Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор переуступки прав аренды земельного участка — образец». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.
После осмотра участка и обсуждения интересующих вопросов, стороны приступают к составлению договора переуступки прав. Соглашение должно содержать следующие данные и пункты:
- сведения паспортов обеих сторон;
- информация о площади участка, его адрес и номер учета в кадастре;
- условия переуступки прав и обязанностей по новой сделке;
- точная сумма задолженности предыдущего арендодателя и способ ее погашения, если таковая имеется;
- основания для возникновения права аренды у предыдущего нанимателя – договор аренды, кадастровый паспорт;
- справка, подтверждающая отсутствие либо наличие обременений на наделе;
- сумма арендной платы и условия внесения денежных средств – единоразовый платеж или разбитие такового на несколько месяцев, кварталов;
- срок действия соглашения, при этом таковой не может превышать период, указанный в первоначальном договоре аренды;
- данные о целевом назначении территории, где расположен надел;
- дополнительные пункты, возникшие после обсуждения договора, например, возложение на нового нанимателя сопутствующих обязанностей;
- дата заключения соглашения и подписи заинтересованных лиц.
Регистрация уступки аренды
Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.
Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.
Договор переуступки права аренды земельного участка между физическими лицами
Договоренности по уступке оформляют согласно распоряжениям государства. Изначальные договоренности наймодатели корректировать не вправе, ни по основным условиям, ни по срокам. Документы более ранних переуступок сохраняют и передают выгодоприобретателю. Обязательно нужно восстанавливать их при утрате. В противном случае, сделку можно опротестовать.
Сделку между тремя участниками узаконивают в виде Договора. Если его действие пять лет и больше, достаточно Соглашения. Если же происходит переуступка прав аренды земельного участка под ИЖС, лучше отдать предпочтение Договору.
Образец соглашения о переуступке права аренды земельного участка и бланк договора переуступки права аренды земельного участка представлены для просмотра и скачивания ниже.
Каким образом оформить договор переуступки прав на арендованный участок
В сделке принимает участие три стороны: сам собственник, первый арендатор и будущий арендатор. Поэтому переход права использования требуется оформить по всем правилам действующего законодательства.
Обязательно стоит учитывать, что если переход права планируется на срок больше года, то договор подлежит регистрации в органах государственной регистрации.
Следующий немаловажный вариант – это как будут выполнять взаиморасчёты между арендатором и собственником. Вариантов есть несколько, каждый из которых отличается в зависимости от особенностей выплаты налога после:
- Тот арендатор, которому уступили право пользоваться территорией, оплачивает всю сумму задолженности, оставшуюся после прошлого арендатора (прямо передаёт средства собственнику земли). Задолженность будет показана в затратах арендатора, но в процессе расчёта полученной им прибыли для последующей уплаты подоходного налога в учёт она браться не будет;
- Новый арендатор увеличивает итоговую цену по договору переуступки ровно на величину, равную задолженности. Затем сумму передаёт предыдущему арендатору, отражая её в своих расходах.
Вне зависимости от того, каким образом выполняется переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами, потребуется собрать определённый пакет документов:
- Заявление на переуступку;
- Копии изначально подписанного договора с предыдущим арендатором, которые официально заверяются;
- Подлинный вариант кадастрового плана участка, относительно которого выполняются все манипуляции, плюс его копия;
- Наличие оригинала платёжного документа, доказывающего факт оплаты пошлины, а также копия платёжки;
- Оригинал нового договора переуступки прав на пользование земельным участком на условиях аренды.
Обязательно потребуются личные данные всех сторон сделки: для физических лиц это оригинал и копия паспорта, если у арендатора есть супруг/супруга – его/её нотариальное согласие. В ситуации, когда стороны пребывают в браке, от второй половины требуется нотариально заверенное заявление, в котором он/она выказывают согласие на совершение сделки с землёй.
Юридические лица помимо описанной выше документации также будут должны собрать полный пакет учредительных документов: оригинала и копии ИНН, выписку из ЕГРЮЛ, что докажет факт отсутствия правок в учредительных документах. Если интересы организации представляет доверенное лицо – оригинальные экземпляры доверенности и документы лиц, которые будут подписывать новый договор.
Как переуступить право аренды другому лицу
Как видите, список документов гораздо больше, чем при купле-продаже земельного участка в собственности. Основные сложности возникают при получении письменного согласия главы районной администрации на смену арендатора — планируйте потратить на данном этапе до 30 дней. Кроме того, никто не исключает отказ. Подробнее об этом можете почитать в 164 статье Гражданского кодекса. Кроме того, переуступка права аренды не бесплатная: размер пошлины для физлиц 2000 рублей, для юридических — в 11 раз больше (22 000 рублей).
Далее, со всеми указанными выше документами, обращайтесь в ближайший к вам МФЦ «Мои документы» для составления заявления о переходе прав и обязанностей аренды и для передачи заключенного между сторонами соглашения на государственную регистрацию в РосРеестр.
