Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли продажи комнаты в коммунальной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Что собой представляет жилое помещение – комната в коммунальной квартире? Это разновидность недвижимости, в которой проживают несколько жильцов (собственников) имеющих в своем распоряжении по одной (иногда по две) отдельной комнате, без удобств.
✅ Дальнейшие действия
ДКП вступает в силу после его подписания продавцом и покупателем, но для завершения процедуры купли-продажи участникам необходимо зарегистрировать по документу переход права собственности в отделении Росреестра или МФЦ. Для процедуры регистрации нужно будет предоставить:
- заявление на государственную регистрацию;
- оригинальные экземпляры ДКП;
- паспорта участников сделки (при их отсутствии – свидетельство о рождении);
- выписку из ЕГРН;
- документ, подтверждающий право собственности продавца (договор о приватизации, предыдущий ДКП, свидетельство о наследовании и т. п.);
- подтверждения о соблюдении преимущественного права покупки для совладельцев коммунальной квартиры (доказательства их уведомления или нотариальные отказы от покупки);
- акт приема-передачи (если такой предусмотрен ДКП и уже произошла фактическая передача комнаты);
- техническую документацию на недвижимость;
- справку об отсутствии прописанных лиц;
- справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- квитанцию об оплате государственной пошлины в размере 2000 руб. (предоставляется по желанию).
В отдельных случаях для регистрации понадобятся дополнительные разрешения: согласие супруга продавца на продажу комнаты, если последняя является совместной собственностью или разрешение на продажу от органов опеки, если отчуждаемая комната принадлежит несовершеннолетнему лицу.
Купля продажа комнаты в коммунальной квартире: нотариальная или простая сделка
При этом места общего пользования – кухня, коридор, санузел и ванная, кладовки, подсобки – эксплуатируются жильцами совместно. Ими может пользоваться каждый исходя из принципа равенства.
Это весьма неудобно, когда в коммуналке живут несколько семей. Нередко люди, подкопив денег, либо взяв займ в финансовом учреждении, стараются продать это неликвидное жилье и переехать в отдельную квартиру или дом.
Как известно сделки по купле-продаже могут быть заключены в простой письменной форме, а могут быть заверены нотариально.
Что говорит закон относительно того, если есть необходимость продать комнату в коммунальной квартире?
Когда нужен нотариус, а когда нет:
- собственник жилья один – нотариальное заверение не требуется;
- если у комнаты, несколько владельцев, распоряжающихся ей на праве общей долевой или совместной собственности – сделка оформляется у нотариуса;
- когда каждому из супругов принадлежит в ней четко обозначенная и выделенная часть – заверение не нужно.
Предложить купить комнату в первую очередь необходимо соседям. Именно эти лица в соответствии с действующим законодательством имеют на это преимущественное право покупки. Если их несколько – они имеют равные права между собой в вопросе приобретения жилья.
Как правильно заполнить договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире?
Договор сделки составляется по стандартному образцу с обязательным присутствием следующих реквизитов:
- наименования документа, места и даты составления;
- реквизиты сторон сделки (ФИО, паспортные данные, адреса регистрации);
- предмет договора с указанием номера комнаты в коммунальной квартире, на каком этаже, ее точный адрес, метраж комнаты и полный метраж квартиры, доля в праве на места общего пользования в соответствии с правоустанавливающим документом;
- сведения о праве собственности на комнату;
- цена договора и способ передачи денежных средств продавцу;
- условия передачи имущества и перехода прав собственности;
- права и обязанности сторон. Покупатель обязан передать денежные средства за комнату и принять ее, а продавец – оплатить все полагающиеся коммунальные платежи на дату продажи и передать комнату по акту;
- ответственность сторон, предусматривающую все виды нарушений и требования к их устранению или денежному возмещению;
- порядок разрешения споров;
- иные условия;
- реквизиты сторон и подписи.
Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Документ составляется в трех экземплярах, два их которых передаются после регистрации каждой из сторон, а третий остается в органе Росреестра.
Неотъемлемой частью договора купли-продажи является акт приема-передачи. Он подтверждает факт перехода помещения от продавца к покупателю и отражает состояние имущества на момент передачи. Если комната продается вместе с мебелью или иным имуществом, это необходимо отразить в акте.
Порядок действий и правила
Если вы решили продать квадратные метры в коммуналке, то непременно задумываетесь о том, с чего же начать. Алгоритм действий собственника квартиры требует соблюдения определённой последовательности и заключается в следующем:
- Поиск покупателей самостоятельно на специальных сайтах и по объявлениям, или – через риэлтерскую компанию.
