Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обременение на квартиру — что это?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Ограничения на практике
Рассмотрим виды обременения недвижимости подробнее. Во всех вышеуказанных случаях собственник объекта продолжает им распоряжаться – то есть недвижимость «работает». Он может сдать свой офис, магазин или склад в аренду или работать там самостоятельно.
1. Если объект сдан в аренду, это не мешает продаже. Но закон защищает добросовестных арендаторов: новый собственник здания или магазина автоматически становится действующим арендодателем и не может попросить «с вещами на выход», если договор аренды не подлежит досрочному расторжению. Когда речь идет о сроке в несколько лет, это может стать существенной проблемой.
2. Доверительное управление – это передача имущества в распоряжение доверенного лица, которое при этом не становится собственником имущества. Чаще всего используется при банкротстве физического или юридического лица, а также в интересах наследников, несовершеннолетних лиц, находящихся под опекой.
3. Залог и ипотека подразумевают предварительное погашение обязательств перед банком. Причем как долга, так и процентов по нему.
4. Арест – серьезное обременение. Арест накладывается судебными приставами по решению суда в интересах кредиторов. Судебные споры не всегда связаны с объектом напрямую – собственник может быть должен банку или третьим лицам, а арест имеет обеспечительный характер и накладывается на ликвидное недвижимое имущество.
5. Запрет на регистрационные действия означает, что сделку нельзя зарегистрировать до отмены постановления. Как и в предыдущем случае, любая сделка по объекту (включая мену и дарение) будет признана ничтожной. Это грозит владельцу обвинением в мошенничестве.
6. Сервитут – редкое явление в коммерческой недвижимости. Чаще связан с условиями пользования земельным участком, нежели самим зданием. Например, когда рядом находится жилой дом, пройти к которому владелец может только через территорию другого объекта.
Договор обременения недвижимости: как снять запрет
Любые обременения снимаются после того, как устранены их причины; данный факт регистрируется в Росреестре (в 3-х дневный срок, бесплатно). Если существуют какие-то причины, из-за которых Росреестр не может снять ограничение, собственник должен обратиться в суд.
Отмена ареста и запрета на регдействия с объектом – прерогатива судебных приставов.
Продажа коммерческой недвижимости, находящейся в залоге у банка или в ипотеке, как мы уже сказали, возможна после полного погашения кредита. В иных случаях реализация происходит с согласия банка – продавец гасит долг за счет средств покупателя. Обязательно составляется договор, в котором подробно прописан порядок и механизм подобной оплаты.
Обратите внимание: в случае, если здание принадлежит нескольким собственникам одновременно, ограничения могут касаться не всего имущества, а его доли (или долей). Приобретая здание целиком, покупатель должен проверить правоустанавливающие документы у каждого из собственников!
Пошаговый план действий: как снять обременение
Избавиться от обременения можно не только в Росреестре и в МФЦ, но еще и онлайн. Разберемся, как воспользоваться каждым из этих вариантов.
И теперь поздравляем вас! Теперь вы полноценный владелец недвижимости (чем не могут похвастаться миллионы россиян). Наконец, больше не нужно нести бремя ипотеки, вы смело можете распоряжаться своей квартирой. Что делать с ней дальше — решать вам. Но если вы захотите сдавать ее в аренду, продавать или делать ремонт, то ждем вас на сайте Урбан Медиа. Здесь вы найдете советы по недвижимости, которые сэкономят вам деньги и время.
Что делать нельзя, если получить закладную
В том случае, если банк не предоставляет документ о залоге на квартиру (такое редко, но встречается), потребуется дополнительная процедура. В этом случае необходимо будет посетить МФЦ совместно с сотрудником финансового учреждения и подать двустороннее заявление о снятии обременения с недвижимого имущества. Процедура не предполагает оплаты услуги, которую в этом случае оказывает сотрудник банка.
Если вы не помните, была ли оформлена закладная в момент оформления ипотеки, уточните этот вопрос по телефону горячей линии банка, по электронной почте, в онлайн-чате на сайте финучреждения или в его офисе. Если такой документ подписывался, следует обратиться в банк, чтобы его забрать. Если обнаружится, что закладной нет, нужно согласовать с сотрудником банка время и адрес МФЦ, который вы планируете посетить.