Переуступка прав аренды земельного участка
Если сравнивать переуступку с субарендой, то можно найти одно очень большое отличие – в первом случае все права пользования землей переходит третьей стороне. Если говорить проще, то это значит, что арендодатель полностью отказывается от прав на участок, передавая его другому лицу по договору.
Для проведения процедуры к первоначальному договору следует составить другое соглашение, а именно о передаче прав на аренду. Этот документ предназначен подтвердить совершение сделки, его обязательно нужно зарегистрировать в специальных органах.
В сделке должны участвовать все три стороны: владелец земли, бывший и новый арендатор.
Но есть и некоторые исключения:
- если соглашение об аренде было заключено на срок от пяти лет, то арендатору не обязательно привлекать к делу владельца участка – он может просто сообщить его об этом;
- если же аренда была оформлена на короткий срок (до 5 лет), без разрешения арендодателя сделка становится невозможной.
Переуступкой прав аренды следует считать возмездную передачу обязанностей и преференций по арендным отношениям другому индивиду. Субъектами правоотношений вправе выступать как обычные граждане, так и организации или индивидуальные предприниматели при наличии личного интереса по эксплуатации земли согласно ее назначению.
Делегирование осуществляется на заранее фиксированный срок. Данный период времени не должен превышать срок, прописанный в основном арендном соглашении. Получение одобрения от реального владельца участка обусловлено сроком переуступки.
Так, если договор переуступки подписывается меньше, чем на 5 лет, то извещать об этом арендодателя не обязательно. Больший период потребует официального оповещения владельца участка.
Если главный контракт о сдаче в наем включает одно из требований о воспрещении переуступки, проводки то делегировать запрещено. Для проведения процедуры понадобится одобрение собственника.
Госпошлина и регистрация в госреестре
Регистрация в Росреестре и соответственно оплата пошлины производится в случаях, когда срок действия договоров аренды или переуступки права аренды превышает один год. Пошлина за государственную регистрацию составляет 2000 рублей. Оформление свидетельства — в течении месяца. Проведение сделки между физическим и юридическим лицами предусматривает кадастровые действия, госпошлина за которые 2000 и 22000 руб. соответственно.
Важно. Договора аренды (переуступки прав), заключенные на срок менее 12 месяцев, не регистрируют и госпошлину за них не взимают.
Переуступка прав аренды земли носит компромиссный характер и является удобной формой разрешения возникающих разногласий между участниками земельных отношений.
Порядок осуществления сделки
Сделка состоит из двух этапов:
- предварительное соглашение и осмотр предмета аренды;
- официальное составление соглашения.
Первый этап носит неофициальный характер. В ходе него обговариваются основные условия, которые в дальнейшем будут отражены в соглашении о переуступке.
Второй этап носит официальный характер. В ходе него должен быть составлен договор переуступки.
Если первоначальный договор был заверен нотариусом, то и для соглашения о переуступке также необходимо нотариальное подтверждение.
Перед регистрацией необходимо оплатить госпошлину:
- гражданам – 2000 руб.;
- организациям – 22000 руб.
Чтобы оформить сделку физическим лицам, необходимо подготовить следующие документы:
- заявление на переуступку;
- копии паспортов участвующих сторон;
- договор аренды с собственником (копию и оригинал);
- квитанцию об оплате госпошлины;
- справку об отсутствии задолженности по оплате;
- справку об отсутствии обременения на участок;
- соглашение собственника (если требуется);
- нотариально оформленное согласие супруга арендатора (при наличии).
Предприятия должны подготовить следующий пакет документов:
- заявление на переуступку;
- выписку из ЕГРЮЛ;
- уставные документы (копии и оригиналы);
- копию и оригинал ОКПО;
- договор аренды с собственником (копию и оригинал);
- справку об отсутствии задолженности по оплате аренды;
- справку об отсутствии обременения на участок;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- соглашение собственника (если требуется).
Приобретение права аренды на землю
Первым условием, которое должно быть соблюдено для возможности переуступки прав пользования, это состоявшийся аукцион. То есть субъект, передающий свои права и обязанности третьему лицу, должен стать победителем торгов, в котором принимало участие не менее двух претендентов. В противном случае, физическое или юридическое лицо, которое приобрело право пользования по стартовой цене из-за неимения других желающих участвовать в аукционе, не может оформить переуступку.
Передача прав и обязанностей на аренду земельного участка является сделкой, которая заключается по договору. Соглашение происходит между двумя сторонами передачи-приема, а владелец земли (государство) письменно ставится в известность. От собственника земельной площади нужно получить письменное разрешение, сохранив копию отправленного уведомления. Если разрешения не будет, тогда договор признают недействительным. Для этого прежний арендатор направляет уведомление в муниципалитет, где указывает всю информацию, подлежащую внесению: номер и дату составленного договора, данные кадастра и нового арендатора. Долгосрочный договор переуступки права аренды земельного участка обязательно проходит регистрацию.
