Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли подарить квартиру, которая в собственности менее 3 лет и что с НДФЛ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
В соответствии с законами РФ, любой доход, полученный физическим лицом, должен облагаться налогом. Таким образом, лицо, которое продает квартиру, дом или иной объект недвижимого имущества, получает доход. Это значит, что оно должно заплатить налог с продажи недвижимости.
Следует учесть, что обязанность уплаты налога возникает с момента оформления сделки и действует до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности.
Не все сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В законодательстве содержится понятие минимального срока владения имуществом. Данное понятие снимает с собственника квартиры обязательства по уплате налога.
Минимальный срок владения имуществом ограничен тремя и пятью годами. При этом срок зависит от способа и срока приобретения права собственности.
Как продать квартиру без уплаты налогов?
С 2019 года разрешается не платить налог, если после перехода прав собственности прошло менее трех лет. Но только если одаряемый получил квартиру и решил продать недвижимость сразу за ту же сумму, в которую оценили квартиру по кадастровой стоимости. В этом случае налог платить не придется.
Например, отец подарил сыну квартиру, которая стоит 5 млн руб. Но сын через шесть месяцев продает ее за 5 млн руб. Сын может продать недвижимость и не платить налогов, если сумма продажи не будет превышать 5 млн руб. Налог в 13% придется заплатить, если сумма продажи будет свыше 5 млн руб. Например, сын через год продал подаренную квартиру за 6 млн. В этом случае налог начислят на 1 млн руб., — это та сумма, которая считается полученным доходом.
Как оформляется дарение квартиры между родственниками
Такая форма сделки является юридической, и ее можно оформить самостоятельно или через нотариуса. Есть определенные требования, которые нужно соблюдать при составлении договора дарения.
В нем должны быть указаны:
- вся информация о составлении договора (дата, место, название);
- паспортные данные дарителя и одариваемого;
- указание на сам объект недвижимости: кадастровые данные, вид, адрес, площадь;
- документ, подтверждающий право на подаренную квартиру;
- рыночная оценка;
- дата и условия передачи жилья одариваемому, например, определенная дата или совершеннолетие одариваемого и т.п.
Ответственность за неуплату
Не стоит пренебрегать обязанностью выплачивать налоги, в том числе и НДФЛ с подарков – ведь это грозит строгими карами, в отдельных случаях неплательщика могут привлечь даже к уголовной ответственности по статье 198 УК.
Обычно, впрочем, санкции не столь суровы: если декларация о доходах не заполнена вовремя, на гражданина будет наложен штраф в 1 000 рублей. Накладывается он, начиная со следующего же дня после истечения времени, отводящегося на подачу декларации – то есть с 1 мая. Затем с 15 июля, если до тех пор декларация всё ещё не заполнена, а предшествующий штраф не погашен, гражданин получит новый, в размере 20% от той суммы, что он должен был выплатить в налоговую инспекцию. При умышленной неуплате штраф возрастает до 40%.
Также начиная с 15 июля начнёт начисляться пеня. Её размер рассчитать можно следующим образом: сумма долга, умноженная на ставку рефинансирования Центрального Банка (на лето 2018 года она составляет 7,25% годовых), умноженные на 1/300. Итог затем умножается на количество дней просрочки.
Взыскание осуществляется через суд, который, если должник не имел веских причин не платить налог, примет сторону инспекции и заставит выплачивать всё, что тот задолжал, в принудительном порядке.
Что будет, если скрыть налог от бюджета
Налоговая ежегодно получает сведения из Росреестра о проведенных в течение года сделках. На основе этой информации она вполне может установить, что одаряемый получил квартиру, но не заплатил налог. Проверка фактических обстоятельств для налоговиков не составляет труда, ведь сегодня все операции с недвижимостью фиксируются в ЕГРН, а близкое родство – в базе местного ЗАГСа.
Если факт сокрытия дохода будет выявлен, то налоговая:
- доначислит НДФЛ по ставке 13 или 30%;
- назначит к уплате штраф до 20% от суммы неуплаченного налога;
- за неподачу декларации тоже назначит штраф до 30% от суммы неуплаченного налога.
Основные моменты о налоге при дарении квартиры:
- При дарении квартиры одаряемый (новый собственник) уплачивает в казну НДФЛ – 13 или 30% от стоимости квартиры. Резиденты РФ платят меньше, нерезиденты – больше.
