Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нюансы сделки по купле-продаже земельного участка с домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
ДКП — важная вещь, особенно когда речь идет о многомиллионной сделке. Если вы не уверены в правильности оформления договора купли-продажи, проконсультируйтесь с юристом. При совершении сделки в Сбербанке вы можете получить профессиональную помощь при оформлении ДКП. Для этого обратитесь к сотруднику ипотечного центра СберБанка.
Как составить договор купли-продажи
Если вы решили оформить договор самостоятельно или просто хотите лучше разбираться в вопросе, обратите внимание на следующее — в ДКП необходимо прописать стороны, объект покупки, стоимость и порядок оплаты, условия по передаче.
✓
Стороны. То есть все владельцы и покупатели недвижимости, которая продается.
✓
Предмет договора. Опишите его максимально подробно. Укажите адрес объекта недвижимости, тип (квартира, земельный участок, дом с земельным участком), размер (общая площадь квартиры, площадь земельного участка), кадастровый номер.
✓
Цена. В договоре обязательно нужно указать стоимость объекта. Стоимость должна быть указана в российских рублях.
✓
Источники средств. То есть деньги покупателя. Средства могу быть собственные или с привлечением ипотеки.
✓
Порядок оплаты. Вносится ли аванс или задаток до подписания договора, как и в какой срок передаются денежные средства: наличным способом, с использованием ячейки, безналичным переводом, с помощью сервиса безопасных расчетов Сбербанка.
Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет
Для того чтобы каждому читателю была понятна процедура оформления документов в Росреестре, рассмотрим ситуацию на примере.
Пример:
Допустим, покупатель Петров продает свою недвижимость покупателю Иванову.
В оговоренный день Петров и Иванов обращаются в Росреестр, где первый составляет заявление о передаче своих прав и собственности. Затем Петров отдает собранные документы работнику Регистрационной Палаты (документы, перечисленные в шаге 7 + акт передачи и 3 экземпляра договора купли-продажи).
Обе стороны в присутствии представителя Росреестра, ставят подписи в необходимых документах, после чего Иванов передает деньги за недвижимость Петрову.
Если Петров хочет, чтобы деньги за имущество ему передал покупатель лично, он берет несколько свидетелей, которые фиксируют факт передачи денежных средств, после чего продавец составляет расписку, что деньги получены в счет продажи имущества.
Произвести расчет можно через банковскую ячейку. Это более надежный способ для продавца, при этом в банке можно проверить каждую купюру на подлинность.
После оформления всех формальностей Иванов в течение 30 дней получает документы, которые подтверждают его права собственности на купленное имущество.
Особенности ДКП дома с земельным участком
Покупка дома схожа с покупкой любой другой недвижимости. Данный процесс также требует оформления договора купли-продажи, сбора документации и передачи объекта от старого владельца новому. Но продажа дома имеет определенную специфику, ведь здание нельзя отделить от земельного участка.
Особенности ДКП дома с земельным участком:
- При продаже строения и земли по общему договору в документе должно быть полное описание обоих объектов.
- В характеристике строения описывается его точный адрес, назначение, площадь и вид документа, по которому продавцу было дано право собственности (договор купли-продажи, дарения, наследования или судебное решение).
- При описании земельного надела необходимо указать его кадастровый номер, тип земли, расположение, размер участка и тип документа на обладание объектом.
- Сумма, которую покупатель должен будет выплатить продавцу. Чаще всего фиксируются разные виды сумм – общая и отдельные за дом и участок.
Продавец на момент продажи дома должен предъявить покупателю свежие, не позднее одного месяца, документы из БТИ на дом.
К документам относятся:
- План БТИ на здание дома, и планы на каждый этаж, если здание имеет два и более этажа.
- Технический паспорт дома.
- Кадастровый паспорт земельного участка. Если участок уже стоит на учете в Росреестре, то достаточно получить выписку из кадастрового дела. Если же не, то процедуру постановки на учет нужно будет начинать с нуля. Разумеется, это потребуется, если земля будет продаваться вместе с домом.
- Удостоверение о регистрации собственности на участок.
Подписание и передача денег
Как все дороги ведут в Рим, так и все сделки по недвижимости ведут в Росреестр. Процедура при этом происходит в следующей последовательности:
- Участники договора совместно являются в Росреестр, где продавец составляет заявление о переводе собственности на покупателя;
- Участники договора вручают сотруднику Росреестра пакет документов на дом и земельный участок и все три экземпляра договора;
- Участники договора проставляют свои подписи в документах Росреестра.
