Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
Кто такие самозанятые и в чем их ограничивает закон?
Для более точного понимания необходимо разобраться, как закон трактует понятие «самозанятый» и какие ограничения применимы к этой категории налогоплательщиков. В ФЗ-422 сказано, что самозанятые граждане вправе выполнять работу или оказывать услуги самостоятельно и получать за это материальное вознаграждение. Они могут продавать товары или имущественные права, но с определенными ограничениями. В пункте 1 статьи №6 этого закона перечисленные эти ограничения:
- Нельзя продавать подакцизные товары (алкоголь, табачная продукция);
- Нельзя добывать и продавать полезные ископаемые, заниматься лесозаготовкой;
- Нельзя перепродавать товары или имущественные права — для такого вида деятельности нужно оформлять ИП;
- Нельзя работать в интересах третьих лиц. Это могут быть как агентские договоры, так и доставка товара.
Нюансы аренды самозанятыми, и что нужно знать
При аренде самозанятым помещения заключается типовой договор аренды. Готовый шаблон можно скачать в интернете и внести небольшие правки. Самое главное нужно указать арендатора, как плательщика НПД. Стандартный договор составляется в двух экземплярах на бумажном носителе. Если срок аренды менее 12 месяцев, то достаточно подписей обеих сторон, иначе согласно статье 651 Гражданского Кодекса необходима дополнительная регистрация в Росреестре.
Это обязательное правило для любого договора аренды. Арендовать помещение можно как у физлица, так и у организации (ИП, ООО). Самозанятый может быть арендодателем, только если помещение жилое, он не имеет права сдавать в аренду коммерческую недвижимость (ст. 6 п. 2 ФЗ-422)
Если помещение будет арендовано под определенный вид деятельности, и это прописывается в договоре, например, для производства продукции, то арендодатель вправе потребовать документ, подтверждающий, что арендатор имеет статус ИП или самозанятого и зарегистрирован как налогоплательщик в Инспекции Федеральной Налоговой Службы.
Обратите внимание: по закону вы можете совмещать как предпринимательство, так и статус самозанятого. Это подробно прописано в ст. 4 п. 1 ФЗ-422
Также при заключении договора не получится снизить налог на сумму арендной платы, так как НПД выплачивается с дохода. Если у вас нет постоянного потока клиентов, то вопрос с временным владением коммерческого помещения должен волновать. Есть высокая вероятность сработать в ноль или понести убытки.
А если сдать в доверительное управление?
Бывает так, что собственник не может или не хочет заниматься всеми вопросами сдачи квартиры в аренду. Он может быть занят на основной работе или проживать в другом городе. Для таких собственников тоже есть вариант – доверительное управление недвижимостью.
Занимаются этим специальные компании по доверительному управлению (это обычно подразделения агентств недвижимости). Компании предлагают собственникам получать стабильный ежемесячный доход за переданную в управление квартиру.
Больше всего таких компаний работает в Москве и крупных городах, где есть развитый рынок аренды жилой недвижимости. Компании предлагают клиентам широкий спектр услуг, но в данном случае больше всего интересно «полное» управление – когда хозяин не вмешивается в процесс и только получает свою часть дохода.
Компании по доверительному управлению работают по разным направлениям – кто-то ориентируется на долгосрочную аренду, а кто-то – на посуточную. Во втором случае доход выше, что позволяет зарабатывать на операции всем сторонам.
Тарифы на управление недвижимостью составляют ориентировочно 20% от «генерируемых» жильем потоков денег – это наиболее часто встречающаяся величина. Некоторые компании устанавливают тарифы от 5 до 50% – во втором случае собственник жилья будет застрахован от всех возможных проблем с недвижимостью (компания даже будет вести отчетность ИП за него).
В данном случае суть рассматриваемой проблемы не меняется – собственник так же получает деньги от сдачи квартиры в аренду, только договор заключается не с конкретным арендатором, а с компанией по доверительному управлению.
Почему именно самозанятым выгодно сдавать жилье?
Причин популярности заработка на сдаче недвижимости – множество. Однако почему аренда является столь частым видом заработка именно для самозанятых?