- Близкие родственники, которые получили квартиру в дар, освобождаются от уплаты налога. Остальные должны подать декларацию и заплатить НФДЛ в следующем после дарения году.
- Даритель квартиры ничего не платит в любом случае.
- Налог рассчитывается исходя из стоимости квартиры: рыночной или кадастровой.
- Подать декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля, а заплатить налог – до 15 июля года, следующего за годом дарственной.
- Уклониться от уплаты не получится, ведь налоговая оперативно получает все необходимые сведения из Росреестра по сделкам.
Можно ли не платить НДФЛ
Начиная с 2016 года, российское законодательство перетерпело ряд изменений, которые коснулись исчисления НДФЛ от продажи квартиры или другого объекта недвижимости. Размер налога не изменился. Он остался на прежнем уровне – 13%. Изменилась база налогообложения и способы ее исчисления. Для имущества, полученного в дар после указанного срока, действуют следующие правила налогообложения:
- Нет необходимости в уплате налога от реализации недвижимости, если она находится во владении одариваемого 5 и более лет. Данное утверждение имеет законную силу для любых одариваемых, то есть даже тех лиц, которые не являются близкими родственниками дарителя.
- Не взимается налог при продаже квартиры, полученной в дар от близких родственников, если она находится во владении одариваемого 3 и более года.
Следовательно, если одариваемый не имеет желания уплачивать в казну государства 13%, он должен воздержаться от продажи квартиры в течение 36 месяцев от момента ее оформления в собственность. В обратном случае с него взимается НДФЛ на общих основаниях.
С какой суммы взимается налог?
Если Вы получили недвижимость по договору дарения, то объектом обложения является:
- НОМИНАЛЬНАЯ (договорная) стоимость квартиры на момент совершения сделки. Эта стоимость указывается в договоре как описательная часть недвижимости (наряду с кадастровым номером, адресом, площадью). Указанная стоимость не должна быть меньше 70% от кадастровой, за исключением: 1) если кадастровая стоимость не известна; 2) стоимость жилья менее 1 млн. руб.; 3) кадастровая менее 1 428 571 руб.;
- при дарении ЧАСТИ дома или квартиры, облагаемая сумма исчисляется согласно стоимости подаренной доли имущества по той же ставке 13%;
- если стоимость в договоре дарения не указана, в расчет принимается только кадастровая стоимость.
Поэтому когда в договоре дарения подарок не оценен, ориентиром становится кадастровая стоимость (указанная в едином государственном реестре недвижимости). Если же в договоре указана стоимость, ее все равно сравнивают с кадастровой. И если она меньше 70% от кадастровой, то во внимание берется размер в 70% стоимости по кадастру.
- Непосредственно договор на дарение недвижимости или ее доли
Здесь без вариантов: даритель оформляет дарственную, регистрирует сделку и передает свое имущество в полное владение получателю подарка – безвозвратно.
- Обещание
Заключается договор, по которому даритель может обещать подарить имущество конкретно указанному лицу. Но здесь есть варианты – дарителю можно не выполнять обещание, если, по прошествии какого-то времени, у него ухудшились жилищные условия, или состояние здоровья и из-за чего уровень жизни значительно снизится. Или же тот, кому было дано обещание, совершил противоправные действия в отношении своего благодетеля-дарителя или его семьи (захотел убить, например).
- Пожертвование
Кто не платит налог при получении подарка
Есть ситуации, когда при получении подарка не нужно платить НДФЛ. Об этом сказано в п. 18.1 ст. 217 НК РФ. То есть законодательство допускает неуплату налога при получении подарка несмотря на то, что был получен доход.
Когда вы не должны платить налог на дарение:
1. Полученный вами подарок — это деньги или любое имущество, кроме недвижимости, транспортных средств, акций, долей, паев. Основание: абз. 1 п. 18.1 ст. 217 НК РФ.
Пример:
Друзья скинулись и подарили вам с невестой поездку на тропический остров. Вам не нужно платить налог со стоимости путешествия, так как этот подарок не относится ни к недвижимости, ни к прочим ограничениям, упомянутым в НК.
