Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «12 советов, как проверить квартиру перед покупкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первый способ – заказать документ на сайте Росреестра. Для этого нужно зайти на ресурс, найти услугу «Получение сведений из ЕГРН», внести данные и оплатить государственную пошлину. Ее размер сегодня составляет от 300 рублей для физических лиц и от 950 рублей для юридических.
Проверить квартиру через сайт ЕГРН.Реестр
Второй способ – воспользоваться официальным сервисом ЕГРН.Реестр. Для заказа документа нужно внести также кадастровый номер квартиры или ее адрес. Поисковая строка будет сразу – на главное странице. Указать почту и телефон и оплатить услугу. Полная информация об объекте недвижимости обойдется в 350 рублей. За эти деньги вы узнаете, кто продавец, какие есть ограничения, когда квартиру купили и сколько раз ее перепродавали. Более упрощенные варианты будут стоить 200 рублей. Справка «О характеристиках объекта недвижимости» расскажет только о текущем собственнике и ограничениях. Через выписку «О переходе прав» вы узнаете, сколько было собственников и сколько раз квартиру переоформляли.
Для получения выписки из ЕГРН через сервис ЕГРН.Реестр вам не нужно будет долго ждать. Готовый документ вы получите в этот же день. Либо максимум через 72 часа, если возникнут неполадки. Сервис берет данные о недвижимости в базе Росреестра. Выписка будет заверена ЭЦП Росреестра.
Совет № 5: Изучите разрешение супруга
Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.
Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.
Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Сроки получения информации
Справка об объекте недвижимости предоставляется в самые краткие сроки. Однако срочность не отражается на качестве выполнения заказа. Вся информация будет актуальной и действительной. Онлайн росреестр – полноценная база по всем городам и регионам России. Данные базы обновляются незамедлительно, при поступлении новой информации о правообладателе. Заказывать поиск объекта необходимо в обязательном порядке! Справка об объекте недвижимости, верные данные про кадастровый номер и прочие сведения про земельный участок, квартиру, дом и другие объекты позволила доказать и опровергнуть юридическую чистоту множества договоров по «купле-продаже» недвижимого имущества.
Кадастровая стоимость объекта
Кадастровая стоимость – дополнительная характеристика карты. У каждого вида недвижимости, будь то частный дом или квартира, есть своя кадастровая стоимость. Кадастровая оценка объекта проводится по определенной системе, которую разработала кадастровая палата РФ. Важно! Кадастровая стоимость обновляется регулярно. Минимум один раз в три-пять лет проводится очередная уточняющая кадастровая оценка. Если проверку стоимости вы проводили более чем три-пять лет назад, используйте кадастровый номер вновь и получите актуальные данные.
Проверьте задолженности по квартире
Все коммунальные долги продавца остаются за ним — оплачивать вам их не придется. Исключение — взносы на капитальный ремонт: эти долги переходят к новому собственнику квартиры.
Чтобы не доказывать УК, что долги за коммуналку оставили не вы и чтобы вам просто не отключили свет и воду, попросите продавца взять в УК копию Финансово-Лицевого счета и справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Справка должна быть свежей — часто собственники забывают оплачивать счета за последние месяцы. Во многих домах понадобятся дополнительные справки об отсутствии долгов перед охраной или консьержем.
Если продавец не может выплатить долги, договоритесь о снижении цены.
Если продавец получил квартиру в наследство или в дар, понадобится справка из налоговой об отсутствии долгов.
Заказать услугу проверки юридической чистоты квартиры
Проверку юридической чистоты квартиры можно заказать агентству недвижимости. Это гораздо дешевле, чем оплачивать полное сопровождение сделки: от поиска квартиры до регистрации права собственности.
Если вам не нужен весь набор услуг агентства, можете обратиться к нему лишь на этапе проверки документов. В итоге вы будете уверены в юридической чистоте сделки и сэкономите 1-2% от стоимости квартиры.
Стоимость юридического сопровождения сделок недвижимости зависит от региона и уровня агентства. В среднем это 40000 — 70 000 ₽. За эти деньги юристы проверят всю сделку, подготовят документы и будут сопровождать на сделке. Если вам обещают помочь за 5000 ₽, скорее всего, вам просто подготовят договор или бегло вглянут на документы.
Юрист агентства проверит документы и если что-то не так, подскажет как лучше поступить. Агентство несет ответственность за совершенные ошибки — если оно ошибется, вы получите компенсацию. Это обойдется в доли процента от стоимости квартиры, но, если он найдет ошибку, сэкономит вам миллионы.