Далее сторонам договора остается ждать, когда будет осуществлена регистрация. Срок регистрации составляет 30 дней.
Обычно передача денег осуществляется одновременно с передачей документов в Росреестр. Способов передачи денег существует несколько, и выбранный сторонами обязательно должен быть нотифицирован в тексте договора купли-продажи дома. Способами могут быть:
- Передача наличными;
- Перевод на банковский счет;
- Помещение денег в банковскую ячейку.
Договор купли-продажи земельного участка с домом: оформление, документы
Последние изменения: Январь 2020
Стоит серьёзно задуматься над составлением договора купли-продажи земельного участка с домом, потому как эта часть сделки самая трудоёмкая и сложная в реализации.
Перед тем как продавать дом с землёй люди, как правило, приводят постройку в подобающее состояние и отдают этому большую часть сил.
Потому что считают внешние параметры дома главным фактором, влияющим на покупку, но не задумываются о законодательной части либо думают, но в последнюю очередь.
В этой статье рассмотрим перечень необходимой документации для домов с приватизированным и неприватизированным участком. Особое внимание уделим нюансам, связанным с оформлением договора, его ценовой политикой и налогообложением.
Оформленный в собственность надел требуется размежевать, установив границы и согласовав их с соседями. Без межевания продать дом с участком можно, но это снизит его покупательскую способность.
Кроме этого следует полностью собрать документы при продаже дома и земельного участка. Если земля в собственности – документы на неё собираются отдельно от документации на строение.
После предварительной подготовки, можно приступать к поиску покупателей. Для этого можно обратиться в компанию, работающую на рынке недвижимости, а так же – заняться поиском покупателей самостоятельно. Однако следует учесть, что нужно сделать выбор, так как оформив контракт с риэлтерской компанией, граждане не вправе осуществить продажу без её участия – сделку потребуется проводить через риэлторов, выплачивая оговоренную в договоре сумму комиссионных. В противном случае – может возникнуть прецедент для судебного спора.
Статья специально для тех, кто покупает ЗУ с домом!
А вот здесь можно узнать как уменьшить налог с продажи ЗУ с домом.
Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком образец бланк
- Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, на котором данный дом построен, имеет много общих черт с договором купли-продажи квартиры.
- При совершении данной сделки обе стороны (и продавец, и покупатель) обязательно должны быть совершеннолетними, право- и дееспособными.
- Особенности заключения данного вида договора
- При заключении данного договора в случае указания в нем продажи и земли, и дома, необходимо охарактеризовать оба предмета продажи.
Подробно описываются все показатели, параметры и данные каждого объекта по отдельности;
- При описании земельного надела прописывается его точное местоположение, общая площадь, присвоенный кадастровый номер, категория земельного участка (категория земли) и обязательна сноска на принадлежащий продавцу документ, на основании которого устанавливается право собственности;
- При описании жилого дома указывается его точный адрес, общая и жилая площадь, прикладывается документ, подтверждающий права на данный дом, что он находится в собственности;
- Стоимость чаще всего указывается и общая, и с разбивкой по каждому конкретному объекту по договору.
Необходимые документы
При купле-продаже земли и дома желательно личное присутствие обеих из сторон: как продавца, так и покупателя. При оформлении сделки необходимо наличие паспорта.
Но если личное участие невозможно по различным причинам, допускается представительство.
На лицо, представляющее интересы заинтересованного лица, должна быть выдана доверенность, нотариально удостоверенная. В ней должны быть прописаны права и обязанности представителя, срок действия доверенности не истекшим.
Также обязательны следующие документы:
- свидетельства о том, что и дом, и земля действительно находятся в собственности у продавца;
- выписка из Единого государственного реестра с кадастровыми данными участка и дома;
- технический паспорт на дом, в котором указаны все основные характеристики жилого помещения;
- справка о составе семьи (берется на основании записей из домовой книги);
- согласие от обеих сторон на приобретение или отчуждение недвижимого имущества от супруга (супруги), обязательно оформленное у нотариуса;
- все справки о том, что ни дом, ни земля не имеют каких-либо ограничений (не находятся под арестом, в залоге или какие-либо другие обременения, препятствующие продаже).
- Стоит иметь в виду, что практически каждый случай уникален, что могут пригодиться и другие документы, которые не вошли в перечень необходимых в данной статье.