2. Подарок преподнесен близким родственником или членом семьи
Близкие родственники, согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ и ст. 14 Семейного Кодекса РФ, — это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: родители и дети; дедушки, бабушки и внуки; полнородные и неполнородные братья и сестры. Если получили любой подарок от близкого родственника, вы освобождены от уплаты налога. Обратите внимание — это относится абсолютно ко всем подаркам, включая недвижимость, автомобили, акции, доли, паи, деньги и прочее. Основание: абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Более подробно читайте в нашей статье «Налог на дарение родственнику».
Пример:
Дед подарил внуку автомобиль. Внук не должен декларировать подарок и платить налог, так как дед и внук — ближайшие родственники.
Пример:
Брат подарил сестре квартиру. Сестра не должна платить налог на дарение, так как брат и сестра — ближайшие родственники.
Кто обязан платить налог при получении подарка
Подарок — это экономическая выгода в натуральной или денежной форме. Или, иначе говоря, доход. А раз так, то необходимо заплатить налог на дарение. Основание: ст. 41 НК РФ, п. 1 ст. 210 НК РФ.
Когда вы обязаны заплатить налог на дарение:
1. Если даритель не входит в список близких родственников из п. 18.1 ст. 217 НК РФ и подарил вам недвижимость, транспортное средство, акции, паи или доли
В этом случае вы готовите декларацию 3-НДФЛ, передаете ее в налоговую инспекцию по месту жительства и платите налог на дарение.
Пример:
Теща подарила зятю квартиру. Зять должен будет заплатить налог на дарение, так как теща и зять не входят в список ближайших родственников из п. 18.1 ст. 217 НК РФ.
Пример:
Дядя подарил племяннице автомобиль. Так как дядя и племянница не входят в список ближайших родственников из п. 18.1 ст. 217 НК РФ, племянница должна будет заплатить налог на дарение автомобиля.
Пример:
Друзья передумали отправлять вас с невестой на тропический остров и подарили вам квартиру. Лучше бы они остановились на путешествии, так как подаренную квартиру придется задекларировать и заплатить налог с дохода. Причина: друзья не входят в список ближайших родственников из п. 18.1 ст. 217 НК РФ.
2. Если вы получили подарок от юридического лица или ИП и стоимость подарка выше 4 000 рублей
Причем это может быть как один подарок, так и несколько, полученных вами в течение года на общую сумму от 4 тысяч рублей. Основание: п. 28 ст. 217 НК РФ. Подарком могут быть как деньги, так и имущество. Налог платится не со всей стоимости подарка, а с суммы, превышающей 4 тысячи рублей.
Пример:
Контрагент подарил вам духи стоимостью 7 тысяч рублей. Вы должны будете заплатить налог с суммы, превышающей 4 тысячи, то есть с 3 тысяч рублей: 13% х 3 000 = 390 рублей.
Пример:
Дилер подарил вам на Новый год бутылку шампанского стоимостью 2 тысячи рублей. Так как подарок дешевле 4 тысяч, вы не должны платить налог.
Пример:
В течение года компания-работодатель сделала вам несколько подарков, каждый из которых стоил меньше 4 тысяч рублей. Но к концу года общая стоимость подарков составила 25 тысяч рублей. Бухгалтерия должна удержать с вас НДФЛ на сумму, превышающую 4 тысячи: 13% х (25 000 — 4 000) = 2 470 рублей.
Если вы получили подарок от работодателя, то бухгалтерия самостоятельно оформит перечисление НДФЛ в бюджет государства и снимет с вас эту сумму при ближайшей выплате зарплаты.
Если же вы получили подарок от сторонней организации, и у нее нет возможности изъять у вас НДФЛ, вы должны будете самостоятельно заплатить налог на дарение.
Самый основной признак – полная безвозмездность. Если существуют какие-либо требования, то такой договор объявляется незаконным. К примеру, если близкий родственник дарит недвижимость, но при этом в соглашении указывает, что потенциальный владелец получит ее лишь, когда собственник умрет, то это не относится к дарению, потому что здесь явное завещание.
Также будет признано ничтожным соглашение, когда даритель может пользоваться квартирой и после заключения соглашения. Это случай контракта с иждивением. Поэтому перед тем как составить дарственную, следует все обдумать, и только после этого принять решение, которое устроит обе стороны.
