Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартиры в зачет: экономя время, экономим деньги?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Во-первых, застройщики зачастую предоставляют скидки при покупке квартиры по трейд-ин. Размер дисконта в среднем составляет 2-3%. Во-вторых, клиенту не нужно самостоятельно искать покупателя квартиры — эту задачу берет на себя застройщик (или посредник).
Плюсы и минусы квартиры в трейд-ин
Говоря о трейд-ин, положительные и отрицательные моменты переплетаются, вытекая друг из друга. Несмотря на это, попробуем представить плюсы и минусы этой схемы списками ниже.
Плюсы:
- Поскольку трейд-ин состоит из двух параллельных сделок – заключения договора на продажу имеющегося жилья и договора на бронирование квартиры в новом жилом комплексе, вам предстоит меньше бумажной волокиты.
- За счет подписания договора на бронирование квартиры трейд-ин позволяет заморозить стоимость нового жилья. Если искать покупателя на старую жилплощадь своими силами, то понравившаяся планировка может уйти другому. Более того, чем ближе дом к сдаче, тем цены на квартиры в нем выше и менее доступны.
- Сделка по трейд-ин проходит в среднем от двух до шести месяцев быстрее.
- Также сэкономите на риелторе, ведь для прежней квартиры искать нового владельца будет отдел продаж застройщика либо связанное с ним агентство недвижимости.
- Отпадет необходимость находить время и на проведение показов потенциальным покупателям.
Минусы:
- Будьте внимательны, чтобы неопытные продавцы не «слили» вашу квартиру при первой возможности по чересчур заниженной стоимости.
- Однако в любом случае жилье продадут за меньшую по сравнению с рынком стоимость. Эксперты рынка говорят о возможных потерях в среднем в 7-10% от сделки по трейд-ин в сравнении с самостоятельной продажей. Согласитесь, при стоимости вашей квартиры, к примеру, 6 млн недополучение от ее реализации 420-600 тыс. весьма ощутимо. В случае срочных продаж жилье могут продать и вовсе на 20% ниже рыночной цены, а это уже 1,2 млн руб. от стоимости приведенной в пример квартиры.
- Застройщик может завлекать скидкой в 1-2% от стоимости новой квартиры, если клиент решится на трейд-ин. В деньгах эти проценты могут сулить выгоду в 90-180 тыс. руб., если понравившееся жилье в новостройке стоит, к примеру, 9 млн руб. А теперь поднимите глаза выше, чтобы сравнить с суммой, которой можно лишиться при поспешной продаже имеющейся квартиры.
- При покупке нового жилья с зачетом старого стоит понимать, что желаемый объект еще, скорее всего, находится на этапе строительства. То есть вам придется съехать из старой квартиры и платить аренду за съемное жилье, пока новостройка возводится. Возможно, повезет и до ввода в эксплуатацию пройдет мало времени, которое и не заметите, или застройщик разрешит дожидаться новой квартиры на привычных вам квадратных метрах. Однако и в этом случае до получения ключей от новой квартиры придется тратиться на аренду, пусть и по заниженной ставке, если опять же договоритесь с застройщиком. И, конечно, никто не застрахован от появления очередного долгостроя и/или банкротства застройщика.
В чем состоят основные преимущества трейд-ин сделок для клиента?
Еще одно преимущество такой схемы — это фиксация стоимости приобретаемого жилья. Пока действует договор бронирования, покупатель может быть уверен в том, что новая квартира не подорожает и ему не придется нести дополнительные расходы.
- Поиск компании. На первом этапе необходимо найти строительную организацию, готовую пойти на такую сделку.
- Изучение информации о застройщике. Этот этап игнорировать не стоит – доверившись недобросовестной компании, можно остаться как без старого, так и без нового жилья. Заслуживают внимания правоустанавливающие документы (право на участок земли и ведение строительства, лицензия подрядчика, договоры на совместную деятельность и пр.). Не лишним будет проверить репутацию организации, поискав отзывы в интернете. Чтобы убедиться в качестве строительства, стоит посмотреть уже реализованные проекты.
- Выбор. Если застройщик идет навстречу покупателям и готов взять в зачет имеющееся вторичное жилье, то это не значит, что он может предложить подходящую квартиру – покупателя могут не устроить этажность здания, планировка, стоимость квадратных метров, инфраструктура. Придется потратить время на поиск оптимального во всех отношениях варианта.
