Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В каких случаях можно снять с кадастрового учета часть земельного участка?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно части 1 статьи 6 Земельного Кодекса РФ части земельных участков являются объектами земельных отношений. Сведения о части объекта недвижимости — основные сведения об объекте недвижимости, которые вносятся в кадастр недвижимости (исключение – когда объектом недвижимости является объект незавершенного строительства).
Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости
Согласно пункту 4 части 3 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ (Закон о регистрации) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации. Исключением является случай, предусмотренный пунктом 11 части 5 статьи 14 Закона о регистрации: в отношении части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, которая образуется в целях установления применительно к ней сервитута. При этом согласно части 2 статьи 14 Закона о регистрации основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является в том числе межевой план (в отношении земельных участков), технический план (в отношении объектов недвижимости).
Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости регулируются статьей 44 Закона о регистрации. Положениями Закона о регистрации предусмотрены следующие правила кадастрового учета части объекта недвижимости в целях государственной регистрации договора аренды. Согласно пункту 3 статьи 44 Закона о регистрации государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. В соответствии с пунктом 5 указанной статьи, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в ЕГРН (блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются. Согласно пункту 2 указанной статьи в случае государственной регистрации прекращения обременения земельного участка или здания, сооружения, в связи с установлением которого была образована и поставлена на государственный кадастровый учет часть такого земельного участка или таких здания, сооружения, снятие с государственного кадастрового учета части земельного участка либо части здания, сооружения осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией прекращения обременения соответствующих земельного участка или здания, сооружения при отсутствии сведений о том, что в отношении такой части земельного участка или такой части здания, сооружения зарегистрировано другое обременение. Для государственного кадастрового учета части земельного участка либо части здания, сооружения и государственной регистрации обременения соответствующих земельного участка или здания, сооружения, если соответствующая часть ранее была снята с государственного кадастрового учета в связи с государственной регистрацией прекращения обременения соответствующих земельного участка или здания, сооружения, по заявлению заявителя орган регистрации прав использует межевой план или технический план, представлявшиеся ранее в отношении указанных части земельного участка или части здания, сооружения, если не изменилось местоположение границ указанных части земельного участка или части здания, сооружения.
Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации, за исключением сервитутов, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.25 Земельного Кодекса РФ. Сведения о публичных сервитутах вносятся в ЕГРН. Часть земельного участка может быть объектом соглашения об установлении сервитута (ограниченного права пользования), при этом, согласно положениям статьи 39.25 Земельного Кодекса РФ, указанное ограничение устанавливается без регистрации сервитута как такового и без проведения кадастрового учета части земельного участка, в отношении которого он установлен. В соответствии с пунктом 4 статьи 44 Закона о регистрации государственная регистрация сервитута, предусматривающего право ограниченного пользования частью земельного участка, осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в ЕГРН, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Государственный кадастровый учет части земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией сервитута, которым предусмотрено право ограниченного пользования такой частью без соответствующего заявления.
Согласно пункту 6 статьи 44 Закона о регистрации государственный кадастровый учет части находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, которая образуется в целях установления сервитута, осуществляется по заявлению одной из сторон соглашения об установлении сервитута. Также согласно пункту 1 статьи 44 Закона о регистрации государственный кадастровый учет части земельного участка, образованной в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории, осуществляется без соответствующего заявления одновременно с внесением в ЕГРН сведений о такой зоне в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Исключение сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, о такой части земельного участка осуществляется без соответствующего заявления одновременно с внесением в ЕГРН сведений о прекращении существования такой зоны в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
Оформление части земельного участка в собственность
В своем прямом значении части ЗУ не оформляются в собственность, поскольку это приведет к наложению наделов друг на друга, что недопустимо и совершенно невозможно с точки зрения ЕГРН.
В земельном праве допускается раздел/выдел территории, следствием которого станет образование новых земельных зон.
В случае раздела исходный земельный участок прекращает свое существование, а в случае выдела — сохраняется, однако уже в измененных границах. Права на вновь образованные земли оформляются в установленном законом порядке.
Но важно учитывать, что не все объекты недвижимости могут быть разделены:
|
Объекты недвижимости |
|
|
Делимые |
Неделимые |
|
Речь тут идет о тех территориях, которые не утрачивают своих полезных характеристик после раздела и в будущем могут быть использованы для строительства, садоводства или огородничества, предпринимательской деятельности и пр. |
Разделение таких объектов невозможно без нарушения их целостности либо функционального назначения. |
Документы для кадастрового учета
Пакет документов при постановке недвижимости будет различным в зависимости от того, какой объект вы регистрируете — земельный участок, дом, машино-место или другое сооружение.
