Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Почти все правила и нормы поведения жильцов в многоквартирных домах прописаны в Жилищном законодательстве. Согласно закону «Об административных нарушениях»: жителям страны запрещается совершение действий, которые нарушают покой и тишину граждан, проживающих в частных и многоквартирных домах в ночное время. Под ночным подразумевается время с 23:00 до 7:00.
Что говорится в законе по поводу нарушения тишины соседями
Какие действия могут нарушить покой и тишину граждан? Это:
- использование звуковоспроизводящего оборудования: телевизоров, магнитофонов, радиоприёмников, музыкальных инструментов;
- крики и ругань, громкая речь, пение и свист;
- ремонтные и строительные работы.
Что касается времени проведения ремонтных работ, то здесь действуют следующие ограничения: не раньше 9:00 и не позже 19:00 в будние дни. В выходные и праздничные дни выполнять ремонт в квартире запрещается.
Те же правила относятся и к развлекательным или торговым заведениям, которые размещаются в многоквартирных домах.
Внесудебный порядок возврата купленной или проданной квартиры
Если квартира уже оформлена в собственность покупателя, несудебный возврат квартиры возможен лишь в том случае, если обе стороны согласны на возврат. При этом надо составить соглашение или договор и опять подавать документы на регистрацию в тот же регистрирующий орган. Если все делать необдуманно, придется платить налоги, и ,возможно, с каждого действия. Надо подумать иные варианты. Возможно, судебное признание сделки недействительной, избавит от некоторых проблем.
Если квартира еще не оформлена (например, еще только заложили деньги в банковскую ячейку), можно попробовать отыграть все обратно. Правда, возможно придется платить неустойку… и определенные компенсации лицам, участвующим в сделке.
Вернуть квартиру застройщику на последнем этапе строительства можно при нарушении Застройщиком договорных условий или при взаимной договоренности сторон. Во время «кризисов недвижимости», когда цены на недостроенные квартиры по договору долевого участия в строительстве больше, чем уже готовое жилье на вторичном рынке, расторгнуть договор с Застройщиком без явных нарушений договора проблематично. И можно лишь в редких случаях.
Если квартира на стадии строительства и оформлен Договор долевого участия в строительстве, возможно сделать переуступку или применить иные варианты переоформления.
Последствия расторжения сделки
При расторжении бумаг по купле-продаже обязательства обеих сторон сделки прекращаются. Если основой расторжения было существенное нарушение правил одной стороной – вторая имеет право потребовать возмещение всех убытков.
Если ни одна сторона не имела умысла нарушить действующее законодательство и сфальсифицировать факт недействительности сделки, то оба участника соглашения должны вернуть полученное. Другими словами: продавец получит обратно проданную квартиру, а покупатель – заплаченные деньги.
Если полноценный возврат невозможен на текущий момент (к примеру, квартира была перепродана), то фактическое имущество может заменить компенсация в денежном эквиваленте. Если кто-либо из сторон осознанно шел на противозаконную сделку, то суд может назначить особые меры по конфискации имущества. В таком случае обратно по сделке (жилплощадь или деньги) получит лишь одна сторона. В случаях, когда стороны умышленно совершали противозаконные действия – все полученное конфискуется в государственный бюджет.
Риски для покупателя на вторичном рынке
Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники. Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку. В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.
Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:
- Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
- Есть ли страхование ответственности риелтора?
- Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
- Кто входит в число собственников?
- Состоит ли продавец в браке?
- Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
- Нет ли обременений?
- Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
- Каким образом и кем застрахована сделка?
- Чем аргументируется цена жилья?
- Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?
Обременения на квартире
Обременения на квартире – еще один нюанс, требующий проверки. Самый распространенный случай обременения – это ипотека. Когда объект недвижимости находится в залоге у банка, собственник не имеет права распоряжаться им без согласия кредитной организации. Это касается и продажи недвижимости. Кроме того, жилье может находиться под арестом, обременяться договором ренты или аренды, банкротством собственника или рассрочкой.
Ограничение прав собственника на недвижимость приводит к одной из двух проблем:
1. сделка невозможна в принципе, затянется или потребует дополнительных расходов;
2. сделка будет спорной и рискованной для покупателя.
Для проверки на обременения вы можете заказать вышеупомянутую выписку из ЕГРН, а также воспользоваться сервисами:
- ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
- Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
- Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
- Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.
Почему собственник продает квартиру
Поинтересуйтесь у продавца, почему он выставил жилье на продажу. Его ответ даст вам пищу для размышлений. Например, квартира досталась в наследство, но жить в ней продавец не собирается. Значит, покупателю надо проверить, нет ли других наследников, которые заявят права на недвижимость. Если продавец хочет продать свою однушку и с небольшой доплатой приобрести трешку, следует быть готовым, что сделка затянется, так как найти подходящий вариант продавцу будет непросто.
