Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выплата вознаграждения председателю совета многоквартирного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Каждый владелец квартиры или коммерческого объекта имеет право заниматься разными работами в этой недвижимости. При наличии разрешения от местной администрации он может выполнять даже работы, связанные с перепланировкой жилья.
6. О необходимости внесения изменений в договор управления
- управляющая организация в отношениях по выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома выступает по поручению собственников в их интересах представителем собственников, действуя в отношениях с членами совета многоквартирного дома от своего имени, но за счет собственников;
- такое поручение управляющая организация вправе выполнять:
— или за счет платы за управление многоквартирным домом – в указанном случае вносятся соответствующие изменения (дополнения) в договор управления
— или за счет агентского вознаграждения, в указанном случае с управляющей организацией заключается агентский договор, в т.ч. в виде дополнительного соглашения к договору управления, в связи с чем изменения и дополнения в договор управления не вносятся.
- при заключении агентского договора агентское вознаграждение управляющей организации может оплачиваться за счет:
— целевого взноса собственников на агентское вознаграждение;
— целевого взноса собственников на выплату вознаграждения членам совета МКД и с учетом выплаты агентского вознаграждения;
— доходов от использования общего имущества.
- управляющая организация исполняет поручение собственников о выплате вознаграждения членам совета МКД только на добровольной основе
Может ли председатель контролировать деятельность граждан?
Председатель наделяется некоторыми полномочиями, к которым относится возможность воздействовать на работу владельца помещения. Но такие воздействия должны быть ограниченными, поэтому предъявлять претензии можно только при нарушении требований законодательства или в других крайних ситуациях. Если у владельца жилья имеется официальное разрешение на проводимые работы, а также он не нарушает права других лиц, то председатель не может воздействовать на него каким-либо образом. В ином случае владелец объекта может пожаловаться на выбранного председателя.
Как возможно осуществлять плату
В законодательстве нет четко прописанного руководства, каким образом можно оплачивать труд председателя и членов совета многоквартирного дома. Между ними и остальными владельцами жилплощади нет возможности заключить ни трудовой договор, ни договор оказания услуг.
Председатель не имеет права быть наемным работником, он является выбранным представителем всех жильцов, отстаивающим их интересы во взаимоотношениях с управляющей компанией.
Если на общем собрании жильцов все же было одобрено решение о выплате зарплаты, то осуществить такие выплаты реально только организовав добровольный сбор денег для их финансирования.
Существует два метода, с помощью которых это реализуется:
- непосредственно на банковский счет, оформленный на имя председателя;
- в общественную кассу, с последующей передачей сумм лицу, занимающему эту должность.
В обоих случаях невозможно регулировать, насколько своевременно будут выплачиваться взносы, и в каком объеме.
Если выбран второй способ, то целесообразно создать должность общественного кассира, который будет следить за внесением денежных средств и отчитываться за их использование.
Какая выплачивается сумма?
Вознаграждение председателю совета многоквартирного дома может быть разным по размеру. Точный размер выплаты определяется владельцами квартир в строении на собрании. Наиболее часто для этого определяется фиксированная сумма средств, которая будет перечисляться каждым собственником квартиры.
Дополнительно при определении точного вознаграждения председателю совета многоквартирного дома может рассчитываться процент от общей платы или площади строения. Именно жильцы дома принимают решение о том, каков будет размер данной выплаты. Для этого учитывается благосостояние жильцов, а также их мнение относительно данного вопроса.
В некоторых домах председатель получает только символическую сумму средств, а в другом строении он может рассчитывать на полноценную зарплату, поэтому может много времени уделять улучшению условий проживания жильцов.
Оформление выплат через управляющую компанию
В случае, если собственники квартир приходят к единому мнению о введении заработной платы для председателя через управляющую компанию, то это прописывается в их решении, составленном по итогу проведения собрания, а также в агентском договоре с управляющей организацией. В нем должна прописываться конкретная формулировка: «собственники МКД поручают УК от их имени и за счет добровольных взносов осуществлять своевременные выплаты совету дома в размере и на условиях, установленных данным решением общего собрания». После этого определяется процесс выставления счетов агентом на оплату работы совета.
О чем говорит закон? При оформлении документов следует учесть порядок действий, четко указанный в письме Минстроя от 29.09.2015 N 32395-ОГ/4 «о выплате вознаграждения председателю совета многоквартирного дома».