Для постановки дома на кадастровый учет потребуется заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план и межевой план участка, если он ранее не был размежеван. Составляют их кадастровые инженеры. Цена зависит от местоположения и площади объекта, в среднем цены начинаются от 8 тыс. руб. за участок 6 соток либо маленький домик до сотен тысяч рублей за «дворец» или большой массив земли, говорит адвокат Московской коллегии адвокатов ГРАД Наталья Тарасова. По ее словам, для перепланировки, перестройки или реконструкции дома также потребуется кадастровый инженер. На руках у вас должно быть заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план.
Установление границ земельного участка.
Прежде чем перейти к описанию механизма разрешения судебного спора, необходимо остановиться на правилах проведения кадастровых работ по уточнению границ земельных участков.
В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, наиважнейшими элементами земельного участка, индивидуализирующими его среди объектов гражданских прав, являются границы. Границы земельного участка определяются в соответствии с Законом № 221-ФЗ, а сведения о них вносятся в государственный кадастр недвижимости, который является прежде всего систематизированным сводом сведений об учтенном в установленном законом порядке недвижимом имуществе.
В государственный кадастр недвижимости среди прочих включаются такие уникальные характеристики участка, как описание местоположения его границ и его площадь (п. 3, 6 ч. 1 ст. 7 Закона № 221-ФЗ). Согласно п. 7, 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат их характерных точек.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из данных, имеющихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа – из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (технический паспорт, договоры, свидетельства).
Обратите внимание: при отсутствии документов границами земельного участка признаются границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Споры чаще всего возникают и имеют наибольшую трудность при уточнении границ земельных участков, так как определить координаты характерных точек с помощью правоустанавливающих документов зачастую невозможно. Законодатель учел возможные злоупотребления в данной сфере и ввел процедуру обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков.
Как взять землю в аренду
Если Вы, как будущий арендатор, задумались, как взять участок земли в аренду, – эта статья поможет разобраться, какие этапы для этого необходимо пройти.
Первое, что надо сделать сформулировать цели аренды земли, что позволит конкретизировать требования к расположению, площади и иным особенностям участка. Также следует изучить правовую базу.
Правовое регулирование аренды земли осуществляют Земельный и Гражданский кодексы РФ, в частности:
- статьи 606-620 ГК РФ, содержащие общие положения об аренде;
- статья 22 ЗК РФ Аренда земельных участков;
- статьи 39.6 – 39.8 и 39.11-39.14 ЗК РФ о предоставлении в аренду государственных или муниципальных земель;
- статья 46 ЗК РФ «Основания прекращения аренды земельного участка» и другие нормативно-правовые акты.
Отношения между арендатором и арендодателем могут регулироваться и другими нормативными актами, такими как Градостроительный Кодекс РФ, Федеральные законы РФ, Постановления Правительства РФ.
Нормы об аренде участков могут содержаться и в положениях местного законодательства: так, например, при аренде земли в Москве надо учитывать нормы Закона г. Москвы от 19.12.
2007 N 48 О землепользовании в городе Москве.
После того, как потенциальный арендатор ознакомился с законодательной базой, он предпринимает следующие шаги:
- запрашивает у уполномоченных органов, например, в Росреестре или МФЦ, сведения о подходящих под его требования свободных земельных участках;
- проверяет правовой статус земель найденного участка по данным Росреестра и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а также проверяет данные об объекте недвижимости через выписку из ЕГРН (до 2017 года информация об участке была указана в кадастровом паспорте);
- уточняет с помощью публичной кадастровой карты кадастровый номер и размер участка, а также данные его владельца;
- проверяет, нет ли каких-либо ограничений на использование или аренду земельного участка, определенных законом, договором или вынесенным судебным решением (такими ограничениями могут быть Ипотека, Сервитут, арест участка);
- по согласованию с владельцем земли заключает Договор аренды земельного участка на нужный срок (в случае аренды земли у государства, как правило, проводится аукцион).
Оформление земельного участка под частью жилого дома
Федеральным законом №171 от 23.06.2014 г. п.1 ст.250 ГК РФ дополнен вторым исключением, когда нет необходимости обращаться к сособственнику.
