Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру в военной ипотеке: инструкция и риски продавца». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ФЗ № 117-ФЗ от 20.08.2004 г., регулирующему работу НИС, одной из особенностей данной системы является то, что квартира (дом), приобретенная военнослужащим по ипотечному кредиту (ИК) на его средства в НИС, после заключения сделки с банком оказывается в двойном залоге — у выдавшего кредит банка и «Росвоенипотеки». С другой стороны, права контрактника, как ипотечного заемщика, регулирует еще и общий Закон «Об ипотеке» (ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998 г.), в силу которого военный получает право полного пользования ипотечным жильем только после снятия с него всех обременений.
В чем основная проблема такой продажи?
Программа военной ипотеки реализуется в рамках накопительно-ипотечной системы, которая появилась в России еще в 2005 году. Ее суть заключается в том, что государство открывает для каждого военнослужащего-контрактника специальный счет, на который ежегодно переводит определенную сумму денег. Спустя какое-то время военнослужащий может воспользоваться накопленной суммой как первоначальным взносом по ипотечному кредиту, а последующие годовые платежи будут засчитываться в счет погашения долга и процентов.
Вообще, получить жилье в армии можно несколькими способами:
- служебное жилье – выдается военнослужащему и его семье на все время службы, но не переходит в его собственность (и его нельзя приватизировать);
- постоянное жилье – когда военнослужащий накопит определенную выслугу, не имея при этом своего жилья, он может претендовать на бесплатное жилье от государства или на выплату для его покупки;
- военная ипотека – чтобы не ждать выслуги, можно вступить в накопительно-ипотечную систему (НИС), это доступно выпускникам военных учебных заведений (при получении первого офицерского звания), а также остальным военнослужащим при заключении второго контракта.
Другими словами, государство предлагает не ждать 20 лет выслуги (или 10 лет при некоторых «льготных» основаниях), а купить свою квартиру – здесь и сейчас. Это выгодно и государству (не нужно искать несколько миллионов на квартиру сразу, если можно несколько лет откладывать по двести тысяч в год), и самому военнослужащему (вместо бесконечных скитаний по служебным квартирам можно получить свою в собственность).
Как снять обременение?
Проведение сделки с недвижимым имуществом, на покупку которого были привлечены кредитные средства банка и накопления участника НИС, невозможно до полного исполнения обязательств по договорам, и поэтому военнослужащим приходится искать всевозможные решения.
Если у военнослужащего есть собственные средства, позволяющие закрыть долговые обязательства по обоим договорам – кредитному договору и договору целевого жилищного займа, тогда проблема решается просто. Производится погашение долга перед банком с последующим снятием обременения. Одновременно возвращаются накопления (прим. – первоначальный взнос и все ежемесячные платежи, перечисленные в погашение ипотеки) на именной счёт в Росвоенипотеке и пишется заявление на снятие обременения в пользу государства. В этом случае необходимо только понимать сам процесс возврата средств в Росвоениптеку и снятия обременения в пользу РФ.
Сложнее провести такую сделку в случае, если у военнослужащего отсутствует возможность использования личных средств, тогда приходится рассматривать разнообразные алгоритмы погашения обязательств.
Как вывести квартиру из залога государства?
Учитывая нахождение квартиры в залоге у государства и банка одновременно продать такую недвижимость можно будет в следующих случаях:
-
Погашение задолженности перед банком и государством за счет собственных средств и продажа квартиры в обычном порядке;
-
Погашение задолженности за счет средств покупателя. Это можно сделать, заключив предварительный договор купли-продажи. Основной договор купли-продажи квартиры можно будет заключить после снятия обременения.
Какие есть варианты продажи
Первоначальный способ продажи объекта участника НИС — снятие обременения с имущества у банка и государства. Исходя из положения Постановления Правительства №370 от 15.05.2008 г., обременение допускается снять только через несколько лет службы, либо при увольнении по допустимым причинам.