Срок полномочий совета многоквартирного дома
Созданный совет МКД действует, согласно частям 9 и 10 статьи №161.1 ЖК РФ, до тех пор, пока не будет переизбран орган на общедомовом собрании либо принято решение об организации ТСЖ. Каждые два года совет подлежит переизбранию. Но собственники квартир городской многоэтажки вправе определить и другой срок. Если после завершения установленного термина владельцы квартир не приняли решение о переизбрании совета, тогда его действие пролонгируется на тот же период.
Если совет не исполняет свои обязанности должным образом, он может быть переизбран досрочно. С этой целью формируется инициативная группа, проводится собрание, на которое выносится вопрос о смене состава совета. Обязательно указывается причина переизбрания и новые кандидаты. Участники совета, в свою очередь, имеют право оспорить решение о снятии их с должностей в судебном порядке.
Таким образом, домовой комитет выступает важным органом, который упрощает взаимодействие владельцев квартир с управляющей компанией. Для создания совета дома в многоквартирном доме нужно пройти ряд шагов: сформировать инициативную группу и провести собрание, составить уведомления и разослать их жильцам, провести общее собрание, подвести итоги голосования и оповестить о результатах владельцев квартир, а затем направить протокол и решение в требуемые органы на хранение. Важно действовать согласно положениям закона. Тогда совет многоэтажки будет избран правильно и признан действующим.
УК — посредник в расчетах
Между тем существует еще один вариант участия УК в выплате вознаграждения председателю совета МКД, который в точности отражает роль УК как посредника в расчетах. В договоре управления МКД необходимо прописать дополнительные обязанности УК, действующей по поручению собственников помещений:
- начислять и выставлять к уплате в платежных документах собственникам помещений в МКД взнос на выплату вознаграждения председателю совета МКД в размере, установленном общим собранием собственников помещений;
- с периодичностью, предусмотренной общим собранием собственников помещений, выплачивать фактически полученные по данной статье денежные средства председателю совета МКД.
Таким образом, фиксируются обязательства УК перед собственниками помещений по распоряжению по их поручению денежными средствами на определенную цель. При этом УК не вступает ни в какие правоотношения с председателем совета МКД, что является существенным преимуществом. Дело в том, что установление договором обязанностей председателя совета МКД перед УК касательно его основных полномочий противоречит духу ст. 161.1 ЖК РФ, согласно которой председателя совета МКД наделяют функциями собственники помещений в доме (абсурдно, когда председатель совета МКД, согласно договору с УК обязан подписывать на стороне заказчика акты приемки работ, выполненных УК, для собственников помещений). Ввиду того что УК не вступает в правоотношения с председателем совета МКД, только собственники помещений (контрагенты по договору управления) вправе требовать от нее надлежащего исполнения обязательств по выплате вознаграждения либо возврату неосновательного обогащения (согласно пп. 5 п. 8 ст. 161.1 ЖК РФ председатель совета МКД может выступать по таким спорам по доверенности).
При подобной организации правоотношений поступление денежных средств по статье «Вознаграждение председателю совета МКД» при надлежащей организации раздельного учета не подлежит налогообложению на основании пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ. УК не является налоговым агентом по НДФЛ и плательщиком страховых взносов, так как не признается источником выплат, не начисляет вознаграждение (председатель совета МКД самостоятельно уплачивает НДФЛ, объекта обложения страховыми взносами не возникает). Кстати, в рамках рассмотрения налогового спора о правомерности применения освобождения от обложения НДС суд согласился с УК в том, что в аналогичной ситуации вознаграждение старшему по дому не является операцией УК по реализации (Постановление ФАС СЗО от 12.12.2013 по делу N А26-1411/2013). Добавим, что в части сбора и перечисления вознаграждения председателю совета МКД на УК не распространяются требования Федерального закона от 03.06.2009 N 103-ФЗ, регулирующего деятельность платежных агентов, так как председателя совета дома нельзя рассматривать как поставщика товаров, работ, услуг для собственников помещений в МКД.
Как возможно осуществлять плату
В законодательстве нет четко прописанного руководства, каким образом можно оплачивать труд председателя и членов совета многоквартирного дома. Между ними и остальными владельцами жилплощади нет возможности заключить ни трудовой договор, ни договор оказания услуг.
Председатель не имеет права быть наемным работником, он является выбранным представителем всех жильцов, отстаивающим их интересы во взаимоотношениях с управляющей компанией.