Дарственный налог следует выплачивать лишь тогда, когда это взаимное соглашение подтверждено официальным актом безвозмездного получения собственности. При совершении такого договора одариваемый может полновластно и правомерно владеть полученной недвижимостью или долей в ней, потому что это имущество принадлежит только ему согласно действующим законам.
Надо заметить, что при разводе между мужем и женой, такую недвижимость делить нельзя, если только не был заключен соответствующий брачный контракт.
Хоть все данные о выполненных сделках с недвижимым имуществом присылаются в ИФНС из Росреестра, материалы о некоторых совершенных контрактах могут и отсутствовать. Поэтому рекомендуется отправлять туда всю информацию, даже когда никаких дивидендов получено от контракта не было. Например, если жилье было в собственности менее 3-х лет, то после дарения бывший правообладатель сообщает об этом налоговым организациям до 30 апреля того года, когда заключен договор. Нужно проинформировать об этом контролирующие организации. Многие раздумывают, надо ли платить НДФЛ, но нужно платить при любом раскладе.
Если декларации нет или ее подали не вовремя, последуют санкции в виде штрафов. Налог на дарственную высчитывается в декларации, которую вовремя отдают в налоговую организацию, относящуюся к месту проживания одариваемого. Если документа нет в наличии, то законодательство предусматривает взыскание пяти процентов ежемесячно от суммы неуплаченного налога, срок которого истекает после рекомендуемой даты подачи декларации, но не более 30 процентов и не менее 1 тыс. рублей. Если налог выплачен не полностью из-за занижения ставки или неверного подсчета следует штраф в виде 20 процентов.
Законодательные основания
Урегулирование вопроса оплаты налога при дарении возложено на Налоговый кодекс Российской Федерации. Согласно положениям статьи 217 настоящего кодекса, налогом не облагаются доходы, полученные в финансовой или натуральной форме в качестве дара. Исключения из этого правила составляют объекты, представляющие собой недвижимое имущество, транспортные средства, ценные бумаги, паи, доли и другое, не входящее в перечень, приведённый в этом нормативно-правовом акте.
Пункт 18.1 ст. 217 НК РФ предписывает отмену уплаты налога при дарении предметов, облагаемых налоговыми сборами, при наличии между участниками сделки близких родственных связей. Такие связи установлены положениями Семейного кодекса и признаются действительными на основании подтверждающих документов.
Близкими родственниками признаются лица, имеющие следующий статус:
- Супруги;
- Родители и дети;
- Бабушки и дедушки;
- Братья и сестры;
- Усыновители и усыновленные.
Иные граждане, даже при наличии какой-либо родственной связи, не считаются близкими с точки зрения закона. В их отношении отмена налога при дарении не действует.
Налоги на недвижимость в 2021 году при продаже и при дарении
Если возникла необходимость продать жилье до того, как истечет минимальный срок пользования, владельцу придется уплатить налог. Однако и в данной ситуации государство стоит на стороне гражданина. На законодательном уровне предусмотрены налоговые льготы, которые существенно снижают налог от продажи квартиры или дома.
Уменьшить налог можно следующими способами:
Применение имущественного вычета.
Покупка и продажа одного объекта в течение календарного года.
Продажа имущественных долей отдельными договорами.
Все вышеперечисленные способами затрагивают применение имущественного вычета.
Подводя итоги, хочется выделить основные изменения в отношении сделок с недвижимостью, которые вступят в законную силу с 1 января 2021 года.
- Во-первых, в России вводится прогрессивная налоговая шкала. Теперь к лицам, которые имеют годовой доход выше 5 млн руб, будет применяться повышенная налоговая ставка — 15%. При этом данное изменения касается не только обеспеченных слоев населения. Если лицо продает недвижимое имущество, стоимость которого равна или выше 5 млн руб, к нему также применяется повышенный налоговый коэффициент (15%).
- Во-вторых, обязанность по уплате налога появляется у владельца недвижимого объекта в случае, если между приобретением право собственности и продажей прошло менее 3 лет.
- Третье изменение коснулось нерезидентов РФ. Данная категория граждан освобождается от уплаты НДФЛ уже после 5 лет владения недвижимым имуществом.
Получить юридическую помощь по вопросам коронавируса можно на нашем сайте.