После того, как вы собрали необходимый пакет документов, следует предоставить их в МФЦ. Сделать это в офисе вы можете двумя способами:
- в порядке очереди. Скорость обслуживания будет зависеть от загруженности оператором многофункционального центра;
- по предварительной записи. В этом случае вы сможете посетить МФЦ в назначенное время. В этом случае лучше не опаздывать ко времени, т. к. в случае просрочки получать талон и записываться придется заново.
Предварительную запись вы можете осуществить через интернет, по телефону или придя в офис многофункционального центра заранее.
Обременение недвижимости — что это?
Недвижимость с обременением — дом, квартира, участок или другой объект, на который наложены ограничения прав собственности. Ограничения появляются после получения другими людьми или государством права владения жильем.
Внимание! В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риэлторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать. В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной.
Собственник квартиры с обременением не вправе самостоятельно распоряжаться своей жилплощадью. То есть решение, к примеру, о продаже недвижимости будет согласовываться с другими лицами или с государственными органами. А иногда продажа просто невозможна.
Чтo тaкoe oбpeмeнeниe
Oбpeмeнeниe нa квapтиpy — этo oгpaничeния coбcтвeнникa в пpaвe pacпopяжeния квapтиpoй. Чeлoвeк мoжeт пoльзoвaтьcя и влaдeть oбъeктoм нeдвижимocти, нo нe мoжeт им pacпopядитьcя пo coбcтвeннoмy ycмoтpeнию. Oбpeмeнeниe вoзникaeт в cилy зaкoнa или ycлoвий дoгoвopa.
Oбpeмeнeниe мoжeт быть дoбpoвoльнoe, нaпpимep, кoгдa coбcтвeнник зaклaдывaeт квapтиpy, чтoбы пoлyчить кpeдит, и пpинyдитeльнoe – нaпpимep, кoгдa нa квapтиpy нaклaдывaют apecт в cвязи c cyдeбным пpoцeccoм в oтнoшeнии влaдeльцa.
B cooтвeтcтвии c нopмaми дeйcтвyющeгo зaкoнoдaтeльcтвa ecть тaкиe фopмы oбpeмeнeния нa квapтиpy:
Cвeдeния o нaлoжeнныx нa oбъeкт oбpeмeнeнияx в oбязaтeльнoм пopядкe внocятcя в Eдиный гocyдapcтвeнный peecтp нeдвижимocти (EГPН) и oтoбpaжaютcя в выпиcкax из peecтpa, выдaвaeмыx пo зaпpocy пpaвooблaдaтeля или тpeтьиx лиц.
Что делать с неочевидными обременениями
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.
Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.
Как проверить наличие обременений?
Существует несколько юридических документов, в которых отражаются данные об обременении:
- Выписка из ЕГРН – основной источник информации о недвижимости. Он помогает понять, находится ли жилье в ипотеке, долгосрочной аренде или долевом владении, заключен ли на него договор ренты, является ли оно собственностью несовершеннолетнего.
- Домовая книга или справка о прописанных – позволяют узнать, сколько жильцов зарегистрировано в квартире.
- Договор приватизации – содержит информацию о лицах, которые отказались от официального оформления.
- Документ о праве на материнский капитал – показывает, использовались ли эти средства для покупки недвижимости.
Проверка наличия обременения и особенности его снятия
Разобравшись, что значит квартира с обременением, необходимо выяснить, как снять установленные ограничения. Процедура будет различаться в зависимости от того, что именно стало поводом для передачи квартиры в обременение.
Так, если ситуация возникла из-за получения ипотеки, потребуется взять в банке документ, подтверждающий погашение задолженности. Если ограничение установили госорганы, необходима справка, подтверждающая отсутствие запретов в связи с разрешением конфликта.
Если речь идет о доверительном управлении, в качестве подтверждения может выступать:
- договор с истекшим сроком действия;
- свидетельство о кончине управляющего лица;
- документ, на основании которого было выполнено расторжение договора по обоюдному согласию.
Документы будут предоставлены после того, как владелец помещения подаст соответствующее заявление о снятии обеспечения. В сложившейся ситуации покупатель должен будет самостоятельно проверить прекращение ограничения. Для этого нужно получить подтверждение от Госреестра. Чтобы узнать интересующую информацию, необходимо подать заявление в соответствующую службу и получить выписку о недвижимости.