Если на общем собрании жильцов все же было одобрено решение о выплате зарплаты, то осуществить такие выплаты реально только организовав добровольный сбор денег для их финансирования.
Существует два метода, с помощью которых это реализуется:
- непосредственно на банковский счет, оформленный на имя председателя;
- в общественную кассу, с последующей передачей сумм лицу, занимающему эту должность.
В обоих случаях невозможно регулировать, насколько своевременно будут выплачиваться взносы, и в каком объеме.
Если выбран второй способ, то целесообразно создать должность общественного кассира, который будет следить за внесением денежных средств и отчитываться за их использование.
Как оформить трудовой договор?
Наличие официальной бумаги, регламентирующей отношения между председателем и ТСЖ, выгодно обеим сторонам.
С одной стороны, организация, коей является ТСЖ, получает руководителя, который отвечает, как за свои действия, так и за действия нанимаемых им работников. При этом следует понимать, что работа председателя не имеет четкого установленного графика с выходными и рабочими днями.
Следует понимать, что все эти обязанности возлагаются не просто так. Председатель также имеет право на отпуск, количество дней определено трудовым кодексом РФ. Также кодексом предусмотрено получение вознаграждения дважды в месяц: аванс и заработная плата. Время, на протяжении которого человек выполняет обязанности председателя ТСЖ также засчитываются в общий трудовой стаж.
Первое, на что обратил внимание наш собеседник: поправки в Жилищный кодекс России дали возможность общему собранию собственников самостоятельно решать вопросы, связанные с выплатой вознаграждения совету дома. Поэтому решение о выплате вознаграждения членам совета, а также его председателю, вправе принять жильцы многоквартирного дома (МКД) на общем собрании. Сегодня есть три возможных формы проведения такого собрания.
Это может быть очное голосование, когда хозяева или жильцы квартир собираются вместе. Если всех собрать не получается, а такое бывает нередко, можно провести заочное голосование путем заполнения бланков и их передачи в установленный срок по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Например, в квартиру председателя совета дома или в офис вашей управляющей компании.
Вознаграждение председатель совета дома будет получать из тех денег, которые ему соберут сами жильцы дома, продолжает Борис Гладких. А вот его размер и то, как председатель получит эти деньги, решает опять-таки общее собрание. Это может быть, например, взнос с каждой квартиры или с человека. Сами жильцы на собрании решают, как часто председатель будет получать зарплату – раз в месяц, квартал, год и так далее. К примеру, можно указать, что деньги выплачиваются раз в полгода после того, как председатель отчитается перед жильцами о том, что он сделал для дома.
«Как человек получит вознаграждение? Способы тут тоже разные. Например, собственники могут сами под расписку выдавать деньги членам совета или перечислять в безналичном порядке на их банковские реквизиты. Или можно согласовать с управляющей организацией вопрос о начислении, сборе и выплате вознаграждения членам совета от имени и за счет собственников помещений путем его выставления в квитанции за жилищные услуги. Но при этом управляющая организация не может нести ответственность перед членами совета, если не все собственники будут вносить деньги на такое вознаграждение своевременно и в полном объеме», — отметил Борис Гладких. Он напомнил, что председатель и члены совета дома с этого вознаграждения должны заплатить подоходный налог.
Оформление отношений с членами и председателем совета дома
Совет МКД не является индивидуальным предпринимателем, юридическим лицом и не может заключить трудовой договор с членами и председателем совета МКД. Поэтому все, что касается совета МКД достаточно противоречиво и либо регулируется гражданско-правовыми отношениями, одной стороной в которых выступают собственники МКД (поручают выполнение определенных функций), а второй члены или председатель совета МКД. Такой договор может не заключатся в письменном виде, достаточно согласия обеих сторон, а также принятого решения на общем собрании собственников МКД.
В апелляционном определении Саратовского областного суда от 24 июня 2015 г. № 33-3075 суд определил, что «удовлетворяя исковые требования К. суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 21, 22 и 136 ТК РФ, пришел к выводу о том, что между К. и ООО «Строй-Сервис+» сложились трудовые отношения, и взыскал сумму вознаграждения, установленную председателю совета многоквартирного дома, исходя из средне-арифметического значения оплаченной собственниками помещений многоквартирного дома денежной суммы. Судебная коллегия не согласилась с указанным выводом суда первой инстанции, «поскольку судом применены нормы ТК РФ, не подлежащие применению к спорным правоотношениям…».