Даже молчание или неубедительные ответы дают некоторую информацию – с квартирой что-то не чисто. И что конкретно, придется выяснять покупателю. Это могут быть дефекты здания, буйный сосед-алкоголик за стенкой или еще масса причин.
Не лишним будет выяснить, как часто жилье меняло собственников (это указывается в выписке ЕГРН). Если квартира постоянно переходит из рук в руки, это говорит о мошеннической схеме или скрытых недостатках.
Соблюдение досудебного и судебного порядка
Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.
Получается, если вы чем-то недовольны, необходимо составить письменное предложение второй стороне и в нем настаивать на расторжении сделки. Если через 30 дней (или иной срок, зафиксированный в договоре) ответ так и не будет получен, смело идите в суд.
Обратите внимание: при обращении в суд также нужно учитывать важные нюансы. Так, прося судью в иске разорвать сделку, граждане часто не указывают, что хотели бы также вернуть потраченные средства или отданную недвижимость. Соответственно, получают они только прекращение действия договора купли-продажи. К сожалению, это означает лишь то, что вы пойдете в суд во второй раз, но теперь уже чтобы вернуть то, что вам причитается.
Не забудьте, что в суде придется доказывать существенность оснований, использованных для обращения. Если у вас есть свидетельства полученных убытков, лучше их как-то зафиксировать.
Как вернуть квартиру банку, если она куплена в ипотеку
Покупка недвижимости в кредит — рискованное мероприятие, поскольку вы не можете точно рассчитать свои доходы на десяток лет вперед. Поэтому у граждан и возникает вопрос, можно ли вернуть ипотечную квартиру банку. Но процедура окажется сложной, поскольку финансовые организации не заинтересованы в том, чтобы долго искать новых покупателей на залог.
Для начала прочитайте договор и посмотрите, содержит ли он пункт о запрете для заемщика на одностороннее расторжение. В подобных случаях придется запрашивать в банке разрешение на процедуру. А ведь это означает, что финансовая организация потеряет прибыль: не удивляйтесь, что в дальнейшем она будет отстаивать собственные интересы.
Если у вас приняли заявление о расторжении договора ипотеки, то финансовая организация сама продаст недвижимость. Но годами ждать предложений и искать выгодных покупателей она не станет. Итог? Вырученная сумма может не покрыть и остаток долга, поэтому вы останетесь без недвижимости и с невыплаченным кредитом. Если вы не будете его погашать, то деньги взыщут через суд.
Выходом из сложной ситуации станет не расторжение договора с банком, а самостоятельная продажа недвижимости. Проблема в том, что до этого придется погасить основной долг: если вы отказываетесь от ипотеки из-за невозможности платить, то деньги у вас вряд ли найдутся. В отдельных случаях требуется и отдать процент за досрочный выход, что усложняет задачу. Придется искать покупателя, готового дать аванс, который достигает ½ рыночной стоимости. Зато на подобных условиях банк снимет обременение, и вам не понадобится возвращать ему квартиру и оставаться с долгами.
Но и цену за объект придется выставить минимальную, иначе вы не найдете покупателей. Шанс остается, если недвижимость расположена в удачном районе, где мало других предложений, или обладает необычной планировкой. В остальном рынок перенасыщен, и покупатели легко найдут объект без дополнительных проблем.
Махинации с недвижимостью, после которых вам будет сложно вернуть квартиру
Распространены случаи, когда граждане обращаются в суд, поскольку стали жертвами мошенничества. Самая известная махинация — использование чужих документов, ведь нынешние технологии позволяют изготавливать идеальные фальшивки. Подложным может оказаться паспорт, доверенность или документы на продаваемое помещение.
Схема со «случайным» подписанием договора дарения также распространена. Например, жительница Москвы открыла дверь «представителям телекоммуникационной компании». Те попросили продлить договор о подписании услуг, и в качестве 1 экземпляра приложили документ о дарении. Доверчивая женщина не прочитала все бумаги, а просто поставила подпись — на следующий день ее попросили освободить жилье.
Известна и схема с родственниками: вы присматриваете вариант в хорошем районе, начинаете переговоры с продавцом и совершаете сделку. Но выясняется, что бывший владелец не заручился согласием супруги, поэтому договор купли-продажи оказывается незаконным, а деньги — потраченными. Суд назначает горе-продавцу выплаты, причем оказывается, что у того есть лишь минимальный доход. В результате вы будете возвращать деньги годами.