Как снимается обременение с квартир
Если вам понравилась квартира с обременением, что нужно делать? Чаще всего в качестве покупателя вы мало что можете. А вот если вы планируете продать квартиру, то вариантов становится больше. И все равно многое зависит от ситуации. Типичные случаи:
- если обременение возникло из-за ипотеки, оно будет снято автоматически с погашением долга;
- при аресте обременение снимают или по факту вынесения судебного решения или после ходатайства;
- рентное обременение исчезает само после окончания договора или смерти владельца;
- с другими договорами такая же ситуация, как с рентой: они должны истечь.
Последствия обременений
Основным последствием наложения обременения является ограничение прав владельца. Если в условиях его отсутствия собственник беспрепятственно владеет, пользуется и распоряжается квартирой, то при установлении круг возможностей резко сужается.
Для каждого из видов обременения установлены собственные ограничения:
- Арест. В соответствии со 2 пунктом статьи 115 УК РФ, запрещаются любые действия с недвижимостью, в том числе разделение на доли. В некоторых случаях нельзя даже проживать в квартире.
- Ипотека. Доступны любые действия, однако, распоряжаться имуществом можно только после получения согласия банка.
- Аварийное жилье. Квартира находится в собственности, поэтому дарить ее, сдавать в аренду или передавать по наследству можно. Ограничивается только продажа
- Сервитут. Отчуждение возможно только при наличии согласия заинтересованных лиц.
- Залог. Для заключения сделки о продаже следует уведомить держателя закладной и получить его разрешение. Иные действия над имуществом, например, сдача в аренду, в соответствии с 40 статьей ФЗ № 102-ФЗ, могут производиться без разрешения держателя закладной.
- Рента. Жилье может передаваться третьим лицам, однако выселение рентополучателя производиться не может.
- Аренда. В период действия договора квартиросъемщики не могут быть выселены из квартиры без наличия достаточных доказательств нарушения условий соглашения
Восстановление прав собственности в полном объеме производится только после снятия обременения.
Действующее законодательство знает несколько видов обременений, которые устанавливаются в отношении квартиры.
Ипотека
Важно! Квартира приобретена по договору ипотеки и является залоговым имуществом банковского учреждения, которое выдало кредит на ее приобретение. До полного погашения займа собственник жилья не имеет права ее продать без получения согласия кредитора.
Если средства банку не возвращаются, финансовое учреждение реализует недвижимость и возвращает деньги, которые были выданы.
Кроме того, долговые обязательства собственника недвижимости, влекущие наложение обременений, могут наступать и при:
- постройке жилья за счет кредитных средств,
- получении кредита под залог квартиры,
- передаче квартиры в ренту.
Как узнать, сняли ли обременение с квартиры?
Поскольку перечисленные способы подлежат оформлению нотариусом, то обременения на недвижимость устанавливаются автоматически.
При договорной ипотеке обременения устанавливаются по желанию сторон. Поэтому данный факт может отсутствовать в базе данных ЕГРН.
Передача квартиры во временное пользование нанимателю
При этом договор аренды, заключаемый на срок свыше одного года, должен быть составлен в письменной форме и внесен в Росреестр. За нанимателем в течение срока действия договора остается право беспрепятственного владения и пользования квартирой. Право распоряжения остается за собственником жилья.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
И если он попытается продать квартиру, то на нового собственника ее перерегистрировать будет нельзя до окончания срока арендного обременения.
Установление сервитута
На практике существует несколько его видов:
- частный. Например, в коммунальной квартире проживает два нанимателя. В отношении пользования общими помещениями наниматели согласовывают правила, обязательные для соблюдения обеими сторонами сделки,
- публичный. Договор, заключенный между гражданином и государством в лице органов власти и местного самоуправления, о предоставлении компенсации за квартиру, расположенную в доме, который подлежит сносу по государственным нуждам. Собственнику квартиры компенсация может быть выдана в денежной форме, или предоставлено другое, аналогичное жилье.