Наверное, всё дело в плюсах сдачи жилья, отлично сочетающихся с самозанятостью.
Например, аренда даёт самозанятому максимальный доход за счёт возможности сэкономить на налогах. Ведь сдача жилья по НДФЛ облагается по ставке 13%, тогда как самозанятый уплачивает всего 4-6% по НПД (налогу на профессиональную деятельность).
К тому же, очень удобно сдавать квартиру как самозанятый и работать по трудовому договору – так пенсионные отчисления работодатель за вас делает, а вы себе доход получаете и на налогах экономите. Этот вид деятельности даже госслужащим разрешён, несмотря на то что предпринимательской деятельностью им заниматься нельзя.
Конечно, можно не регистрироваться самозанятым и сдавать жильё нелегально. Правда, налоговая инспекция активно борется с теневым доходом, так что такая незаконная деятельность чревата блокировкой счетов и штрафом. Поэтому многие выбирают регистрацию самозанятым и ведение деятельности «в белую».
Ограничения по территории и размеру дохода
Эксперимент проводится пока на территории 23 регионов РФ.
Пункт 1 ст. 2 закона № 422-ФЗ привязывает регион проведения эксперимента не к месту нахождения налогоплательщика, а к месту ведения деятельности. То есть если квартира для аренды у самозанятого находится в регионе проведения эксперимента, а сам самозанятый проживает или зарегистрирован в другом, он все равно может применять НПД.
Однако допустим вариант, когда самозанятый зарегистрирован в качестве предпринимателя в регионе эксперимента и получает в нем доход, а также получает доход, удовлетворяющий условиям применения НПД, и на иных территориях. В этом случае под НПД попадают все доходы, получаемые как на экспериментальной, так и на другой территории.
Что касается размера дохода, то п. 8 ст. 4 закона № 422-ФЗ запрещает применять НПД тем налогоплательщикам, у которых доход при расчете налоговой базы по НПД превысил 2,4 млн руб. в текущем календарном году.
Необходимо понимать, что в среднем доход в месяц при таком режиме налогообложения не должен превышать 200 000 руб. Однако помним, что ограничение идет не по месячному доходу, а по годовому.
Ограничения по виду деятельности
В законе № 422-ФЗ приведен перечень тех видов деятельности, которыми нельзя заниматься и применять в отношении них НПД. Можно сделать вывод, что любой иной деятельностью, которая не указана в законе № 422-ФЗ, заниматься с применением НПД можно. Рассмотрим, может ли самозанятый сдавать в аренду квартиру, допустима ли сдача самозанятым в аренду нежилого помещения, а также сдача самозанятым в аренду автомобиля.
Подпункт 3 п. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ не относит к объектам налогообложения при применении НПД доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений).
Таким образом, о сдаче в аренду самозанятыми можно сказать следующее:
- сдача в аренду нежилого помещения самозанятым недопустима;
- сдача квартиры в аренду — это самозанятые граждане могут делать, равно как и сдавать в аренду автомобиль.
Сколько платит налог самозанятый со сдачи квартиры?
На 2022 год правила таковы:
-
при сдаче квартиры ФЗ – 4%;
-
при сдаче квартиры юридическому лицу – 6%;
-
государство предоставляет вычет 10000 рублей для уменьшения налоговой ставки.
Доход самозанятого от аренды можно рассчитать по-разному:
-
арендодатель получает от жильцов только аренду, а коммунальные услуги он оплачивает сам. Так налог считается только от аренды;
-
арендодатель получает от жильцов и арендную плату, и деньги на оплату коммунальных услуг. Деньги, потраченные на оплату услуг по счетчику (вода и свет), не считаются доходом. А с оплаты ЖКУ, ОДН, тепла налог считается;
-
залог или страховой депозит налогом не облагается, если полностью возвращается жильцам. Если часть средств арендодатель удерживает, например, за восполнение ущерба, то на эту сумму налог будет начисляться. В этом случае, если арендаторы испортили мебель или испачкали стены, арендодатель может не возвращать депозит;
-
переменные расходы доходом не считаются, поэтому если арендатор портит ремонт в квартире или имущество, выплаченный им арендодателю штраф налогом облагаться не будет (если это не депозит). Но обычно все эти нюансы должны быть прописаны в договоре для безопасности обеих сторон.