Запрещено заключать трудовой договор, в котором управляющая организация — работодатель, члены и (или) председатель совета МКД — работник. Члены и председатель совета МКД по роду своей деятельностью контролируют исполнение условий договора управления с управляющей организацией и не могут зависеть от нее как от работодателя. В случае заключения трудового договора произойдет конфликт интересов — члены и председатель совета МКД являются представителями собственников и должны представлять их интересы, соответственно, не могу зависеть от управляющей организации в материальном плане.
Как возможно осуществлять плату
В законодательстве нет четко прописанного руководства, каким образом можно оплачивать труд председателя и членов совета многоквартирного дома. Между ними и остальными владельцами жилплощади нет возможности заключить ни трудовой договор, ни договор оказания услуг.
Председатель не имеет права быть наемным работником, он является выбранным представителем всех жильцов, отстаивающим их интересы во взаимоотношениях с управляющей компанией.
Если на общем собрании жильцов все же было одобрено решение о выплате зарплаты, то осуществить такие выплаты реально только организовав добровольный сбор денег для их финансирования.
Существует два метода, с помощью которых это реализуется:
- непосредственно на банковский счет, оформленный на имя председателя;
- в общественную кассу, с последующей передачей сумм лицу, занимающему эту должность.
В обоих случаях невозможно регулировать, насколько своевременно будут выплачиваться взносы, и в каком объеме.
Если выбран второй способ, то целесообразно создать должность общественного кассира, который будет следить за внесением денежных средств и отчитываться за их использование.
При получении определенного вознаграждения председатель обязан отражать эти доходы в налоговой декларации и самостоятельно оплачивать необходимую сумму подоходного налога.
Что из себя представляет совет дома и для чего или для кого он нужен
Собственники помещений в МКД должны создать совет многоквартирного дома, если в нём не создано товарищество, жилищный кооператив или специализированный потребительский кооператив (п.1 ст.161 ЖК РФ).
Если собственники помещений не захотели или из-за своей пассивности, как это часто бывает, не избрали совет МКД, орган местного самоуправления в течение 3 месяцев должен созвать ОСС. В повестку дня этого собрания нужно включить вопросы об избрании в этом МКД совета дома вместе с его председателем (п.2 ст.161.1 ЖК РФ).
По действующему законодательству, каждый МКД должен иметь свой совет дома вместе с председателем, если при доме не создано товарищество или иной жилищный специализированный кооператив.
Должны ли собственники жилья платить совету МКД?
В Жилищном Кодексе прописана обязанность собственников жилья создать совет МКД в любом случае, если только в нём не создано товарищество. До 30 июня 2015 года в жилищном законодательстве не было ни слова про выплату вознаграждения председателю и членам совета МКД. Но с 30 июня 2015 года в силу вступили поправки в ЖК РФ, внесённые ФЗ №176 от 29.06.2015.
Эти поправки определили порядок установления размера и выплаты вознаграждения совету дома. В соответствии с п.8.1 ст.161.1 ЖК РФ общее собрание собственников жилья может принять решение о выплате вознаграждения председателю и членам совета МКД.
В таком случае решение должно включать в себя:
- условия и порядок выплаты вознаграждения;
- порядок определения и установления размера вознаграждения.
Тему обложения страховыми взносами поднял Минфин в своем очередном письме, а значит, стоит вернуться к вознаграждению совета МКД.
Итак, согласно нормам частей 2 и 3 статьи 161 и части 6 статьи 161.1 ЖК РФ, собственники помещения в МКД должны на общем собрании собственников помещений членов совета МКД и из них выбрать председателя совета МКД.
Председатель совета МКД должен получать за свою работу, а это именно работа, вознаграждение, которое устанавливается все на том же собрании собственников помещений в МКД (части 8.1 статьи 161.1 ЖК РФ). Указанное решение собственников должно содержать, в том числе, сам размер вознаграждения и порядок его выплаты, который и разберем подробнее.
Собственники, установив размер вознаграждения совета дома, могут ходить «с шапкой» и собирать вознаграждение по квартирам, а потом собранные средства передавать самому председателю совета, но на практике происходит иначе. Собственники «поручают» осуществлять функции «вышибалы» и «кассира» своей управляющей организации.