Документы, которые необходимо проверить:
- паспорта собственников;
- нотариально заверенное согласие на продажу каждого из них, включая согласие супруги или супруга, если собственников несколько,
- отказ дольщиков от приоритетной покупки, если покупаете долю одного из собственников;
- разрешение органов опеки на продажу квартиры, если одним из собственников является несовершеннолетний или недееспособный взрослый;
- справка о полной выплате пая, если квартиру купили через участие в жилищном кооперативе;
- доверенность от собственника, если квартиру продают по доверенности;
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о переходе права собственности. До июня 2016 г. вместо выписки выдавали Свидетельство о государственной регистрации права;
- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, акт приема-передачи, наследства, приватизации и пр.);
- копия Финансово-Лицевого счета и справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
- справка из налоговой об отсутствии долгов, если продавец получил квартиру в наследство или в дар;
- справка о законности перепланировки, если ее делали;
- кадастровый и технический паспорта, техплан;
- справки из психо-неврологического диспансера, наркологического диспансера или психиатра о признании продавца дееспособным
- выписка из домовой книги о количестве людей, которые прописаны в квартире;
- официально оформленный отказ от участия в приватизации других жильцов, если квартиру приватизировали.
Как проверить наличие задолженностей по квартире
Перед покупкой покупатель может попросить продавца взять справку из ЖЭК об отсутствии задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т. д. Такая справка должна быть свежей, потому что речь идет о том, чтобы продавец оплатил все коммунальные услуги вплоть до последнего месяца. В противном случае, оплатить долги придется новому собственнику.
Если покупается квартира в элитном доме, то нужно проверить долги за домофон, охрану, консьержа и прочие дополнительные, но обязательные для жильцов платежи. Случается, что продавец неплатежеспособен и не в силах оплатить долги по квартире. В такой ситуации покупатель может оплатить сам, но в счет снижения стоимости за недвижимость. Информация об отсутствии задолженностей должна быть отображена в договоре купли-продажи.
Какие сведения из выписки должны вас насторожить
Вас должно обеспокоить несоответствие озвученной информации и регистрационных сведений (квадратура, право собственники, назначение и другое). Вместе с владельцем проверяем причины несостыковок данных. Если ошибки технического характера, попросите продавца исправить регистрационные сведения.
Покупателей должно насторожить, если право собственности продавца «свежее» и в его документах-основаниях значится договор купли-продажи. Кроме того, не следует торопиться с покупкой квартиры, только что полученной в наследство. Вполне вероятно, что вам еще предстоит познакомиться с другими претендентами на наследство этой квартиры, которые не успели подать документы на право наследования.
Риски иметь проблемы с купленной квартирой резко снижаются, если до вас квартира была в собственности у одного владельца хотя бы три года. Через это время истекает исковая давность на оспаривание права собственности на квартиру, а, значит, желающих сделать это сейчас не возникнет.
Перед проведением сделки купли/продажи, следует получить консультацию от юриста по защите прав собственности. Он подскажет, все ли нюансы приобретения жилья были учтены.
Какие сведения показывает выписка ЕГРН из Росреестра.
Свидетельства о собственности с 2016 года больше не выдаются, поэтому единственным способом подтверждения прав является выписка из ЕГРН. Официальная онлайн проверка квартиры в Росреестре на обременения позволяет установить данные о недвижимости, узнать является ли она предметом залога или арестованным имуществом. Это существенно снижает юридические риски при оформлении сделки.
Выписка из ЕГРН содержит следующую информацию:
- Заявленные характеристики помещения — адрес расположения, общее количество квадратных метров, прямое назначение.
- Кадастровый номер и стоимость, по которой рассчитывается имущественный налог;
- Информация о собственниках — ФИО, адрес регистрации, паспортные данные;
- Порядок получения помещения — договор долевого участия, купли-продажи, дарения или наследование.
- Существующие обременения — ипотека, арест, залог и прочее. В случае ипотеки, на продажу потребуется разрешение банка, а при аресте запрещены любые сделки с недвижимостью.
- При оформлении новостройки в техпаспорте указывается план этажа многоквартирного дома и конкретного жилого помещения с указанием площади комнат и номера квартиры.