Мошенничеством занимаются даже застройщики: покупатели первички рискуют не получить ее в срок. А главное, что компании продают 1 помещение нескольким людям! Чтобы избежать обмана, заранее уточняйте информацию о застройщике.
Как вернуть купленный дом обратно
Договор купли-продажи можно расторгнуть и в том случае, если устранение недостатков жилья влечет за собой несоразмерные расходы, которые могут быть приближены к стоимости этого жилья или даже превышать ее.
Однако следует учесть, что при покупке квартиры с незаконной перепланировкой покупатель берет на себя ответственность за нее с момента заключения сделки, что прописывается в любом договоре купли-продажи. В этом случае покупатель будет устранять недостатки жилья уже за свой счет.
В каких же случаях суд может решить дело в пользу покупателя и расторгнуть сделку? Вывод судей может быть произведен на основании заключения экспертной комиссии, что данный объект имеет недостатки, не позволяющие считать его пригодным для проживания.
Важно
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.4.
Можноли вернуть жилье если если оно дважды перепродано
— Конституционное право — Можноли вернуть жилье если если оно дважды перепродано
В Гражданском Кодексе и вовсе прописана невозможность расторгнуть сделку купли-продажи имущества, если срок сделки истек. Судебные инстанции привлекаются в любых других случаях. Для того, чтобы вернуть квартиру продавцу таким образом, необходимо написать исковое заявление.
Обязательно прописывайте в заявлении не просто расторжение сделки, а еще и возврат имущества, в противном случае, сделку вам аннулируют, но деньги не вернут (а вы не вернете квартиру). Подобное судебное разбирательство окажется бессмысленным.
Также, здесь вступает в силу правило государственной регистрации – если право на жилье уже перешло от продавца покупателю, судебное постановление о расторжении договора вступит в силу, но вы все еще сможете распоряжаться недвижимостью. Чтобы окончательно все вернулось на свои места, уже продавец вправе на вас подать суд и просить его вернуть недвижимость.
Как вернуть проданную недвижимость (квартиру)?
Чтобы приобрести недвижимое имущество граждане обращаются к риэлтору, а чтобы вернуть его после неудачной сделки — к адвокату. Действительно, при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны не всегда достигают тех целей, ради которых они вступают в сделку. Чаще всего серьезные проблемы возникают у продавцов недвижимости, когда они не получают оплату по договору и при этом лишаются прав на квартиру, дом, дачу.
По общим правилам гражданского законодательства покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не оговаривается законом, либо самими сторонами. Оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества подтверждается: распиской, выпиской из банка о переводе денежных средств, квитанцией о внесении денежных средств в кассу (если продавец юридическое лицо) и т.п. документами, удостоверяющими передачу денежных средств от покупателя продавцу. Если покупатель не оплатил приобретенное по договору недвижимое имущество, можно говорить о нарушении условий договора и праве продавца требовать расторжения договора купли-продажи и возврата имущества, при условии, что оно было передано по договору.
В соответствии с положением статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. При отсутствия согласия между сторонами сделки договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон, но только при наличии следующих условий:
- При существенном нарушении договора другой стороной;
- В иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Особое внимание следует обратить на формулировку: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора». Если исходить из того, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю в собственность недвижимость, а покупатель обязуется принять её и уплатить за неё определенную в договоре денежную сумму, то отсутствие оплаты по договору следует считать нарушением основной обязанности покупателя.
Кроме того, продавец заключает договор купли-продажи с расчетом получить от покупателя денежные средства, следовательно, их неполучение влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Значит, нарушение покупателем обязанности по оплате должно каждый раз признаваться существенным нарушением договора вне зависимости от факта регистрации перехода права собственности по сделке. На практике оказывается все не так просто. Судам при одинаковых исходных данных, одинаковых требованиях принимаются прямо противоположные решения, причем часто со ссылками на одни и те же нормы права.
Чаще всего суды, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указывают в судебном акте: «если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ». При этом передача имущества покупателю до получения денежных средств также оказывается обстоятельством, который позволяет судам применять п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости после регистрации
После покупки квартиры в новостройке, или на вторичном рынке иногда возникают ситуации, когда необходимо изменить собственное решение и отказаться от купленного объекта. Причины могут быть совершенно разные. К вашему удивлению может оказаться, что квартира в долгах через не выплату коммунальных платежей.
Вдруг вы узнаете, что к вашему жилью давно прописаны другие граждане. Соответственно такие новоявленные факты вызывают недовольство. Будет правильно отказаться от покупки. К счастью законодательство Украины предусматривает возможность расторгнуть договор купли продажи недвижимости даже после регистрации у нотариуса.
