Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли выселить съемщика за сутки, если он не платит». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.
Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».
Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.
При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.
Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Арендатор съехал, что делать с его вещами?
- Удержать (оставить у себя до 100% уплаты долгов). Согласно ст. 359 ГК РФ владелец квартиры имеет право удерживать имущество арендатора до уплаты задолженности по аренде. Если оплата полностью получена, то удерживать имущество незаконно.
- Выставить имущество арендатора на публичные торги. Для этого обращайтесь в суд. Пишите обращение на взыскание имущества арендатора, приложив к нему все обстоятельства дела. Без юриста не обойтись, потому что процесс затратный, долгий и сложный. Подумайте, стоит ли заниматься этим? Одно дело, когда арендатор оставил дорогое оборудование и задолжал 300 000 р. за коммерческое помещение, и совсем другое — оставленная квартирантом кофеварка, куртка и сумка с грязными носками.
- Вернуть арендатору. Если претензий к арендатору нет, то забытые вещи старайтесь вернуть арендатору. Зачем они вам?
- Передать вещи на хранение родственникам, друзьям арендатора, новому жильцу или другому третьему лицу. Так можно сделать, если арендатор оставил ценные вещи и сбежал не заплатив. Для этого составляем опись имущества, собираем комиссию из нескольких человек и передаем имущество по договору хранения третьим лицам (ст. 886 ГК РФ). Это абсолютно законная процедура, но важно правильно составить договор хранения и получить подпись третьего лица.
- Брошенные вещи. Если ценность оставленных вещей низкая, то их можно признать брошенными и поступить, как вы хотите. Для этого в договоре нужно заранее прописать, какие вещи считаются брошенными и что с ними имеет право делать арендодатель.
Когда арендатора можно выселить самостоятельно, объяснил Конституционный суд
Конституционный суд (КС) рассматривает жалобы людей, которые считают, что применённые в их делах законы противоречат Конституции России. Так в КС попала жалоба Татьяны Пыкиной, которую выселили из арендованной квартиры. Женщина сняла жильё на 11 месяцев, но вовремя не заплатила собственнице. И та расторгла договор найма в одностороннем порядке через два месяца после заселения.
Пыкина пыталась доказать, что условия договора нарушают статью 687 ГК, которая разрешает арендодателю расторгать договор только через суд. Женщина дошла до Верховного суда, не смогла доказать свою правоту и после этого обратилась в Конституционный суд.
2 июня 2022 года КС подтвердил: расторгать договор в одностороннем порядке можно — если это указано в самом договоре и если речь идёт о краткосрочной аренде. Несмотря на то что КС занял ту же позицию по делу Пыкиной, что и другие суды, его постановление имеет большее значение. Когда КС объясняет, как нужно понимать закон, другие суды больше не могут толковать его иначе.
Порча имущества: как заставить возместить убыток
Второй подпункт п.2 ст.825 ГК указывает, что основанием для расторжения договора по требованию арендодателя также является порча имущества жильцами. Притом неважно, испортил это имущество непосредственно арендатор или другие лица, которые с ним проживают, и за действия которых он отвечает.
В таком случае сначала также можно попробовать договориться мирно. Если видите, что другая сторона конфликта не собирается принимать меры, сделайте акцент на том, что закон на вашей стороне, и подав иск в суд, для ответчика ситуация только усугубится.
При нежелании арендатора возместить убыток или ликвидировать дефект, действуйте только законным путем, иначе на стороне ответчика окажетесь вы сами. Выселив его без решения суда, вы уже не сможете добиться того, чтобы он возместил убыток или вернул имущество в прежнее состояние.
Один из самых актуальных вопросов – должен ли владелец квартиры делать косметический ремонт или возмещать расходы, если его сделал арендатор. Чтобы разобраться, нужно обратиться к закону. Согласно ГК РФ за текущий ремонт несет ответственность наниматель, а за капитальный — наймодатель. Однако есть оговорка – «если иное не установлено договором». А вот распределение расходов между сторонами будет зависеть от того, поддерживаете ли вы состояние жилья в надлежащем состоянии или улучшаете его.
Допустим, в квартире установлен исправно работающий, но не очень удобный смеситель. Вы – арендатор, который хочет заменить его на новый и современный. В таком случае можно не предупреждать владельца, а при выезде забрать свою покупку с собой. Только не забудьте вернуть на место прежнее оборудование.