- Обращение в банк. Если доплата за квартиру будет осуществляться не имеющимися в наличии, а кредитными средствами, нужно убедиться, что работающий с застройщиком банк одобрит ипотеку.
- Оценка жилплощади, идущей в зачет. Без определения ее стоимости договор подписать не получится. Берутся в расчет как площадь и состояние, так и другие факторы (район, инфраструктура, стоимость аналогичных объектов).
- Заключение договора. На этом этапе без помощи юриста не обойтись – только правовой эксперт способен оценить подводные камни предстоящей сделки. В договоре должны быть указаны все нюансы, включая сроки и способ расчета.
- Получение прав собственности и регистрация. После выполнения условий сделки и получения прав собственности на новую квартиру остается зарегистрировать их, обратившись в территориальный орган Росреестра или МФЦ.
Продать, чтобы купить
Каждый пятый из тех, кто обращается в «КВС» за квартирой в новостройке, планирует приобрести ее на средства с продажи имеющегося жилья. Процесс продажи — сложный и нервный, нужно знать много юридических тонкостей.
На что нужно обратить внимание
- Старая квартира скорее всего будет продаваться со скидкой. Обычно устанавливаются две цены реализации квартиры: желаемая и для быстрой продажи, то есть ниже рыночной. Размер дисконта чаще всего не превышает 15%, но может вырасти, если продаваемое жилье не пользуется спросом.
- Квартиру могут не продать в согласованный срок. Тогда возможны разные варианты: продлить срок брони новостройки, уменьшить цену продажи, вернуть стоимость бронирования или первого взноса. Всё оговаривается с застройщиком и агентством.
Сделка может потребовать дополнительных расходов. Нужно будет заплатить комиссию агентству за продажу старой квартиры, сопровождение сделки. Но некоторые застройщики могут полностью или частично взять на себя эти расходы, например, оплату комиссии агентству.Купить по программе трейд-ин можно только квартиру в новостройке.
Как осуществить покупку квартиры, если есть жилье, но нет денег? Несмотря на разнообразие вариантов использования механизма взаимозачёта по сделке недвижимостью, существует общий алгоритм, который следует использовать при оформлении такой сделки.
Пошаговая инструкция совершения:
- Покупатель выбирает компанию застройщика и квартиру в новостройке, где применяется продажа жилья по взаимозачету. Специалисты по недвижимости (менеджеры) проводят оценку его квартиры по установленному компанией стандарту.
- Если предложенные условия оказываются приемлемыми, стороны подписывают договор услуг на сбыт квартиры.
- Уже на этом этапе покупатель вносит аванс, по которому предусматривается назначение фиксированной, не изменяющейся впоследствии стоимости помещения в новостройке, заключает договор бронирования.
- Недвижимость клиента выставляется на торги. На неё находят покупателя, с которым подписывают договор купли-продажи, отчуждая ему зачётное жильё. Полученные по сделке деньги поступают застройщику, оформляясь как взнос за жильё в новостройке. Подписывается ДДУ или договор цессии.
Если заключается договор купли-продажи, то оформляется ипотека на квартиру в новостройке или потребительский кредит. При наличии личных сбережений, клиент погашает разницу в цене без дополнительного кредитования. - Этот договор регистрируется в отделении Росреестра или МФЦ.
- После ввода новостройки в эксплуатацию, клиент получает новую квартиру.
- На основании договора и полученного акта приёмки, оформляют права собственности. Передачу прав может провести только застройщик, который передаёт квартиры, принадлежащие ему до момента передачи.
- В Росреестре новый правообладатель получает выписку из ЕГРН, которая указывает на право вступления в собственность.
Если застройщик отказался от оформления квартир, то их нужно оформлять через суд. Сделка купли продажи в этом случае является более удобным способом приобретения жилья в новостройке, чем ДДУ, так как право собственности оформляется в этом случае сразу же.
При передаче своей старой квартиры в компанию, к ней требуется приложить стандартный пакет документов, требующийся для сделки:
- правоустанавливающий и право удостоверяющий документы на квартиру;
- разрешение супруга – для тех, кто в браке;
- кадастровый и технический паспорта;
- справка об отсутствии долгов по квартплате;
- кадастровая справка об отсутствии ареста и обременений;
- доверенности – для представителей.