- Сбор документации для сделки.
- Уведомление соседей по коммунальной квартире о продаже, получение от них согласия на сделку и отказа от права преимущественной покупки.
- Организация просмотров комнаты.
- Заключение ПДКП и получение аванса.
- Заключение сделки, подписание ДКП с покупателем и его нотариальное удостоверение.
- Составление и подписание сторонами сделки акта приёма-передачи комнаты.
- Проведение расчёта по сделке.
- Передача пакета документации на регистрацию в Росреестр.
После того как будет проведена регистрация, в собственность вступит покупатель. Таковы этапы сделки, если покупателем является стороннее лицо.
Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире
Оформить продажу можно только после того, как продавцом будет соблюдено требование гражданского законодательства о преимущественном праве покупки.
Право преимущественной покупки предполагает, что некоторый круг лиц, получает от государства возможность приобрести помещение до того, как оно будет предложено третьим лицам.
Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире принадлежит соседям, проживающим в этой же квартире.
Необходимо помнить, что предложение о покупке недвижимого жилого объекта ими, должно содержать такие же условия, как и те, которые будут предложены третьим лицам, в случае отказа соседей от приобретения комнаты.
Закон установил порядок уведомления соседей о возможности приобретения комнаты:
- В первую очередь следует направить уведомление о продаже комнаты. Такие документы направить заказным письмом с их описью.
- Далее следует ожидать ответа в течение одного месяца. Соседи могут оформить письменно отказ от покупки комнаты. Допускается, что отказы от соседей могут быть, и не оформлены ими после ознакомления с уведомлением. И в первом и во втором случае собственник получает право заключить договор купли — продажи комнаты с третьими лицами.
Коммунальная квартира: законодательство
Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно предварительно выяснить, возможно ли отчуждение имущества, для чего недвижимость должна быть приватизирована, а ее владелец – иметь зарегистрированное право на жилье, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости – сокращенно ЕГРН.
Второй важный момент – получение согласия на сделку от собственников других жилых помещений, расположенных в коммуналке. Всё потому, что законодательство наделяет соседей первоочередным правом выкупа выставленных на продажу метров.
Таким образом, продать комнату в коммуналке можно как любому из соседей (если среди последних кто-то изъявил желание купить недвижимость за озвученную стоимость), так и третьему лицу (в этом случае придется сначала получить отказ соседей от покупки или дождаться 30-дневного срока истечения ответа с даты уведомления).
Чтобы сделка была законной, нужно руководствоваться указанными выше пунктами, закрепленными:
- 41-й и 42-й статьей ЖК (Жилищного кодекса) РФ, в которых прописано, что без мнения соседей не обойтись, поскольку кухня, санузлы и коридоры являются общими помещениями;
- 250-й статьей ГК (Гражданского кодекса) РФ, наделяющей соседей преимущественным правом выкупа продаваемой в коммуналке комнаты;
- 42-й статьей закона №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости», обязывающей к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение, что все соседи были оповещены о желании прежнего собственника продать его комнату.
Нужен ли нотариус в сделке с коммуналкой?
При владении долей в коммуналке и наличии присвоенного для комнаты кадастрового номера гражданин вправе не обращаться к нотариусу. Принять решение о нотариальном заверении стороны могут по обоюдному согласию, чтобы проверить сделку и удостоверить ДКП на приобретение недвижимости.
Также с помощью подтверждающего документа нотариус сможет доказать, что отправленное соседу уведомление осталось безуспешным и оформить при необходимости отказ других жильцов коммуналки от выкупа продаваемой комнаты, дабы продавец не дожидался отведенного законом 30-дневного срока.
Одновременно продавцу стоит помнить, что реализуемая доля жилья попадает под случай, когда из-за наличия мест общего пользования присутствие нотариуса в принципе необходимо. Чтобы избежать нотариального удостоверения, в соглашении следует указывать лишь данные непосредственно о продаваемой комнате, ведь право пользования общими зонами в коммунальной квартире перейдет новому собственнику автоматически.
Что касается покупателя, если тот собрался приобретать жилье в ипотеку, нужно заранее уточнить требования банков. Последние нередко стремятся получить именно оформленный нотариально отказ соседей от покупки вновь приобретаемого жилья.
Также необходимо помнить, что нотариально заверенный договор предусматривает госпошлину в сумме 0,5% от размера договора, но не менее 300 рублей и не свыше 20 тыс. рублей. Пошлина уплачивается один раз, вне зависимости от количества участвующих в сделке лиц, а сумма договора делится между ними в равных долях.
Особенности коммунальной квартиры
Коммуналка — это жилье, состоящее из изолированных помещений, предназначенных для проживания, и тех, которые предназначены для совместного использования, — санузла, коридора, кухни. У каждой комнаты есть владелец, но помимо самой комнаты он владеет еще и долей в праве на общие площади в квартире. Ее размер пропорционален площади принадлежащего ему жилья: у кого оно больше, у того и межкомнатного пространства больше.
По правилам статьи 42 Жилищного кодекса РФ доля в общем имуществе коммунальной квартиры следует судьбе комнаты. То есть, если собственник отчуждает тем или иным образом свою комнату, он вместе с ней передает и долю в межкомнатной территории.
При этом он не может отдельно распорядиться судьбой межкомнатной территории (например, продать ее), не распоряжаясь своим жилым пространством.
Учитывая эти особенности, Жилищный кодекс РФ в пункте 6 статьи 42 дает хозяевам коммуналок преимущественную возможность покупки площадей друг у друга.
Таким образом, хозяин комнаты в коммунальной квартире может продать ее в любое время по своему желанию, однако, прежде чем заключать сделку с посторонним человеком, он обязан предложить выкупить ее остальным хозяевам в этой квартире. И только в случае, если все они откажутся или проигнорируют его предложение, он может заключить договор с посторонним человеком.
Особенности продажи комнаты в коммунальной квартире
Коммунальная квартира – объект жилой недвижимости, где в качестве основных нанимателей\собственников выступают две или более семьи, члены которых не состоят в прямом родстве между собой. На практике, комната в коммуналке практически идентична статусу комнаты в общежитии. После принятия законодательного акта в 2007 году, которым была разрешена приватизации жилплощади в общежитиях, их правовые статусы уровнялись.
Собственность в коммунальных квартирах – общедолевая. При этом собственники каждой из комнат делят неделимые места общего пользования, согласно принципу пропорциональности. Это значит, чем больше площадь комнаты, которой владеет человек, тем большее количество квадратных метров мест общего пользования ему принадлежат.
Операции с недвижимостью в коммуналках, кроме сделок купли\продажи, не отличаются от идентичных с обычными квартирами или домами. Комнату можно завещать, составить дарственную на общих основаниях. Но продажа комнаты в коммунальной квартире – юридически более сложная процедура и требует соблюдения определенных норм и правил.
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
Что если другие комнаты в коммунальной квартире находятся в собственности государства?
Если ваши соседи не являются собственниками комнаты, они могут, например, проживать в ней по договору социального найма. В этом случае необходимо уведомление муниципалитета или органа государственной власти. Уполномоченный орган решит – будет ли выкупать комнату. В случае отказа предоставит разрешение на продажу, которое также нужно приложить при регистрации.
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
[наименование населенного пункта] [число, месяц, год прописью]
Мы, гр. [Ф. И. О. полностью], проживающий (ая) по адресу: [вписать нужное], паспорт серии [вписать нужное] N [вписать нужное], выдан [число, месяц, год] [наименование выдавшего органа], код подразделения [вписать нужное], именуемый (ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. [Ф. И. О. полностью], проживающий (ая) по адресу: [вписать нужное], паспорт серии [вписать нужное] N [вписать нужное], выдан [число, месяц, год] [наименование выдавшего органа], код подразделения [вписать нужное], именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. Я, гр. [Ф. И. О. Продавца полностью], обязуюсь передать в собственность, а я, гр. [Ф. И. О. Покупателя полностью] обязуюсь принять и оплатить Продавцу, в соответствии с условиями настоящего Договора, следующее недвижимое имущество: одну комнату N [вписать нужное] в [вписать нужное]-х комнатной коммунальной квартире, расположенной на [указать этаж] этаже [тип дома: кирпичный, блочный и т. д.] жилого дома, находящуюся по адресу: [вписать нужное] область, [населенный пункт: район, город, поселок, деревня], улица [вписать нужное], дом N [вписать нужное], корпус (строение) N [вписать нужное], квартира N [вписать нужное].
Какие документы нужны для покупки комнаты в общежитии
Это требование призвано предупредить возможные споры в будущем, на случай, если соседи передумают или будут препятствовать продаже комнаты из других побуждений. Без его выполнения будет невозможно зарегистрировать договор купли-продажи, так как в Росреестр необходимо предъявить либо извещение о продаже, либо отказы от покупки.