В случае, если договор не был составлен, то доказать что-то становится сложнее. Обычно квартиру без договора сдают близким и дальним родственникам, устно договариваясь обо всех нюансах проживания. Для многих это обстоятельство является гарантией порядочности, что не всегда соответствует действительности.
Однако случается, что люди торопятся и хотят поскорее пустить квартирантов. В этом случае настаивать на том, чтобы посторонние люди вносили вовремя оплату, а при необходимости по первому требованию съехали, становится непросто. Но и здесь имеются эффективные методы выселения. Дело в том, что, если нет договора, квартирантов сложно заставить платить. По документам они просто не числятся на указанной площади. Как выселить жильцов при проблемах с квартирантами?
В этой статье приведены практические рекомендации о том, как выдворить проживающих из квартиры без договора. Поскольку владелец помещения вправе требовать от посторонних лиц освободить жилплощадь, даже отсутствие документального подтверждения сделки не является существенным препятствием к прекращению аренды.
Но обеим сторонам правоотношений стоит пытаться решить вопрос мирным путем. В противном случае существует риск наложения санкций со стороны фискальных и правоохранительных органов.
При возникновении спора лучшим выходом окажется обращение к юристу. Специалист окажет правовую поддержку заинтересованной стороне на любой стадии:
- в досудебном урегулировании спора;
- при обращении в правоохранительные органы;
- во время подготовки и в течение судебного процесса;
- при обжаловании и исполнении решения суда.
Родственника можно выселить, если он не платит за коммунальные услуги, сознательно портит имущество или, например, ведёт асоциальный образ жизни.
Порядок действий такой:
1. Предложить родственнику освободить жилплощадь либо изменить своё поведение, ставшее причиной для выселения.
2. Предоставить ему время на поиск нового жилья и переезд. Законодатель допускает проживание человека, получившего предупреждение от собственника жилья о необходимости выписаться, в течение какого-то времени.
3. Обратиться в суд. Выселение может быть добровольным или по принуждению приставов. Если родственник не хочет добровольно выписываться и выезжать из квартиры, то можно обратиться в суд. Только после положительного решения суда можно требовать принудительного выселения из квартиры.
Нужно учитывать, что выселить детей, имеющих регистрацию в квартире, нельзя. Так же как нельзя лишить их этой прописки. Как бы ни сложилась семейная ситуация, несовершеннолетние до достижения ими 18 лет будут обладать полным правом на проживание по месту их регистрационного учёта.
Даже если речь идёт о несовершеннолетнем родственнике, который не прописан в квартире, выселить его сразу не получится. В ситуациях, когда это единственное жильё для ребёнка, суды обычно предоставляют отсрочку. И эта отсрочка может быть как раз до достижения им совершеннолетия.
При судебном выселении несовершеннолетних обязательно присутствие и заключение сотрудника органов опеки и попечительства.
Когда собственник квартиры имеет право выселить жильцов?
Сперва, хочется отметить, что прежде, чем начать разбирательства, стоит перечитать договор аренды на вопрос нахождения в нем расплывчатых формулировок, наличие которых способствует такому поведению арендаторов. Например, в документе могут быть не прописаны сроки сдачи платы за проживание, так как эти числа попросту забыли вписать.
Естественно, лучшим путем в решении поставленной задачи будет мирно поговорить со съемщиками и, опираясь на их добросовестность, выселить без разбирательств с исполнительными и судебными органами власти.
Что касается правовых норм, прописанных в законодательстве, то право на досрочное расторжение договора владелец квартиры будет иметь в том случае, когда арендатор не вносил арендную плату в течении минимум двух месяцев.
Если срок договора истек, а жильцы не съезжают
После истечения вышеуказанного срока владелец жилой площади, в первую очередь, должен оповестить съемщиков в письменной форме о своем желании досрочно выселить нанимателей, тогда это будет считаться прекращением действия договора с одной стороны (стороны собственника).
Помимо этого, неплохой идеей будет являться вызов участкового с целью проведения профилактической беседы с арендаторами. В случае, если съемщики не покинули квартиру в назначенные в письме владельца сроки, то он имеет полное право обратиться в суд. При выигрышном иске на помощь собственнику придут правоохранительные органы и в принудительном порядке выселят съемщиков.