- Таким образом, советуем обратиться к специалисту (юристу, адвокату), который примет во внимание все возможные нюансы.
- Ниже расположен типовой бланк и образец договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, вариант которого можно скачать бесплатно.
Порядок совершения сделки
Основные этапы, которые необходимо пройти для того, чтобы заключить договор продажи земельного участка с домом и сделку в целом:
- Владельцу необходимо найти покупателя на недвижимое имущество. Источники поиска могут быть разными, т.к. законодательство не регулирует этот процесс: лицом, покупающим надел и коттедж, может быть как родственник, так и сторонний человек. В последнем случае используется объявление в СМИ, опрос знакомых и проч.
- После того, как потенциальный покупатель найден, согласуются условия – стоимость, сроки подписания, оплаты, форма передачи денежных средств и проч.
- Собственник подготавливает объект и документы, необходимые для процедуры.
- Оформляется проект документа купли-продажи.
- К составленной бумаге прикладывается акт приема-передачи объектов.
- Осуществляется выплата денег, определяющих стоимость недвижимости (либо конкретно в срок, указанный в договоре).
- На этом этапе продавцу можно отдать ключи от дома покупателю.
- Собственник обращается в местный отдел Российского реестра либо Многофункциональный центр – для того, чтобы зафиксировать продажу в государственной базе данных.
- Итоговый шаг – учреждение выдает зарегистрированный документ и выписку ЕГРН. Последняя подтверждает передачу полного права собственности. Договор купли-продажи жилого дома с участком заключен.
Дополнительные условия
Они могут определяться сторонами самостоятельно и их состав будет зависеть только от волеизъявления продавца и приобретателя.
Как правило, включаются:
- Точное и полное описание предмета соглашения.
- Данные участвующих лиц: ФИО, пол, дата и место рождения, данные гражданских паспортов, адрес проживания и постановки на учет.
- Стоимость недвижимости.
- Порядок и период оплаты товара.
- Перечень субъектов, которые могут пользоваться жилым помещением после его продажи.
- Существующие ограничения и обременения.
- Обязанность продавца передать, а приобретателя принять объекты.
- Фиксация перехода правомочий на строение с участком и занесение необходимой записи в единый реестр.
Признание договора купли-продажи недействительным
Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.
ст. 168 ГК РФ
Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. Например, договор купли-продажи с поддельными документами или сделка, которую провели под видом дарения, хотя это была продажа земельного участка.
Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры, хотя и заключены с нарушением закона, будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными.
Например, муж продал земельный участок, находящийся в совместной собственности, без согласия жены. Она в этом случае имеет право потребовать в суде признать такой договор купли-продажи недействительным.
Шаг 7. Сбор всех необходимых документов
После составления и подписания предварительного договора, можно и нужно начинать собирать документы для продажи дома с участком.
В различных ситуациях перечень документов может отличаться, но мы приведем список основных бумаг:
- Паспорта и копии продавца и покупателя;
- Нотариально заверенная доверенность, если сделку оформляет не владелец имущества;
- Нотариально заверенное разрешение супруги или супруга на продажу недвижимости, если оно было куплено в браке;
- Разрешение совета попечительства (при администрации вашего города, района), при условии, что в сделке принимает участие несовершеннолетний гражданин;
- Документ, который подтверждает права собственности продавца на продаваемое имущество (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или долевого участия в строительстве и т.д.);
- Технический паспорт;
- Поэтажный план дома;
- Кадастровый паспорт;
- Межевой план участка;
- Свидетельство о государственной регистрации права на землю;
- Справка об оплате налога на землю;
- Выписка из домовой книги;
- Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
- Выписка из Росреестра;
- Справка, подтверждающая отсутствие обременения;
- Предварительный договор (по желанию сторон).
Оформление сделки купли-продажи
Обе стороны (настоящий и будущий владелец имущества) должны составить и подписать договор купли-продажи. Это основной документ сделки. Составляется в трех экземплярах:
- 1-й остается у продавца;
- 2-й отдается покупателю;
- 3-й передается в Росреестр.
Его можно заключить как у нотариуса, так и у любого юриста или без их участия.
Договор должен содержать следующие пункты:
- наименование документа;
- место и дата его заключения;
- перечень всех объектов, которые охватывает договор;
- сумма сделки, т.е. цена дома и участка;
- другие условия сделки.