Росреестр ведет кадастровый учет по всем существующим объектам недвижимости. Если данные отсутствуют, то скорее всего продавец или бывший собственник не стали подавать сведения в Государственный реестр после 1998 года. Доказать права собственности на такой объект могут договоры о приватизации, расписки и выписки из других учреждений, данные о регистрации лиц в помещении и другая документация. Обращаться нужно в МФЦ при подаче документов, а в случае отказа в регистрации — в суд.
Можно ли определить, настоящий документ или поддельный «на глаз»?
В разные периоды времени выдаваемые бумаги, свидетельствующие о наличии у гражданина определенных правомочий в отношении недвижимого имущества, выглядели по-разному. Бланки документов, полученных до 2015 года и после, различаются по цвету и оформлению. Так, с 2015 года бланки были белыми и без водяных знаков в отличие от прежних цветных.
Выявить подлинность визуально вряд ли получится. Однако вот несколько советов, как отсеять явные махинации:
- Не доверять копиям, предоставленным вместо оригиналов, вам должны показать именно сам документ. Дело в том, что копия легко поддается фальсификации.
- Тщательно сверять реквизиты документов в предоставленной бумаге и сопутствующих. Малейшее несоответствие должно вас натолкнуть на мысль, что здесь что-то не так.
Подделка свидетельства может производиться с целью осуществления операций с недвижимостью. При этом проводить эти операции может совсем не хозяин жилплощади. А настоящий владелец может быть и не осведомлен о том, что с его имуществом проделывают какие-то действия.
Как убедиться в подлинности подтверждения права собственности?
Узнать, настоящий ли документ, удостоверяющий правомочия в отношении недвижимого объекта, вам предъявляют, довольно просто: нужно уточнить факт регистрации объекта в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН). Для этого согласно п. 7 ст. 62 ФЗ № 218 «О госрегистрации» выдается соответствующая выписка.
В соответствии с нормами действующего законодательства выписка содержит следующую информацию:
- описание недвижимого имущества;
- какое именно правомочие в отношении этого объекта имеется у конкретного гражданина;
- есть ли и какие правоограничения и правообременения;
- претендует ли кто-то еще на это имущество, считается ли оно спорным;
- сведения об отказе в регистрации в установленном порядке;
- информация об изъятии постройки из оборота для госнужд или нужд муниципального органа власти;
- какие операции проводились с этой недвижимостью;
- другие необходимые согласно нормативно-правовым актам сведения.
Чтобы такую выписку получить, нужно обратиться либо непосредственно в отделение Росреестра, либо в многофункциональный центр. Как правило, в таких случаях информация бывает нужна исключительно для личного пользования, поэтому можно просто получить информацию через интернет-портал на сайте Росреестра. Сведения при этом предоставляются только в электронном виде.
Полезно знать и то, что только собственник имущества вправе получить расширенную справку о своем имуществе, поскольку более полная информация, чем представлена в стандартной выписке из ЕГРН, не считается общедоступной (ст. 62 ФЗ № 218). Поэтому в качестве некоей дополнительной гарантии подлинности документации можно запросить у продавца или арендодателя еще и такую бумагу.
Подделка и подлинность
Иногда, взглянув на предъявленное свидетельство, можно определить, подделка это или нет, что называется, «на глаз». Только нужно быть в курсе некоторых деталей. А это не помешает, даже если никто не собирается приобретать квартиру. Поскольку мошенники подделывают свидетельства и при других сделках, в том числе при заключении договора найма (аренды) квартиры. И так можно заплатить, но остаться без жилья, поскольку окажется, что «сдаваемый» объект вовсе не принадлежит «арендодателю».
В любом случае не стоит торопиться подписывать бумаги и передавать деньги. Следует обезопасить себя с помощью нехитрой проверки. Выписать номер и серию предоставленного свидетельства о собственности, ФИО владельца и точный адрес его постоянной регистрации. Также необходимо зафиксировать адрес и кадастровый номер объекта недвижимости. И потом проверить все это, желательно с участием квалифицированных специалистов (юриста, риэлтера). Впрочем, некоторые данные в бумагах можно сверить с имеющейся информацией (адрес, паспортные и личные данные, кадастровый номер) прямо на месте и самостоятельно. Неточности и случайные несоответствия легко выявить и невооруженным глазом.
Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:
Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п. Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.
Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:
- договор купли-продажи;
- договор мены;
- договор дарения;
- свидетельство о праве на наследство;
- договор ренты;
- решение суда, вступившее в законную силу.
Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.
Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки. При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.