Передача происходит в отделение полиции, находящемуся по месту расположения квартиры с не желающими съехать арендаторами. Участковый обязан лично принять заявление и назначить вам время и дату проведения процедуры.
Арендатор не платит арендную плату. Что делать?
В задержке платежей за один месяц ничего страшного нет – обычно такая проблема решается переговорами, а вот когда плата не поступила за 2 и более периодов – это повод бить тревогу и сомневаться в дальнейших добросовестных намерениях арендатора.
Чаще всего арендодателями используются следующие способы «достучаться» до арендатора и заставить его или же оплатить долг, или же покинуть помещение:
- Досудебное урегулирование в виде направления претензий, писем, уведомлений о необходимости погасить долг;
- Переговоры с представителем арендатора;
- Ограничение доступа в арендуемое помещение;
- Отключение электричества, водоснабжения, канализации;
- Обращение в суд с требованием о принудительном освобождении занимаемого помещения.
Если с досудебным урегулированием, переговорами и судебным порядком все более-менее понятно, то вот с ограничением доступа в помещение и прекращением оказания эксплуатационных услуг не все так гладко.
Закрыть квартиру с вещами жильцов
Квартиру с чужими вещами закрыть можно, однако имеются определенные нюансы. Если же дойдет дело до судебного разбирательства, то вероятность решения в пользу именно собственника только 50%. Исход предсказать нельзя. Суд может посчитать закрытие чужих вещей своеобразной защитой либо расценить как неправомерные действия. Все зависит от конкретной ситуации.
Поэтому лучше в договор заранее внести пункт, что арендодатель имеет право при нарушении условий ограничить доступ в жилое помещение, удерживать имущество жильцов до решения вопроса.
Следует предусмотреть соразмерность действий наносимому ущербу. Иными словами, если квартирант просрочил арендную плату на несколько дней, а вы уже на пороге квартире и меняете замки, выгоняя человека на улицу, то действия будут трактоваться как несоразмерные ущербу.
Если в договоре имеется пункт об удержании чужого имущества, и вы решили им воспользоваться, то лучше это делать при свидетелях. После этого уже можно начинать переговоры с жильцами.
Основания для подачи иска
С точки зрения закона со стороны арендодателя основанием для обращения в суд будет выступать п. 1 ст. 15 ГК РФ, где написано, что лицо, чьи права были нарушены, может требовать возмещения причиненных ему убытков. При этом согласно п. 2 этой же статьи под убытками подразумеваются:
- расходы, которые был вынужден понести истец;
- ущерб, причиненный имуществу;
- неполученные доходы.
Таким образом, в случае с недобросовестными квартирантами в качестве оснований для инициирования судебного разбирательства могут выступать:
- долг по коммунальным платежам, который вынужден возвращать владелец квартиры;
- испорченное имущество;
- неуплаченный платеж по аренде жилья.
Договор аренды. Основные моменты
Полезный совет
Составление данного документа защищает от непредвиденных ситуаций как владельца жилья, так и его временных жителей.
Договор аренды – документ, регулирующий отношения между арендодателем и арендатором, в котором прописаны все основные моменты: сроки сдачи жилья, сумма аренды и дата ее выплаты, обязанности и права сторон. В нем должны быть максимально раскрыты все возможные конфликтные ситуации и способы их решения, а также последствия, которые возникнут в случае несоблюдения определенных условий.
Если квартиранты не соблюдают сроки выплаты арендной платы, и собственник принял решение выселить жильцов, он обязан поставить их в известность о своих намерениях и только потом начинать судебное разбирательство. Вполне возможно, после такого предупреждения, квартиранты сами покинут помещение.
Предупреждение
Важно помнить: до истечения оговоренного срока без причин выгнать временных жильцов нельзя. Как правило, по закону квартиросъёмщику предоставляется не менее двух месяцев для подбора другого жилья и погашения долга по аренде. По истечении этого времени наниматель обязан выехать из квартиры.
Для того, чтобы выселить арендатора за неуплату, нужны доказательства. Поэтому стоит собрать все возможные документы, которые смогли бы подтвердить факты регулярного невыполнения обязательств по оплате аренды. Если начнется судебное разбирательство по принудительному выселению, это станет главным аргументом для его одобрения, а значит два месяца ждать не придется.
Скачать
Образец договора аренды квартиры.doc