- При регистрации договора уплачивается пошлина в размере 2 000 рублей. Покупка новой квартиры путём сдачи имеющегося жилья в зачёт очень привлекательна. Если бы не одно существенное НО: покупатель не может мгновенно покинуть «сданное» жильё и перебраться в новое.
Возможность сначала купить квартиру в новостройке, а после этого продать имеющееся жилье, сегодня вполне реальна. Программы, по которым застройщики реализуют такую схему, как правило, носят название квартиры в зачет.
Данный метод предусматривает противоположное действие с взаимозачетом старого жилья. Фирма застройщик полностью приобретает старый объект клиента в свою собственность. Для подтверждения сделки две стороны заключают договор купли-продажи объекта, где зафиксирован переход права владения от клиента к застройщику. Новый владелец приобретает жилье с целью выгодного сбыта в будущем на строительном рынке. При такой схеме действий клиент утрачивает в пределах 20-30% от общей стоимости жилья, а в планы застройщика входит получение этих процентов в виде дохода от сбыта. Если клиент согласен на такие условия, то застройщик также дает свое одобрение.
После договоренности обе стороны заключают договор на покупку жилья в новом доме клиентом. Стоимость, по которой застройщик выкупил старое жилье идет в зачет цены новой квартиры. Клиент получает во владение новый объект.
Оставшуюся стоимость нового жилья клиент может оплатить либо сразу в полном объеме, либо на условиях рассрочки или погасить с помощью ипотечного займа.
Как оценить район перед покупкой
Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.
-
Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.
-
Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.
-
Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.
-
Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.
-
Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.
Недостатки и сомнительные моменты
Есть у приобретения квартиры в зачет и минусы:
· Так как на продажу собственной квартиры редко бывает отведено более трех месяцев, для того чтобы вся сделка не «слетела», чтобы успеть уложиться в заявленные сроки, приходится продавать ее дешевле – иногда цену занижают на 10%.
· Между продажей старой квартиры и заселением в новую может пройти год и более. Если у покупателя есть альтернативное жилье (комната, родительская квартира, загородный дом), он может жить там в ожидании сдачи купленного объекта. Если же возможности пожить у родственников или на даче нет, потребуется совершать дополнительные траты на съем жилья.
· Далеко не все застройщики поддерживают систему трейд-ин. Сегодня это весьма ограниченный круг девелоперов. Кроме того, и у этих застройщиков бывают ограничения по типам объектов, где можно подобрать вариант будущего жилья.
· Квартиры в зачет принимаются только, если они расположены в Петербурге (иногда – в Ленинградской области). Если вы продаете недвижимость в другом регионе, использовать ее для системы трейд-ин не получится.
· Не все квартиры подходят для участия в системе – они должны находиться в полной собственности, не иметь обременений, обладать рядом особых характеристик.
Риски и проблемы для лица, приобретающего жилплощадь
Риски, связанные с долевым участием в возведении новостройки:
- застройщик может обанкротиться;
- администрация наложит санкции за нарушения строительных норм;
- строительство заморозится по иным причинам;
- компания окажется «серой схемой».
В этом случае, даже после расторжения договора и возврата старого помещения, клиент компании понесёт имущественные риски. А если квартира продана третьим лицам – вложенные деньги могут сгореть или вернуться через неопределённый срок, который покупателю придётся проживать на съёмной квартире. Более мелкими проблемами могут стать:
- повышение цены на новое жильё;
- снижение качества новостройки;
- несанкционированное уменьшение метража;
- отказ застройщика оформлять право собственности.
Кроме этого учитываются риски, которые могут быть связаны с обстоятельствами самого покупателя, если он не сможет найти остаток денег для оплаты новой квартиры – заболев, потеряв работу и т.п.
Основные требования к квартире, передаваемой в зачет новой
Подобные требования будут несколько различаться в зависимости от строительной компании, но можно выделять ряд общих требований:
- На недвижимость, передаваемую в счет покупки новой квартиры, у клиента в обязательном порядке должны быть документы о правах собственности.
- Объект недвижимости должен быть юридически чист, не находиться в залоге, под арестом или в другом обременении.
- Квартира должна быть освобождена физически либо ее жильцы должны иметь возможность покинуть ее в короткие сроки.
- Все перепланировки внутри квартиры должны быть узаконены.
- Срок нахождения в собственности жилья должен превышать три года.
- Имеет значение и расположение квартиры. Некоторые застройщики не берут в зачет недвижимость, которая располагается в отдаленных районах города.