Подводные камни при аренде помещения самозанятым?
Никого не интересует статус человека, который снимает квартиру для проживания. Но все сложнее при использовании площади в сфере своей профессиональной деятельности.
Некоторые виды услуг требуют контроля по СанПиН и уведомления Роспотребнадзора, а также заключения договоров на вывоз мусора и особых отходов. В таком случае самозанятому не избежать переквалификации в индивидуальные предприниматели.
В некоторых муниципальных зданиях уставом запрещено сдавать нежилые помещения физическим лицам, поэтому у ИП при переходе на НПД (налог самозанятых на профессиональный доход) возникают трудности с заключением нового договора.
По итогу получается, что самозанятый может арендовать помещение для хранения инструментов и инвентаря, для изготовления собственной продукции, которая не относится к питанию, для встреч с клиентами и работы за компьютером. В прочих случаях понадобится оформление ИП и взаимодействие с органами контроля.
Что будет, если не пройти регистрацию в качестве ИП?
Если человек нарушает статьи закона и начинает осуществлять предпринимательскую деятельность без регистрации, в его отношении будет начато судебное производство. Гражданин может быть привлечен к административной или уголовной ответственности.
В его отношении может быть применено одно из следующих наказаний:
- денежное взыскание 500-2000 руб (статья 14.1 КоАП РФ);
- денежное взыскание до 300000 руб (статья 171 УК РФ);
- привлечение к обязательным работам продолжительностью 480 часов (статья 171 УК РФ);
- арест на срок до полугода (статья 171 УК РФ);
- штраф в размере дохода за 2 года (статья 171 УК РФ).
Как заключается договор с юридическими и физическими лицами?
Правило, которым регулируется аренда нежилого помещения у физического лица, в российском законодательстве отсутствует. Составляя договор, необходимо опираться на положения главы 34 ГК РФ. Нормативно-правовой акт содержит общие сведения о предоставлении имущества в аренду.
В статье 606 Гражданского кодекса РФ отражено, что арендодатель, который не является юридическим лицом, обязан передать нежилую недвижимость арендатору во временное пользование и владение после того, как будет внесена определенная плата.
Договор аренды составляется в соответствии с нормами, содержащимися в статьях 434 и 609 Гражданского кодекса РФ. Участники соглашения обязаны составить документ в письменном виде. Готовая бумага подписывается каждой из сторон.
Инспекция Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь, рассмотрев Ваше обращение в части отнесения к предпринимательской деятельности и необходимости регистрации в качестве индивидуального предпринимателя при предоставлении в аренду одного помещения одному субъекту хозяйствования, сообщает следующее.
Порядок обращения граждан и юридических лиц в государственные органы, иные организации и порядок рассмотрения таких обращений установлен Законом Республики Беларусь от 18.07.2011 №300-З “Об обращениях граждан и юридических лиц” (далее – Закон), Указом Президента Республики Беларусь от 15.10.2007 №498 “О дополнительных мерах по работе с обращениями граждан и юридических лиц” ( далее — Указ), которые определяют, что государственные органы рассматривают обращения граждан и юридических лиц в пределах своей компетенции.
На основании статьи 108 Налогового кодекса Республики Беларусь, а также постановления Совета Министров Республики Беларусь от 31.10.2001 № 1592 “Вопросы Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь” в обязанности налоговых органов входит, в частности, контроль за соблюдением налогового законодательства, правильностью исчисления, своевременностью и полнотой уплаты налогов, иных обязательных платежей в бюджет, проведение разъяснительной работы по вопросам применения налогового законодательства.
Согласно пункту 21 Перечня государственных органов, иных организаций, ответственных за рассмотрение обращений по существу в отдельных сферах жизнедеятельности населения, утвержденного Указом, предпринимательская и ремесленная деятельность (вопросы, не связанные с налогообложением) населения, рассматриваются в структурных подразделениях местных администраций…
Учитывая изложенное, за разъяснением вышеуказанного вопроса, необходимо обратиться в местную администрацию района г. Минска.