Отсутствие соседа Если сосед не появлялся дома в течение года, и его местонахождение неизвестно, можно обратиться в суд о признании такого лица без вести пропавшим. В заявлении нужно обязательно упомянуть о преимущественном праве, иначе в рассмотрении дела будет отказано. Суд примет решение, основываясь на доказательствах (выписке из домовой книги, запросах в адресные бюро) и свидетельских показаниях. При отрицательных результатах поиска для управления комнатой (и другим имуществом пропавшего) назначается специальное лицо. Ему и отправляется извещение.
03 Июл 2020 stopurist 318
Поделитесь записью
- Похожие записи
- Что делать если большой долг за квартиру и нечем платить
- Аренда квартир с последующим выкупом в спб
- Правило продажи автомобиля по договору купли продажи
- Сколько хранить квитанции об оплате коммунальных услуг в россии
Одним из самых трудоемких этапов является поиск покупателя, в случае, если соседи отказались выкупать комнату.
Существует только два способа поиска покупателя:
- поход в агентство недвижимости, где придется заключить договор, который связывает продавца по рукам и ногам: согласно одному из пунктов таких договоров, продавец не имеет права продавать свою жилплощадь без оповещения агентства, а значит, без уплаты ему заявленного процента, который учреждение берет за оказание услуг по поиску покупателя. Можно было бы обойти это учреждение стороной, но сегодня в стране созданы все условия для их процветания, тогда как продать квартиру самостоятельно очень непросто;
- самостоятельная продажа через СМИ. Всевозможные газеты объявлений, рекламные интернет-порталы, такие как авито, домофон и многие другие, а также форумы недвижимости могут помочь найти покупателя. Но здесь нужно проявить фантазию и находчивость при составлении объявления. Правильно составленное объявление – залог быстрой продажи. Не пишите сухо, черство. Оцените, какие есть преимущества у вашего жилья, быть может, удобная инфраструктура, хорошие соседи (если это правда), ремонт (если есть). Не завышайте цену. Тогда уже в первую неделю пойдут первые звонки интересующихся. Преимуществом самостоятельной продажи является тот факт, что не придется платить за услуги риэлторов, а это – колоссальная экономия (от 30 до 60 тыс. руб.)
Также важно грамотно подойти к показу жилья. Нужно не только суметь заинтересовать покупателя, но и не помешать соседям, поэтому необходимо заранее оповестить соседей о том, что придут посторонние люди. Здесь стоит подробнее остановиться на выборе покупателя: согласно законодательству РФ, соседи могут подать в суд на продавца, если он продает комнату заведомо негативным людям: пьяницам, наркоманам, людям с криминальным прошлым, людям с серьезными заболеваниями, которые могут мешать окружающим.
В таком случае, соседи будут иметь добиться отмены сделки, что будет уже проблематично.
Как быть, если соседи по коммуналке против продажи
Ситуации, когда владельцы долей в коммунальной квартире препятствуют гражданину, желающему продать свою долю, встречаются довольно часто.
В таких случаях недобросовестные граждане могут устраивать скандалы, срывать процесс показа продаваемой комнаты или отказываться от подписания отказа от приоритетного права приобретения.
Учтите! Если препятствия выражаются именно в отказе от подписания отказа, то опасаться нечего. В 250 статье Гражданского кодекса РФ четко определено, что на рассмотрение заявления о намерении продать комнату в коммунальной квартире и принятие решения по существу отводится 30 календарных дней.
Если по истечении этого срока никакой ответ не будет предоставлен, считается, что гражданин утратил приоритетное право на покупку.
Другим способом помешать продать комнату в коммунальной квартире является согласие на выкуп этой комнаты в приоритетном порядке. После чего согласившийся на эту сделку гражданин начинает затягивать время и уклоняться от совершения сделки.
Чтобы предотвратить такое развитие событий, гражданину продающему комнату, потребуется обратиться к нотариусу и заключить с гражданином, согласившимся выкупить комнату в приоритетном порядке, соглашение.
В заключаемом соглашении следует указать:
- конкретный срок совершения сделки;
- стоимость продаваемой комнаты;
- потенциальный покупатель должен подтвердить, что ему известно о том, что в случае срыва сделки право на приоритетный выкуп будет потеряно, и это не подлежит оспариванию в суде.
Если взаимоотношения между собственниками долей коммунальной квартиры далеки от идеальных, гражданину, решившему продать комнату, лучше привлечь к этому процессу профессиональных риэлторов.