Снятие залогового обеспечения при увольнении со службы по положительным основаниям в любом из случаев также требует выслуги лет за определённый период.
В случае, когда военный уволился из рядов ВС, а выслуга лет и повод увольнения со службы не дают оснований для снятия обременения с имущества, он должен вернуть задолженность государству. После данных действий квартиру разрешается продавать.
Вторым залогодержателем является банковское учреждение. Чтобы снять обременение, заемщик обязан выплатить сумму кредита и процентных начислений по нему.
В качестве варианта оплаты кредитных продуктов допускается применить подобный способ:
- оформить обычный кредит;
- закрыть кредитные обязательства по ипотечному продукту
- продать жилой объект;
- из средств от продажи оплатить потребительский кредит.
Порядок передачи денег по предварительному договору
Достигнув устного соглашения, как продать квартиру в военной ипотеке, продавцу и покупателю предстоит подготовить документы для сделки. На этот срок они могут подписать предварительный договор о намерении заключить основной. В документе прописываются ключевые условия основного договора, в том числе порядок оплаты.
Важно! При любом способе оплаты задатка следует составить подробную расписку о получении денег продавцом.
Важно учесть:
- если сделка не состоится по вине покупателя, задаток ему не возвращается;
- если сделка сорвется по вине продавца, он должен вернуть задаток вместе с компенсацией, размер которой обычно равен 100% задатка, то есть в двойном размере;
- если после получения задатка продавец не сможет снять обременение для последующей продажи, потребуется договариваться или решать через суд, есть ли чья-то вина в срыве сделки.
Продайте жилье и долг
Сложная сделка, в которой активно участвует банк и гарантирует ее безопасность. Вариант подходит, если вы хотите продать залоговую квартиру, а у покупателя не хватает денег на полную оплату стоимости жилья.
Тогда он оплачивает первоначальный взнос, равный долгу по кредиту. Банк принимает его, а с вас снимают все обязанности. Покупателя перекредитовывают, переоформляя на него пересчитанную оставшуюся стоимость жилья в качестве нового ипотечного кредита.
Фактически банк просто берет вашу квартиру с остатками долга и перепродает ее в кредит новому покупателю.
Подробная инструкция:
- Получите разрешение от банка на продажу. Финансовая организация выставит сумму остатка долга по ипотеке.
- Найдите покупателя. В некоторых случаях его поможет найти финансовая организация. Убедитесь, что у покупателя есть в наличии сумма, покрывающая ваш остаток по ипотеке.
- Составьте при участии нотариуса договор задатка.
- Убедитесь, что покупатель передал сотруднику банка первоначальный взнос, которым закроет ваш долг по ипотечному кредиту.
- Снимите с квартиры обременение – это быстро, занимает не более трех дней.
- Покупатель оформляет новую ипотеку на себя в том же или стороннем банке.
- Дождитесь оценки квартиры.
- Подпишите договор купли-продажи и получите остаток денег.
Продажа квартиры по военной ипотеке — риски продавца
Продавая квартиру собственник может столкнуться с проблемой нехватки крупной суммы денег. Самый главный риск и сложность схемы заключаются с большой вероятностью невывода жилплощади из залога. Разберем главные причины и способы их решения.
| Проблема | Решение |
| Нехватка денег для закрытия ипотечного кредита перед финансовым учреждением и государством | Удостовериться в правильности расчетов. Возможно, нужно проверить выписки, сравнить график платежей и сделать расчеты |
| Непорядочность | Получение достоверной информации о репутации человека. Как правило, у военных характеристика хорошая. В остальных случаях стоит поинтересоваться и поискать сведения на федеральных сайтах службы судебных приставов. Проверить возможные судебные акты можно совершенно бесплатно |
Кратко: кто платит по военной ипотеке после увольнения?
-
При увольнении военнослужащего по уважительной причине, оплачивать ипотеку продолжит государство.
-
Если военнослужащего уволили за невыполнение своих обязанностей или по статье, он возвращает деньги в течение 10 лет и платит по кредиту сам, причем по более высокой процентной ставке.