На этом заканчивается ответ на первый вопрос.
Вместе с тем, известно, что существует разъяснение Высшего Хозяйственного Суда РБ от 24.05.2006 № 03-29/1013 «О сдаче нежилого помещения в аренду, принадлежащего физическому лицу», в котором указано, что решение о необходимости регистрации в качестве Индивидуального предпринимателя зависят от того, насколько процесс сдачи в аренду носит “системный характер”. Указанная деятельность без соответствующей регистрации является незаконной предпринимательской деятельностью, когда сдача имущества в аренду направлена на систематическое получение прибыли.
Таким образом, собственнику нежилого офисного помещения перед началом рассматриваемого вида деятельности в его конкретном случае лучше письменно обратиться в местную администрацию, опираясь на вышеприведённые законодательные акты, за получением ответа.
Самозанятые в 2021 году
Еще в 2020 году самозанятость распространилась на все регионы России. С 1 июля можно получить возможность оформить спецрежим в возрасте 16 лет. Для категории самозанятых в возрасте с 16 до 18 лет можно получить налоговый вычет дополнительно в сумме 12 130 руб, который можно будет получить в 2021 году. Имеется ввиду стартовый капитал в сумме 22 130 руб, где 12 130 это материальная помощь по возрасту, а 10 000 руб. — налоговый вычет по самозанятости. Компенсация будет рассчитана на уменьшение суммы налога в 2021 году. Еще в апреле плательщики НПД получили возможность участвовать в государственных закупках. Все ИП, кто использует спецрежим для оптимизации уплаты налогов, могут получить налоговые проверки с начала 2021 года. Для самозанятых появилась возможность искать работу через сайт SuperJob.
Примеры деятельности на “Мой налог”: бухгалтер, бухгалтерия, консультирование, риэлтор, страховые услуги, услуги курьера, финансовые услуги
Многие специалисты, работающие в финансовой отрасли, могут тоже стать самозанятыми. Например, все больше бухгалтеров отказываются от штатной работы в пользу фриланс-сотрудничества с разными организациями, самостоятельно выбирая клиентов. Самозанятость невозможна при условиях, приведенных в начале статьи, и если деятельность бухгалтера похожа на трудовые отношения. То есть ежедневную работу с утра до вечера, премирование и ответственность за нарушение корпоративных правил.
Более понятные и простые правила уплаты налогов стали и для риэлторов, работавших ранее как ИП. Но стоит отметить, что самозанятый агент по недвижимости может заниматься не всем. Нельзя работать в интересах других лиц (ИП или ООО), работая по поручительским, комиссионным и агентским договорам, нельзя сотрудничать с бывшим работодателем в течение двух лет после расторжения трудового договора, а еще — учитывать доход от сдачи в аренду нежилой и коммерческой недвижимости.
Самозанятые и аренда: можно ли сдавать квартиру и арендовать помещение
1 января 2019 года вступила в силу экспериментальная система налогообложения — налог на профессиональный доход (НПД). Он регламентирован Федеральном законом № 422-ФЗ от 27.11.2018. Этот налог касается доходов самозанятого населения, то есть физических лиц или ИП, работающих на себя и не привлекающих в свою деятельность работников по трудовому договору.
Целью внедрения этого режима является легализация деятельности самозанятых лиц, получающих доход от ведения профессиональной деятельности.
Ставка налога зависит от источника получения дохода:
- 4% на доходы от реализации физическим лицам;
- 6% на доходы от реализации юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям.
Действие налога распространяется на 4 региона: Москва, Московская область, республика Татарстан, Калужская область.
Физические лица при этом спецрежиме могут не уплачивать НДФЛ со средств, облагаемых НПД, а индивидуальные предприниматели не будут платить НДС (за исключением налога при ввозе товаров на таможенную территорию РФ). ИП так же освобождаются от уплаты от страховых взносов.
Список видов деятельности, попадающих под новый режим, в законе конкретно не определен, но в п. 7 ст. 2 Федерального закона № 422-ФЗ профессиональный доход определен как доход физических лиц (в том числе индивидуальных предпринимателей) от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества.