность. Площадь квартиры при этом делится на несколько собственников – то есть каждому из них принадлежит своя отдельная доля (1/2, 1/3 и т. д.). Рассматриваются такие доли в юридическом понимании раздельно, выступая отдельными объектами. Таким образом, долевладелец распоряжается своей личной имущественной долей, не спрашивая на это разрешения ни у родственников, ни у прочих долевладельцев.
Если вашу кредитную заявку Сбербанк не одобрил, вы можете попробовать обратиться в другие организации. Нужно иметь в виду, что это практически единственный банк, который готов выдавать займы под залог доли в квартире. Возможно, вам повезет, и вы найдете другое кредитное учреждение, оформляющие подобные ссуды, но упор следует сделать на кредитование именно в Сбербанке. Прежде чем подать заявку нужно изучить особенности оформления кредита под залог недвижимости.
- Страхование имущества обязательно на протяжении всего периода выплаты займа.
- Обратите внимание на срок действия документов. К примеру, справка о зарплате и копия трудовой книжки актуальны 30 дней, а оценочный отчет – 6 месяцев.
- Требуется нотариальное согласие всех собственников данной квартиры на обременение. До полной выплаты долга будут запрещены все сделки, влекущие смену владельца недвижимости.
Обязательно ли согласие остальных собственников, если вы хотите заложить долю в квартире?
Как мы уже сказали, банки крайне неохотно идут на подобные сделки, и искать одобрения в известных банках практически бесполезно. Банки же из «второй двадцатки» вполне могут пойти вам навстречу.
Российским законодательством не установлено ограничений на данный счет. Т.е. если вы являетесь собственником доли в квартире, вы вправе распоряжаться вашим имуществом по вашему личному усмотрению. Вы можете заложить вашу долю банку, при этом не получая согласие всех остальных собственников. Если к примеру речь идет о двухкомнатной квартире с двумя собственниками, то вы можете вашего со дольщика даже не ставить в курс о ваших намерениях. Правила оформления.
Оформление подобного кредитного договора ничем не отличается от залога квартиры целиком. Банк требует стандартный пакет документов, который может быть дополнен кое-какими бумагами.
Но есть одна важная деталь. Ваша доля в квартире должна быть выражена в натуральном эквиваленте и иметь кадастровый план. Т.е. общая собственность (когда два брата купили квартиру, и не разграничили доли официально) предполагает обязательное согласие всех других собственников при оформлении залога. Если же доли в квартире четко разграничены в документальном порядке, то никаких препятствий для вас нет. Можете смело делать со своей долей все что угодно.
Кредит под залог доли в квартире
Кредит под залог комнаты или доли в квартире возможно оформить, если у вас в собственности имеется либо выделенная комната в коммунальной квартире, либо доля в общей долевой собственности, равная комнате. Пример: 1/2 в двухкомнатной квартире, 1/3 в трехкомнатной квартире или более и т.п. При оформлении такого кредита (займа):
- Вы останетесь собственником своей недвижимости,
- Срок кредитования до 20 лет от 19% годовых,
- оформление кредита осуществляется по договору займа и залога,
- имеется досрочное погашение без штрафов,
- Испорченная кредитная история не помеха в получении кредита под залог доли,
- Оформление кредита под залог доли возможно без согласия других собственников,
- Быстрая выдача займа,
- Минимальный пакет документов.
✅ Куда обращаться: список банков
Приступая к поиску кредитора, изучите его условия выдачи кредита физическим лицам.
Обратите внимание на следующие параметры:
- репутация банка;
- наличие лицензии – смотрите, чтобы у банка ее не отозвали (например, 28 ноября 2018 года ЦБ отозвал лицензию у «Русского ипотечного банка», хотя до этого кредитор выдавал ссуды под залог доли в квартире);
- процентная ставка по кредиту – от 9 до 16 % годовых;
- способы начисления процентов;
- очередность платежей;
- минимальный и максимальный размер кредита;
- перечень бумаг;
- пересмотр условий кредитования;
- размер пеней, штрафов и страховки.
Какие банки предлагают кредит под залог доли в квартире? Зачастую это учреждения с репутацией и высоким рейтингом – самые известные банки в России: Сбербанк, ВТБ, Альфа… Теоретически займ можно оформить в ломбарде или в МФО – однако за размером кредита скрываются высокие проценты, меньший срок и жёсткие условия после невозврата.