-
При самостоятельном увольнении выплаты по ипотеке продолжатся по программе НИС, если срок службы от 20 лет. Если военный отслужил менее 10 лет, деньги придется возвращать.
Порядок продажи квартиры, купленной по военной ипотеке
Минобороны РФ разработало программу НИС в качестве помощи военнослужащим брать жилье в ипотеку на льготных условиях. Деньги из НИС получают военнослужащие для покупки квартиры, дома, строительства дома на земельном участке. Программа доступна следующим категориям граждан:
-
военные, которые служат по контракту;
-
офицерский состав Минобороны;
-
работники ФСО и ФСБ;
-
сотрудники Росгвардии.
Здесь все зависит от причины увольнения. Если причина увольнения уважительная, военнослужащий вправе рассчитывать на помощь государства. К уважительным причинам относятся следующие:
-
военнослужащего признали непригодным к службе;
-
личный состав изменился, и военнослужащему не нашлось места;
-
должность упразднили или специалист попал под сокращение;
-
срок контракта истек, а новый контракт не оформили.
Если военнослужащий увольняется по семейным обстоятельствам, то это может быть только временное увольнение с правом восстановления по службе. При увольнении по семейным обстоятельствам вопрос о выплате ипотеки с помощью государства рассматривают индивидуально.
Если военный уволился по уважительной причине и сохранил право на НИС, ему нужно обратиться в Росвоенипотеку, чтоб получить все деньги для погашения ипотечного кредита. Порядок действий выглядит так.
-
После подписания приказа об увольнении военный подает рапорт на имя командира части, где он служил.
-
Командир части передает документы начальству.
-
Сведения передаются в Росвоенипотеку.
-
Ведомство рассматривает данные в течение месяца.
-
При правильном оформлении рапорта и совпадении данных, остаток денег переводится на счет банка заемщика.
Военного могут уволить за невыполнение обязанностей по контракту. Если это происходит, бывшему военнослужащему придется возвращать все дотации. Но вопрос Минобороны рассматривает в индивидуальном порядке. При увольнении со службы с сохранением должности, деньги возможно вернуть в течение десяти лет. Но военную ипотеку после увольнения по неуважительной причине заемщик будет выплачивать из своих денег.
Военного могут уволить по статье 51 ФЗ № 56. И в этом случае придется возвращать все деньги. Основания для увольнения по статье следующие:
-
офицера лишили звания за нарушение дисциплины, обман начальства и сокрытие доходов, финансовые махинации, злоупотребление должностным положением;
-
военный совершил умышленное преступление и в суде доказана вина;
-
смена гражданства и приобретение нового гражданства;
-
невыполнение условий контракта;
-
увольнение за систематические нарушения порядка;
-
отказ проходить медицинское обследование на наличие в организме наркотических веществ;
-
невыполнение или уклонение от своих прямых обязанностей.
Возможность выплачивать ипотеку по программе сохраняется, если увольнение было по уважительной причине. Если военнослужащий разрывает контракт по собственной инициативе, участие в программе НИС будет зависеть от выслуги лет.
-
Срок службы менее 10 лет. Военному придется вернуть все деньги, израсходованные по программе, в течение 10 лет. Процентная ставка по ипотеке повышается.
-
Срок службы от 10 до 20 лет. Все деньги, выделенные государством на погашение ипотеки, военнослужащий может не возвращать. Но последующие выплаты по ипотечному кредиту придется платить по повышенной процентной ставке и из собственных денег.
-
Срок службы от 20 лет. Военнослужащий сохраняет за собой право оплачивать ипотеку из денег НИС. При желании разрешается снять все деньги и потратить на свои нужды.
Для обеспечения военнослужащих жильем в 2005 году была принята программа «Военная ипотека». На первоначальных этапах допускалось решение вопроса с приобретением жилья лишь спустя 20 лет после поступления в ряды Российской армии. Но сейчас имеется возможность внесения первоначального взноса для покупки квартиры или дома уже через три года с начала службы.