Помимо публичных торгов это продажа доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Указанные изменения вступили в силу с 01.01.2017 г.
Если часть жилого дома оформлена как квартира, у собственников возникают трудности с оформлением земельного участка.
Рассмотрим такой случай на примере одного судебного решения.
Гр-ка С. обратилась в суд с иском к Администрации г.о.
Химки о признании незаконным отказа в предоставлении по договору купли-продажи земельного участка, обязании заключить договор купли-продажи земельного участка.
Как платить госпошлину?
Госпошлину обязаны платить все, кто регистрирует свое право собственности на недвижимость. От ее уплаты освобождаются только малоимущие, признанные таковыми в законном порядке. За несовершеннолетних до 14 лет платят родители от своего имени, а если детям от 14 до 18 лет, то оплату производят от их имени.
Сейчас размер госпошлины — 2000 рублей на всех покупателей. Платить нужно каждому от своего имени пропорционально своей доле в собственности. Например, если ваша доля 1/4, то при умножении стоимость будет 2000*1/4=500 рублей.
Когда покупают дом с землей, на каждый объект должна быть отдельная квитанция. Размер госпошлины на участок зависит от категории: 350 рублей для земель сельхозназначения, ведения личного хозяйства и под ИЖС, 2000 рублей — в населенных пунктах.
Отдельно предусмотрены пошлины для приобретения собственности в результате дарения и вступления в наследство. Наследники, например, платят по 2000 рублей каждый. Квитанции об уплате пошлины на имя каждого участника должны быть в общем пакете документов.
Заплатить пошлину можно самостоятельно (реквизиты есть на сайте Росреестра), но проще это сделать при подаче заявления в МФЦ. Закон разрешает подождать с оплатой до 5 дней. Вам имеют права отказать в приеме документов, но сама регистрация не начнется до оплаты пошлины.
Учет части земельного участка, образованной в связи с установлением зоны с особыми условиями территории, ограничение в использовании таких участков
В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре), а также Постановлением Правительства РФ от 03.02.2014 № 71 «Об утверждении правил направления органами государственной власти и органами местного самоуправления документов, необходимых для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости, а также о требованиях к формату таких документов в электронной форме» в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о зонах с особыми условиями использования территории (далее – охранные зоны).
По правилам, установленным порядком ГКН, органом кадастрового учета осуществляется учет части земельного участка, образованной в связи с установлением охранных зон, на основании документов, необходимых для внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о соответствующей зоне.
Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведений о таких частях земельных участков, приобретают характер кадастровых сведений.
В соответствии с пунктом 65 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42, в Реестр объектов недвижимости вносятся следующие сведения о частях земельного участка:
1) учетный номер части земельного участка и дата его присвоения;
2) площадь части земельного участка в квадратных метрах с округлением до 1 квадратного метра и с указанием погрешности вычисления;
3) описание местоположения границы части земельного участка в объеме сведений, предусмотренных картой (планом) объекта землеустройства.
При постановке на учет образованного земельного участка, учете изменений земельного участка, в связи с уточнением описания местоположения его границ, если такой земельный участок частично располагается в границах охранной зоны, сведения о которой внесены в ГКН, орган кадастрового учета самостоятельно определяет координаты характерных точек границ части земельного участка, расположенной в границах указанной зоны, и осуществляет учет такой части.
В случае совпадения границ нескольких охранных зон, повторное образование части земельного участка не осуществляется. При этом сведения о существующей части земельного участка дополняются сведениями об учетном номере такой охранной. Сведения обо всех учетных номерах охранных зон являются актуальными до момента прекращения её существования.
Сведения обо всех учетных номерах охранных зон являются актуальными до момента прекращения существования зоны с особыми условиями использования территории.
Сведения о частях земельных участков, образованных в связи с установлением охранных зон исключаются из реестра объектов недвижимости со дня внесения в ГКН сведений о прекращении существования такой зоны.
Ограничение прав на землю, в связи с установлением охранных зон регламентируется не только градостроительным и земельным законодательством, но и законодательством в области электроэнергетики (охранные зоны объектов электросетевого хозяйства и охранные зоны объектов по производству электрической энергии), законодательством в области промышленной безопасности (охранные зоны магистральных трубопроводов и охранные зоны газораспределительных сетей), законодательством о железнодорожном транспорте (охранные зоны железных дорог), законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения (санитарно-защитные зоны), природоресурсным законодательством (водоохранные зоны, зоны затопления и подтопления, рыбоохранные зоны и рыбохозяйственные заповедные зоны, лесопарковые зоны и зеленые зоны и т.д.) и другими отраслями российского законодательства.