- Объект недвижимости должен располагаться в том же регионе, а скорее городе, что и приобретаемая квартира.
Таким образом, большинство требований застройщика к квартирам сводиться к одному критерию – возможность продать недвижимость на вторичном рынке в короткие сроки и по привлекательной цене.
Трейд-ин квартиры: плюсы, минусы и возможные риски
| Трейд-ин квартиры: плюсы | Трейд-ин квартиры: минусы |
| Удобство для клиента (вопросы по продаже старой и покупке новой квартиры решаются в одном месте) | Цена, по которой принимается в зачет старая квартира, всегда ниже рыночной (но, если клиент совершаете обмен по технологии «трейд-ин» с агентством «PRO ОБМЕН», старая квартира всегда продается по рыночной цене, без занижения стоимости) |
| Продажа старой квартиры передается уполномоченному представителю застройщика, а клиенту остается лишь доплатить разницу для покупки новой квартиры | Ограниченный выбор новостроек, так как каждое уполномоченное агентство или отдел вторичного жилья застройщиков не могут охватить 100% первичного рынка (однако, в случае с это нивелируется: вследствие партнерских отношений с разными застройщиками, клиента не ограничивают в выборе новой квартиры) |
| Больше возможностей в переговорах с застройщиком | Необходимость уложиться в сжатые сроки, которые определяется сроком бронирования новостройки (агентство «PRO ОБМЕН» предлагает длительные сроки бронирования по программе «трейд-ин» с фиксацией стоимости новой квартиры, и не было еще такого, чтобы специалисты компании в эти сроки не уложились) |
| Сокращение срока приобретения новой квартиры | Ограничение по географии расположения квартир, принимаемых в зачет (этого ограничения попросту нет, если мы говорим о Москве и Московской области) |
Последствия неверной оценки перспектив работы с объектом, предлагаемым к зачету, могут привести к более существенным проблемам, чем при купле-продаже смартфонов и автомобилей. Тем не менее, главное достоинство такой схемы работы – ускорение процесса продажи своего жилья и снятие с себя забот по его реализации путем делегирования этого процесса профессионалам – никуда не девается.
Обменяйте свою квартиру на новую в одном из новых жилых комплексов «Группы ЛСР».
Для этого Вам нужно сделать всего четыре простых шага:
Первый шаг — Выберите квартиру с помощью менеджера отдела продаж «Группы ЛСР».
Второй шаг — Закажите бесплатную оценку Вашей квартиры и подпишите агентский договор на продажу с агентством недвижимости «Азбука Жилья» — партнёром «Группы ЛСР».
Третий шаг — Не дожидаясь продажи, заключите ДДУ на выбранную Вами квартиру от «Группы ЛСР», внесите 5% от её стоимости и новая квартира ваша по сегодняшней цене!
Четвёртый шаг — Внесите остаток суммы через 3 месяца, в течение которых квалифицированные специалисты АН «Азбука Жилья» продадут Вашу квартиру.
Всё это стало возможным в рамках действия новой программы «Взаимозачет», разработанной специалистами «Группы ЛСР». Становясь участником этой программы, Вы получаете целый ряд ценных преимуществ:
Зафиксируйте цену! Возможность приобрести квартиру в новостройке, зафиксировав цену на текущих условиях, имея на руках лишь 5% от стоимости квартиры.
Не дожидайтесь продажи своей квартиры! В отличие от большинства аналогичных программ, не нужно дожидаться продажи Вашей квартиры — Вы сразу заключаете ДДУ, а «Группа ЛСР» предоставляет Вам отсрочку основного платежа сроком 3 месяца на время продажи Вашей квартиры.
Быстро, выгодно и безопасно! Широкая сеть отделений и многолетний опыт специалистов агентства недвижимости «Азбука Жилья» позволит быстро и выгодно продать Вашу квартиру.
Оформите всё в одном месте! Все необходимые действия — от продажи Вашей квартиры до покупки новой, Вы сможете осуществить в офисе продаж «Группы ЛСР» на Автозаводской ул., 22.
Агентство недвижимости «Азбука Жилья» — одно из крупнейших агентств недвижимости Москвы и Московской области. Компания работает на рынке недвижимости с 1997 года и в настоящее время имеет 8 отделений в Москве. Широкая сеть отделений и многолетний опыт специалистов Компании позволяет быстро решать любые задачи на рынке недвижимости.