Как это происходит:
- лица, служащие в армии (исключение – срочники) вступают в программу НИС;
- на специальном счету граждан начинают накапливаться средства;
- через 3 года можно начать распоряжаться деньгами.
Особенность квартиры, приобретенной при помощи военной ипотеки в том, что объект находится в залоге у двух организаций:
- кредитного учреждения;
- государства (в лице Министерства обороны РФ).
Данная норма закреплена на законодательном уровне, так как денежные средства выделяются на целевые нужды и государство контролирует их использование.
Военнослужащий станет полноправным хозяином жилища при соблюдении условий:
- он должен отслужить в армии 20 лет;
- в некоторых случаях допускается снижение срока службы до 10 лет, если по состоянию здоровья приходится уволиться;
- или необходимо в полном объеме погасить кредит банку.
Да, такая возможность военнослужащим предоставлена. Государство не ограничивает право собственников жилья распоряжаться приобретенным имуществом по своему усмотрению. Но это возможно, если за квартиру произведен полный расчет и документально снято обременение по залогу.
Что делать, если нужно продать квартиру или дом в досрочном порядке? Например, семья решила переехать в другой город, поэтому им нужно купить другую площадь на новом месте жительства. Это возможно сделать несколькими путями.
Внимание! В ст. 37 Закона №102-ФЗ регламентируется, что залог можно отчуждать, в том числе путем продажи недвижимости, но требуется соблюсти условие – получить согласие от залогодержателя.
Самый удобный способ – найти требуемую сумму и полностью оплатить заем перед банком. Опишем несколько вариантов поиска денег:
| Собственные средства | Если взять деньги из личных накоплений, то вопрос решается быстро. Производится оплата и снимается обременение. При наличии покупателя квартиру можно продать в любое время. |
| Потребительский кредит | Многие банки охотно предоставляют денежные займы лицам, служащим в армии. Но есть минус – деньги выдаются под процент, и ежемесячно придется отдавать часть семейного бюджета на погашение кредита.
В некоторых случаях потребуется привлечь поручителей или представить банку залоговое имущество. |
| Денежные средства покупателя | Такой вариант тоже возможен. Если человек обладает необходимой суммой, то можно получить от него деньги, снять обременение и оформить продажу квартиры.
Лучше всего оформить предварительный договор, передачу денег осуществить через расчетный счет в финансовом учреждении или банковскую ячейку. Квартира должна быть высоколиквидным, чтобы заинтересовать потенциального покупателя, и тот согласился вложить деньги именно в эту недвижимость. |
Важно! Требуется погасить задолженность перед банком и вернуть деньги на индивидуальный счет в Росвоенипотеке.
Возврату на специальный счет подлежит не только сумма первоначального взноса, но и всех ежемесячных платежей, поступивших от государства для приобретения жилья участнику НИС. Средства, перечисленные на именной счет военнослужащего, можно использовать на приобретение иного жилья, поэтому его семье не грозит утрата возможности приобретения другого объекта с помощью средств государства.
Продажа жилья, приобретенного по военной ипотеке
Чтобы продать квартиру в военной ипотеке и купить другую, обычно требуется сумма в несколько сотен или больше миллиона. Возможные источники финансирования:
- личные накопления (редко);
- средства, полученные в дар или в качестве наследства;
- потребительский кредит или другой заем, не обеспеченный продаваемой квартирой;
- деньги, полученные задатком от покупателя.
При необходимости, предварительно следует:
- оформить нотариальное согласие супругов сторон на сделку с квартирой;
- подготовить дополнительные документы, если участвует банк и выдвигает требования (например, техпаспорт, экспликация этажа или прочее).