В силу требований ст. 56 Земельного кодекса РФ особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных и санитарно-защитных зонах являются ограничениями прав на землю. В таком случае земельные участки не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.
Предполагает продажу доли (не выделенной в натуре части) земельного участка.
Ключевым преимуществом этого способа является то, что собственник может продать часть своего участка, фактически, моментально. Для этого не потребуется оформление каких-либо дополнительных бумаг.
Причем, на продажу может быть выставлена любая доля имущества: это может быть как половина участка, так и его 1/200 часть.
Особенностью этого способа продажи является то, что между покупателем и продавцом устанавливаются почти семейные отношения. Стороны вступают в режим совместного владения имуществом.
Если, допустим, один из сособственников построит на своей части дом, то второй владелец будет претендовать на долю этого объекта. Более того, построить коттедж без письменного разрешения совладельца не получится.
А в случае, если на продаваемом участке уже возведен какой-либо объект, то покупатель земли автоматически получает право на соответствующую долю и в этом строении.
Предварительное получение прав на земельную долю
По предписаниям части 3 статьи 9 Закона от 24 июля 2002 года под номером 101-ФЗ сельскохозяйственные земли могут передаваться в аренду на период 3-49 лет.
Использовать пастбища с сенокосами в аренду можно не более 3-х лет.
Площадь земельных паев не ограничена. В связи с этим арендовать допускается участки различных размеров.
Обычно на земельный пай имеют права несколько граждан. Чтобы один из них смог беспрепятственно арендовать или по-другому распорядиться частью участка, ему потребуется выделить свою долю. У гражданина возникнет потребность в оформлении документа, который подтвердит, что выделенный земельный участок не относится к общим владениям. Только после этого он сможет заключить договор аренды пая с другим лицом.
От гражданина, решившего выделить земельный пай, требуются следующие действия:
- Привлечь кадастрового инженера для составления проекта межевания земельного участка.
- В течение 30 дней письменно сообщить другим пайщикам о намерении выделить долю.
- Дождаться результатов собрания пайщиков. При положительном решении гражданин получает протокол согласия. Документ подтверждает отсутствие у других пайщиков возражений относительно отчуждения доли.
- Органы землеустройства проверяют информацию как о самом гражданине, так и о выделяемой им земле. Итогом проверки является формирование кадастрового плана. Паю присваивается номер.
Чтобы выделить пай, гражданину необходимо обратиться с заявлением в комитет по земельным вопросам своего муниципального района. Дополнительно ему потребуется приложить свой паспорт, согласие от других пайщиков. Также к документации прилагается кадастровый паспорт.
Особенности оформления аренды части надела
Поскольку законодатель не установил каких-либо ограничений или особенностей, сделку по сдаче в пользование доли объекта можно оформить после ее индивидуализации. Это означает, что нужно произвести юридическое образование части земельного участка для аренды, которое позволит достоверно понять и описать его границы.
Такой процесс может выражаться:
- в официальном межевании с нанесением его результатов на технический план;
- в простом документальном фиксировании — когда описание ведется лишь на бумаге (в виде текста в договоре и графического обозначения на плане).
Если соглашение об аренде заключается на длительный срок, образованную часть необходимо поставить на кадастровый учет. Это предполагает обязательное проведение межевания и составление технического плана. Такое требование установлено положениями Федерального закона от 13.07.15 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Что такое выдел земельного участка
Если в общей долевой собственности нескольких владельцев находится один земельный участок, то каждый из них вправе выделить свою долю в самостоятельный объект. Регламент этой процедуры закреплен ЗК РФ в статье 11.5.
Если при выделе земельного участка образуются 2 части, то одна из них — вновь образованная, подлежащая учету. Вторая часть преобразовывается с сохранением в измененных границах идентификационного показателя — прежнего кадастрового номера.
Порядок выдела земельного участка в натуре из состава общей долевой собственности происходит по запросу одного из участников на следующих основаниях:
- при согласии, полученном от всех совладельцев;
- по решению суда, если один или несколько собственников против или площадь выделяемого объекта противоречит нормам Земельного кодекса.