Доверительное управление жильем
По условиям данного договора собственник квартиры передает ее во владение и пользование другому лицу. Право собственности не передается. Данное обременение утратит свою силу только после заключения между сторонами доверительного управления полноценного договора купли-продажи квартиры.
Рента
Учтите! По условиям данного договора собственник квартиры передает право собственности новому лицу, которое, в свою очередь, обязуется:
- предоставить указанную квартиру для пожизненного проживания в ней прежнего собственника,
- производить на имя прежнего собственника ежемесячные платежи определенного размера,
- производить уборку помещений квартиры,
- осуществлять постоянный уход за прежним собственником.
В условиях договора ренты могут быть предусмотрены и другие условия. Обычно к оформлению таких сделок привлекают опытных юристов, а сам договор нотариально удостоверяют.
Срок действия договора ренты заканчивается днем регистрации смерти прежнего собственника. После этого обременения снимаются, и собственник квартиры получает право распорядиться жильем по своему усмотрению.
Как проверить, наложен ли арест на земельный участок?
Можно ли обремененную квартиру продать
Как показывает юридическая практика, продать квартиру с обременениями можно.
Однако это касается не всех видов обременений:
- так, квартира с арестом продаже не подлежит,
- при ипотеке отчуждение возможно, однако при условии, что обязанности кредитополучателя переходят к новому собственнику.
В последнее время продать квартиру с обременениями или другими ограничениями стало обычной практикой. Главное условие – покупатель должен знать о существующих проблемах и понимать, что его права собственности будут ограничены до тех пор, пока обременение не будет снято.
Консультация юриста по недвижимости бесплатно круглосуточно.
Например:
- собственник квартиры полностью не погасил ипотеку. Квартира продается по сниженной цене вместе с обязательствами по займу,
- квартира продана в рассрочку. До момента погашения всей суммы недвижимость числится за продавцом,
- квартира арендуется по долгосрочному договору. При заключении сделки по купле-продаже такого жилья к новому собственнику переходят права арендодателя. И до окончания срока действия договора аренды новый собственник не может пользоваться приобретенным жильем,
- квартира обременена рентой. На ее отчуждение потребуется не только решение собственника, но и согласие получателя ренты. При его получении сделка возможна. При этом обязанности по договору ренты переходят к новому собственнику.
Действующее законодательство требует, чтобы при отчуждении квартиры с обременением это было указано в отдельном пункте договора. А если это касается ипотечной квартиры, то с новым собственником заключается договор ипотечного кредитования.
Обременение на квартиру — что это?
Для начала предлагаем вам разобраться с самим термином. Итак, обременением называют ограничение прав собственника недвижимости — дома, квартиры, земельного участка или коммерческих объектов.
Согласно статье № 209 Гражданского Кодекса РФ, право собственности предоставляет собственнику возможность распоряжаться объектом по своему усмотрению — продавать, дарить, сдавать в аренду. Наличие обременения в данном случае выступает ограничителем на определенные действия. То есть собственник может проживать в квартире и даже сдавать ее третьим лицам в аренду, но вот продать, подарить или же завещать кому-либо объект права не имеет.
Закон № 122 «О государственной регистрации» гласит о том, что обременение — это особое условие, стесняющее собственника недвижимости и порождающее права на имущество для третьих лиц. В качестве примера здесь можно привести покупку квартиры в ипотеку, когда банк выступает в роли залогодержателя. Для того, чтобы продать или подарить такую квартиру, потребуется соглашение кредитора.
Кроме ситуаций с ипотекой, обременение может накладываться в случае судебных решений. Ниже детально рассмотрим какие бывают обременения на квартиру.
Как ограничиваются права собственника
Какой бы вид обременения, наложенного на квартиру, не был применен в конкретном случае, итог для собственника не утешителен: в полной мере пользоваться своими правами он не имеет возможности.
В первую очередь ограничиваются следующие права:
- Недвижимость с ограничением не может выступать в качестве залогового имущества при оформлении кредитов, займов или ссуд. Этот факт имеет огромное негативное значение, так как большинство граждан после приобретения жилплощади не имеют собственных средств на проведение ремонта или покупку обстановки.
- Невозможность отчуждения. Главным минусом жилья с правовыми ограничениями является то, что от него невозможно «избавиться» по желанию собственника.