Текст договора должен соответствовать требованиям законодательства. Он может быть составлен:
- участниками сделки самостоятельно, для этого можно использовать типовые формы с сайтов правовой информации (например, Консультант-Плюс, Гарант), с сайтов МФЦ, Росреестра – если ни одна из сторон не составляла такой договор ранее, часто допускаются ошибки, приходится переписывать, перепечатывать. При желании сэкономить на услугах специалистов, учтите расходы на печать, время на составление;
- банком, если покупка происходит через ипотеку;
- риэлтором;
- нотариусом – в обязательном порядке, если сделка требует его заверения (долевая собственность, участие несовершеннолетних и пр.), либо по желанию сторон договора;
- специалистом бланк-центра или другой организации по оказанию подобных услуг.
Убедившись в соответствии текста достигнутым договоренностям, стороны подписывают договор.
Чтобы продать квартиру находящуюся в военной ипотеке собственнику часто приходится изыскать крупную сумму денег до государственной регистрации. Желание использовать средства покупателя является логичным. Главный риск участия в схеме связан с вероятностью невывода недвижимости из залога. Основные причины и что с этим делать:
| Проблема | Решение |
| Недостаточная сумма для погашения долга перед государством и банком. | Убедиться в точности расчетов продавца. Вероятно, потребуется залезть носом в его выписки по счетам, график платежей, расчеты. |
| Непорядочность продавца. | Получение информации о его репутации. У военных она обычно безупречная, тем не менее, следует поинтересоваться о наличии сведений на сайтах федеральной службы судебных приставов, а также судебных актов. Это бесплатно. |
Многие покупатели не готовы отдавать крупную сумму без гарантий государства (до регистрации сделки), отказываются участвовать в купле-продаже недвижимости в залоге по военной ипотеке. Отдельные граждане готовы принять риск, осознают его, ведут успешный торг по цене.
Если нет возможности и собственных средств на погашение задолженности, есть ещё один вариант продажи – переуступка. Переуступкой называют передача прав собственности на недвижимость, обычными словами можно сказать, что долг передают другому человеку.
Другим человеком может быть:
- Участник накопительной ипотечной системы;
- Любой граждан РФ.
В первом случае необходимо обратиться непосредственно в банк, в котором осуществлялось первоначальное кредитование, а вот во втором случае следует сразу найти покупателя.
Обычно для привлечения покупателей снижается значительным образом стоимость.
Основными аргументами военнослужащего в свою пользу будет:
- Низкая стоимость;
- Минимальный пакет документов;
- Участие банка в такой сделке обеспечит юридическую чистоту и безопасность.
Условия продажи жилья под военную ипотеку
Основные правила реализации жилплощади соответствуют стандартной схеме отторжения с применением средств жилищного займа. Следующие сведения поясняют важные особенности:
- специальная программа создана для обеспечения жильем военнослужащих;
- на определенном этапе участник НИС оформляет именной сертификат, подтверждающий наличие накопленной суммы;
- разрешено приобретение квартиры на вторичном рынке;
- для осуществления сделки – заключается кредитный договор с банком, выполняющим расчетные операции с продавцом;
- выделенные государством средства используют для погашения полученной ссуды.
Налог при продаже недвижимости
Для освобождения от уплаты налога с продажи жилья, им необходимо владеть минимум 5 лет. На недвижимость, купленную до 01.01.2016, срок составляет 3 года (Налоговый кодекс РФ, ст. 217.1). Решив продать квартиру в залоге по военной ипотеке раньше, необходимо уплатить налог 13%. С какой суммы?
Для расчета налогооблагаемой базы можно применить один из двух вычетов:
- 1 миллион рублей, его необходимо отнять от цены продажи, от оставшейся суммы считаем 13%;
- сумму фактически понесенных расходов вычитаем из цены продажи, на остаток считаем 13%, здесь важно иметь подлинники документов, подтверждающих уплату собственных средств вашему продавцу, банку, а также государству на погашение долга по целевому займу.
Подсчитываем, с каким вычетом итоговая сумма налога меньше, его применяем при заполнении 3-НДФЛ в следующем году.