Передача прав на пользование землей должна быть платной. Это исключит возможность признания такой сделки договором дарения. А если лицо юридическое, безвозмездная сделка изначально незаконна. Тем более оспорить соглашение, в котором указана сумма оплаты за передачу в пользование, будет труднее. В пункты договора прописываются не только передаваемые права, но и обязанности перед собственником земельного участка.
Новый арендатор должен проверить действительность всех документов у передающего. Для этого нужно затребовать справку из ЕГРП, чтобы подтвердить наличие полномочий у лица, которое совершает сделку по передаче, не имеет ли прежний арендатор ограничений по использованию. Проверить наличие долгов по оплате налогов и арендным платежам. Если таковые имеются, тогда в уступительном договоре на пользование площадью, прописать пункт об обязанности их погашения. Какая сторона будет оплачивать долги решают стороны самостоятельно.
Все условия соглашения, заключенные между прежним пользователем земли и государством, полностью сохраняются. Уже зарегистрированный участок в государственном реестре, оформленный по всем правилам, сэкономит новому арендатору время и деньги, с учетом покупки прав.
Подводные камни переуступки аренды земельного участка
Особенных каких-либо нюансов при выполнении данного вида сделки практически не существует, однако доступно привести определенный перечень трудностей, которые могут осложнить весь процесс:
- Невозможность совершить сделку, если первичным договор предусмотрен запрет на ее проведение;
- Оформление уступки для капитального строительства, а целевое назначение земли претит этому;
- Наличие на оговариваемой территории незаконных построек;
- Имеются долги по уплате арендной платы;
- На имущество наложены обременения в виде налога или ареста.
Однако при наличии всех этих неприятных моментов переуступка имеет множество положительных сторон:
- Это уникальный шанс для нанимателя полностью избавиться от обязанностей;
- Возможность для владельца одним разом передавать в эксплуатацию несколько наделов;
- Наличие простой, но грамотной процедуры переуступки, регулируемой и гарантируемой государством, дает возможность любому человеку попробовать свои силы в бизнесе, взяв в использование территорию у государства, а при невозможности выполнять далее свои обязательства передать их другому человеку или предприятию.
Требования к оформлению сделки
Существует определенный законодательно порядок оформления уступки прав на участок между первым и вторым арендатором. Договор должен быть составлен в письменном виде. Для осуществления сделки необходимо обратиться в местную администрацию. Какие нужны документы для подачи в администрацию?
- Заявление.
- Копию стандартных страниц гражданского паспорта. Если участие в сделке принимает юридическое лицо – выписка из ЕГРП.
- ИНН.
- Договор и его копию по аренде.
- Кадастровую карту на участок.
- Свидетельство, которым подтверждается регистрация прав собственности на землю. Потребуется копия, заверенная нотариусом.
- План надела в масштабе 1:500.
Важный документ – согласие собственника, если сделка оформляется на длительный срок.
Отдельные особенности и нюансы
Уступка права аренды участков, относящихся к муниципальной или государственной собственности, производится с учетом следующих особенностей:
- переуступка совершается только после получения согласия собственника земли, за исключением ситуации, когда ЗУ предоставлялся в пользование на срок более 5 лет;
- уступка между физ. лицами при продаже недвижимости, воздвигнутой на государственном/муниципальном ЗУ, запрещена, если на участке есть самовольные постройки;
- уступка не будет совершена, если на землях сельхозназначения новый арендатор захочет возвести жилой дом;
- уступить право аренды для освоения территорий в целях возведения наемных домов установленного назначения можно, только имея письменное обязательство нового арендатора использовать ЗУ для означенных целей. Если арендатором ЗУ являлась некоммерческая организация, переуступка прав невозможна;
- право, возникшее при переуступке, осуществляется в течение срока действия первичного договора и не может превышать установленных ЗК РФ максимальных сроков.
Уступка права аренды ЗУ, по сути, отражает официальную смену временного пользователя участка и влечет связанные с этим правовые последствия.
Особенности договора переуступки права аренды земельного участка между физлицами в 2022 году
Допускается возможность не заверять документ нотариально.
В первую очередь, с целью заключения сделки возникает необходимость составить соответствующее заявление от имени арендатора, в котором указывается добровольное волеизъявление передать право на участок земли в соответствии с соглашением. К соответствующему бланку в обязательном порядке следует приложить такой перечень документов: заявление, которое было сформировано от имени предыдущего арендатора; копии всех заполненных страниц национального паспорта — каждого участника сделки; заверенная в нотариальном органе копия ; справку, которая подтверждает либо опровергает факт наложенных на участок земли; подлинник и копию на земельный надел; несколько экземпляров соглашения относительно переуступки прав аренды; , которая подтверждает уплату в размере 2 тысяч рублей + копия.