Следует понимать, что процесс расторжения может осуществляться на различных этапах сделки. Чем более ранний этап, тем легче разорвать официальную договоренность.
Часто практикуется способ подписания предварительного договора купли-продажи. Он как бы фиксирует, что вы являетесь претендентом на объект недвижимости, но пока еще не полноценный владелец. Некоторые продавцы требуют составления договора о задатке. Таким образом, продавец как бы подталкивает покупателя довести дело до конца и купить квартиру. Все эти договора не предусматривают никакой регистрации и от них легко отказаться.
Сам термин расторжение договора в обычном понимании торговых отношений предполагает прекращение своего существования с момента возврата товара продавцу и получение своих денег назад. Чтобы реализовать такое действие в сфере недвижимости требуется пройти целый процесс. Основным камнем преткновения является уже реализованная регистрация. Придется потрудиться, чтобы все вернуть на круги своя.
Вернуть квартиру после размена
Можно ли вернуть квартиру после обмена? Договор, может быть, расторгнут в обязательном порядке в том случае, если будут выяснены новые обстоятельства, на основании которых, сделку нельзя считать действительной.Такая ситуация может возникнуть если квартира была продана без согласия других членов семьи, которые на момент сделки отсутствовали, например, один из родственников отбывал наказание в тюрьме.В этом случае, когда он вернется, у него будут все основания оспорить эту сделку в суде, и вернуть свою квартиру.2. Мошеннические операции. Сделки, оформленные без участия настоящего владельца недвижимости.
Срок подачи заявления о признании сделки недействительной — 1 год, о расторжении договора — 3 года. Пример заполненного заявления о расторжении купли-продажи квартиры качайте здесь.
За более детальным ознакомлением с темой «как вернуть проданную квартиру» рекомендуется обратиться к статьям 450, 486, 495, 453 ГК РФ. Существенно облегчает расторжение сделки и возврат денежных средств грамотно прописанные условия договора купли-продажи.
Стоит указать в нем все причины, по которым данный договор может быть расторгнут.
Можно вернуть обратно жилье после обмена
Договор, может быть, расторгнут в обязательном порядке в том случае, если будут выяснены новые обстоятельства, на основании которых, сделку нельзя считать действительной.Такая ситуация может возникнуть если квартира была продана без согласия других членов семьи, которые на момент сделки отсутствовали, например, один из родственников отбывал наказание в тюрьме.В этом случае, когда он вернется, у него будут все основания оспорить эту сделку в суде, и вернуть свою квартиру.2. Мошеннические операции. Сделки, оформленные без участия настоящего владельца недвижимости. Такое может случиться, когда документы о правах собственности были продавцом подделаны, в то время когда настоящий хозяин находился в полном неведении происходящего.3. Также сделку могут признать незаконной, если будет выяснено, что она была совершена недееспособными лицами.
Представьте ситуацию: вы купили квартиру, а через какое-то время после совершения сделки поняли, что жить в этой квартире нельзя. К примеру, продажа состоялась летом, а зимой выяснилось, что в доме не работает центральное отопление.
Можно вернуть обратно жилье после обмена
Во втором случае подразумевается, что все законные требования на момент совершения операции были соблюдены, а вот исполнение обязательств можно считать недобросовестным. Например, если продавец умолчал о существенных недостатках, делающих использование объекта по назначению невозможным. 7 Первое, что необходимо сделать лицу, пожелавшему вернуть свое недвижимое имущество — составить претензию о расторжении договора купли-продажи. Подавать в суд можно после отказа второй стороны добровольно решить вопрос либо, если на письмо не отвечают более 30 дней. Скачать бланк заявления о расторжении договора купли-продажи можно у нас на сайте. 8 Следующим этапом будет подача искового заявления в суд. Составить его нужно, подробно описав, в чем состоял договор и какие обязательства возникли у сторон, указать причину для разрыва договора, требования истца, прилагаемый список документов.
В этой ситуации у продавца сохраняется обязанность передать квартиру в пригодном для проживания состоянии. Продавец обязан соблюдать требования к качеству товара независимо от того, прописаны они в договоре купли-продажи или нет.
И еще совет. В договоре купли-продажи нужно прописать условие о том, что продавец будет нести ответственность, если скроет недостатки квартиры, о которых он знал и намеренно не сообщил покупателю. В суде этот аргумент сработает. Как определить качество квартиры На самом деле, законодатели заранее позаботились об обманутых покупателях — задолго до выхода последнего постановления Верховного суда.
Просто прежде мало кто знал, как пользоваться «Положением о признании помещения жилым помещением». Покупатель, который решил оспорить сделку купли-продажу квартиры, может оперировать следующими доводами: 1.