Реализация квартиры по переуступке
В этом случае необходимо найти покупателя, который согласен оформить право собственности на обремененную недвижимость. Для совершения сделки необходимо получить согласие банка и Министерства обороны. Если в семье есть дети — потребуется одобрение органов опеки.
При использовании средств материнского капитала потребуется согласие Пенсионного фонда.
Дальнейшая процедура предполагает следующие шаги:
- Поиск лица, заинтересованного в приобретении жилья.
- Посещение вместе с потенциальным покупателем банка, предоставившего ипотеку.
- Оформление нового договора с банком. При этом обязательно участие в подписании как продавца, так и покупателя.
- Получение средств от сделки купли-продажи.
При этом военнослужащий не всегда может получить сумму, на которую рассчитывал. Продажа по переуступке может удешевить объект. Все зависит от того, о какой стоимости удастся договориться с покупателем.
Как продать квартиру по военной ипотеке: схемы и риски
После покупки квартиры в ипотеку у военнослужащего может возникнуть необходимость продать ее.
Причин для поиска возможных решений много: вынужденный переезд или увеличение семьи, более выгодная кредитная программа в другом банке или внезапное наследство.
Как продать квартиру по военной ипотеке, какие существуют подводные камни и риски в этом направлении, разъясняют опытные специалисты по недвижимости.
Программа «Военная ипотека» начала действовать в 2005 г. с целью удовлетворения первостепенных нужд российских военнослужащих. Если изначально решить квартирный вопрос можно было лишь спустя 20 лет после поступления на службу, то на сегодняшний день внести первоначальный взнос и приобрести жилье можно уже через три года.
Как снять обременение
Если военнослужащий не намерен ждать многолетнего регулярного погашения текущих платежей по кредиту, он может снять обременение путем досрочного исполнения обязательства. Такая возможность доступна на основании ст. 10 Федерального закона № 117-ФЗ.
Погашение кредитного обязательства по военной ипотеке возможно за счет различных источников:
- собственных средств семьи военнослужащего;
- потребительского кредитования у сторонних банков;
- средств материнского (семейного) капитала, который доступен при наличии в семье двух и более несовершеннолетних детей.
Денежное обязательство будет считаться исполненным, когда полная сумма основного долга и процентов по кредиту будет получена банков, оформившим договор на военную ипотеку.
Алгоритм действий военнослужащего для досрочного снятия обременения на жилое помещение по военной ипотеке будет выглядеть следующим образом:
- уведомление банковского учреждения и уполномоченного органа Министерства Обороны РФ о намерении снять зарегистрированное обременение и продать жилое помещение;
- получение в кредитном учреждении расчета полного остатка по договору;
- погашение в полном объеме кредитных обязательств;
- получение от банка и уполномоченного органа МО РФ согласия на снятие обременения;
- обращение в органы Росреестра за снятием зарегистрированного залога;
- получение на руки выписки ЕГРН, подтверждающей отсутствие у квартиры обременений.
После этого жилое помещение может быть продано на общих основаниях по собственному усмотрению военнослужащего.
Уполномоченным органом Министерства Обороны РФ в данном случае выступает Росвоенипотека, которая ведет единый реестр всех граждан, принявших участие в данной программе. После погашения задолженности по ипотечному договору, военнослужащий и члены его семьи будут исключены из данного реестра.
Если согласие банковского учреждения на снятие залога получить относительно просто (нужно лишь погасить долг в полном объеме), то соблюдение формальностей с Росвоенипотекой имеет следующие особенности:
- для получения согласия указанного органа необходимо предварительно закрыть персональный именной счет военнослужащего и получить выписку о снятии из реестра;
- для снятия залога Росвоенипотека выдает доверенность, которая будет представляться в органы Росреестра;
- после снятия обременения военнослужащие сохраняют право на повторное участие в программе ипотечного кредитования. Если до наступления предельного возраста пребывания на военной службе (45 лет) осталось не менее трех лет.