Эксперты советуют обращаться в один из следующих банков:
| Название | Особенности и условия | Сумма кредита |
|---|---|---|
| Сбербанк | Требования банка:
• возраст от 21 года; |
Ссудополучатель может рассчитывать на сумму не более 70% от стоимости доли в квартире
• минимум – 300 000 рублей; |
| ВТБ | Предложения ВТБ-24:
• стандартный возраст заемщика – 21 год; |
Финансовые операции:
• минимум – 600 000 рублей; |
| Альфа-Банк | • ставка по кредиту – от 13% годовых; • выплаты в течение 20 лет (максимум); • выгодные предложения держателям зарплатных карт; • льготный период по кредитной карте – 100 дней • оформление заявки через сайт Альфа-Банка |
На что рассчитывать соискателю:
• минимум – 600 000 рублей; |
| Совкомбанк | • ценз по возрасту – от 20 до 85 лет*; • гражданство РФ; • упрощенная процедура для постоянных клиентов; • от 18,9% ежегодно; • период погашения ссуды – до 20 лет; • жилье – в районе обслуживания Совкомбанка; • онлайн-заявка |
• предлагают суммы не более 60% от стоимости объекта, но в пределах 30 млн рублей; • минимум – 200 000 рублей |
| Тинькофф | Список условий-требований:
• базовая ставка – от 9% годовых; |
максимальная сумма – 15 млн рублей |
Как заложить жилье «с детьми» под кредит
Разъясним несколько типичных ситуаций с недвижимостью, к которой дети так или иначе имеют отношение.
Если ребенок, либо несколько детей проживают в квартире, но не прописаны в ней и не владеют ее долями, то никаких затруднений с оформлением ссуды под залог ее не возникнет.
Если ребенок на данной жилплощади прописан, но доли в ее собственности не имеет, то ситуацию можно разрешить путем одобрения залоговой сделки от службы опеки. Получится или нет – зависит от цели кредитования под залог. Специалисты органов опеки согласятся с размещение квартиры в залоге, если заемные средства пойдут на приобретение более просторной жилой недвижимости с равноценной стоимостью или выше.
Как вариант, можно сменить ребенку (детям) прописку, к примеру, по адресу родственников или в другой квартире, принадлежащей их родителям. Это позволит обойтись в залоговой сделке с банком без согласия госорганов опеки, поскольку оно не потребуется.
С жилой недвижимостью, частично (в долях) принадлежащей детям младше 18-ти лет, добиться от банка залогового кредита сложнее всего. Никакой банк не примет в залог «семейную» недвижимость, если квартира (доля в ней) принадлежит несовершеннолетнему. При этом наличие или отсутствие регистрации малолетнего долевого собственника, равно как и его проживание, либо не проживание по данному адресу, значения не имеют.
Чаще всего причиной возникновения «детских» долей в жилье является его приобретение в ипотеку с задействованием маткапитала для первого платежа, либо частичного погашения кредита. Тем не менее, ситуация с долями несовершеннолетних в квартире, которую необходимо сделать объектом кредитно-банковского залога, затруднительная, но разрешимая.
Согласно второй части 37-й статьи Гражданского кодекса, любые действия опекуна, вызывающие сокращение имущества ребенка (подопечного), являются незаконными.
Соответственно, потребуется наделить ребенка равноценной долей в другом жилье, опять же, равноценной или более высокой стоимости, либо выкупить «детскую» долю по актуальной рыночной цене и внести сумму на личный банковский счет несовершеннолетнего. Все названные процедуры будут пристально отслеживаться органами опеки, которым, помимо этого, будет необходимо подтвердить предоставление малолетним детям другого местожительства.
Остается добавить, что каждому совершеннолетнему собственнику доли в квартире принадлежит право ее размещения в качестве залога, причем без согласования с остальными владельцами долей (ст.7 закона за №102-ФЗ от 16.07.1998 г.). Но крупным банкам такой ипотечный залог малоинтересен, если только это не доля в московской или питерской недвижимости (т.е. в границах крупного мегаполиса). А остальные кредитные организации, с большой вероятностью, постараются оформить залог недвижимой доли с максимальной выгодой именно для себя.
Далеко не каждый банк согласится на подобный вид обеспечения, однако строгих правил или ограничений тут нет. Как следствие, пробовать обращаться можно абсолютно в любой банк. Начать рекомендуется с той финансовой организации, в которой потенциальный заемщик уже обслуживается (например, получает зарплату).
Если не получилось, то следующий этап – обратиться в самые крупные банки. Как правило, они предоставляют больше возможностей, чем небольшие финансовые организации и, вполне вероятно, согласятся рассмотреть вариант с оформлением кредита под залог доли в квартире.
Примерный список банков, потенциально готовых кредитовать таких заемщиков:
- Сбербанк.
- Тинькофф.
- Совкомбанк.
- Открытие.
- Альфа Банк.
- ВТБ.