Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Погрешности в кадастровой карте и в межевании». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Величина S рассчитывается путём измерения расстояния между двумя самыми отдалёнными друг от друга поворотными точками участка, а для расчёта D измеряется расстояние от опорного пункта межевых сетей до самой близкой к данному пункту поворотной точки.
Как правильно рассчитать: используемые формулы
ВАЖНО! Величина погрешности при межевых работах увеличивается по мере возрастания значения отношения S/D, которое растёт по мере приближения границ участка к опорным межевым сетям.
К основным методам определения погрешностей, применяемых при межевании, относят следующие:
- метод среднеквадратичной погрешности;
- метод допустимой площади;
- диагональный метод.
Требования к точности
После обозначения поворотных точек проводят границы участка в виде прямых линий. Любые неровности, наличие растительности усложняют процесс прокладки ровных линий. Нельзя исключать человеческий фактор и неисправность работы измерительных приборов.
Новая рассчитанная площадь и уточненные на ней границы не могут превышать показатели, указанные в кадастровом документе ЗУ, больше, чем на установленные законом нормы.
Величина расхождения может быть уменьшена по усмотрению органов местного управления до двух раз, в зависимости от ситуации в регионе.
На площадях большого размера, например сельскохозяйственных угодий, нанести контуры угодий достаточно сложно. По этой причине, существует установленный допустимый показатель погрешности и требования к точности приборов.
После исследования, инженер обязан провести согласование границ с владельцами соседних участков на специальном собрании. Всех участников в обязательном порядке уведомляют в письменном виде. Все извещения вручают под личную подпись.
В случае отсутствия соседей, в местных средствах массовой информации публикуют уведомление. Данную процедуру может взять на себя межующая компания или владелец участка.
Рассмотрим ситуацию, в которой владелец ЗУ уточняет границы с целью проверки точного метража площади, вынесения границ ЗУ.
Он располагает выпиской из государственного кадастра, где указано, что предельно допустимая величина погрешности для ЗУ размером 663 м достигла 11,6 кв. метров. Межевые действия выполнены в 2002 году. После чего участок поставлен на учет в Росреестр. С момента проведения мероприятия по уточнению границ предельно допустимые нормы изменились.
Инженеры, при выезде на объект, провели необходимые замеры.
В результате, разница между площадью ЗУ по справкам и фактической площадью после уточнения (то есть ∆Р) достигла 3,4 м. Показатель Mt для сельскохозяйственных земель составляет 0,2 м.
Используя формулу, подставляем наши значения:
3,4*0,20*√663=17, 5 кв. м.
Полученный результат не превышает нормативы о погрешности, из кадастровой выписки (11,6 кв. м.).
Можем сделать выводы, что сведения, оформленные ранее в государственном кадастре, верные и в 2021 году не подлежат изменению. Имеющаяся погрешность допустима для такой категории земель.
Какие могут быть погрешности на кадастровой карте
Такой вопрос часто возникает у клиентов при обращении к публичной карте онлайн. Например, как определить: земельный участок находится в начале или конце улицы?
Уточним, что публичная карта относится к справочным ресурсам. Точная актуальная информация указана в выписке ЕГРН.
В интернете много сайтов-двойников, цель которых получить деньги за сомнительные документы. Официальная карта одна, перейти на неё можно с сайта Росреестра.
В жизни не всегда границы кадастрового квартала совпадают с границами СНТ. Причина – погрешность кадастровой карты.
Например, на публичной кадастровой карте наши клиенты наблюдали такую ситуацию. Когда включали подложку из космоснимков, то участок смещался на несколько метров.
Координаты на бумажных планах, публичной карте могут отличаться от измерений кадастрового инженера, особенно, когда речь идёт о документах, выданных до 2010 года.
Причина – погрешность измерений, нормы которых установлены в законодательстве.
Погрешность возникает по следующим причинам:
- Особенность рельефа территории: неровности, овраги.
- Климатические условия: порывы ветра, сильные осадки, аномальная жара
- Неточность измерительных приборов: несвоевременная поверка, влияние магнитного поля
- Человеческий фактор: усталость, нездоровье.
Как согласовать границы участка с соседями?
В согласовании новых границ с владельцами смежных участков также поможет кадастровый инженер: он должен направить им извещения на почтовый или электронный адрес, также допускается согласование в индивидуальном порядке.
Если найти их не получается, кадастровый инженер публикует извещение в местной прессе. Адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление.
Правообладатели смежных участков должны подтвердить свое согласие, подписав акт согласования. Если они не согласны, то могут направить свои возражения кадастровому инженеру. Возражения должны быть зафиксированы в акте согласования местоположения границ земельного участка, а также приложены к межевому плану.
Далее документы необходимо передать в Росреестр. При наличии обоснованных возражений учетно-регистрационные действия будут приостановлены, а решать разногласия соседям придется уже в суде.
Какие нужны документы?
Уточнение границ земельного участка проводится на основании сведений, которые содержатся в правоустанавливающем документе на земельный участок. Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании.
Если таковых нет – уточнение можно провести в соответствии с границами, существующими на местности 15 и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ участка. Для этого могут потребоваться:
– ситуационные планы, содержащиеся в техпаспортах объектов недвижимости (расположенных на земельном участке), которые подготовлены органами государственного технического учета и технической инвентаризации (БТИ);
– материалы лесоустройства;
– планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, органах местной власти;
– документы по территориальному планированию муниципальных образований;
– проекты организации и застройки территории дачных, садовых и огородных некоммерческих товариществ.
После установки поворотных точек можно определить границы земельного надела. По сути это ровные линии. Если же рельеф неровный, то тогда это усложнит процесс прокладки таких линий. Но кроме рельефа местности на точность измерений влияет и качество приборов, человеческий фактор.
Новые границы и площадь не могут быть выше, чем указанные в государственных нормах. Если надел большой, то тогда все контуры будет довольно непросто нанести. Потому при измерении площади и границ больших участков устанавливается и наиболее большой показатель допустимой погрешности.
Когда границы определены, то кадастровый инженер должен согласовать границы на специальном собрании. На него приглашаются владельцы соседних земельных участков. Их уведомляют заказным письмом не позже, чем за 30 дней до процесс межевания. Если же соседи никак не отреагировали, то тогда в газете публикуется специальное уведомление.
Итог исследований – это землеустроительное дело. Потом его передают в организацию. Только после этого происходит согласование межевого плана.
Как происходит установление границ
Для начала нужно уточнить, что такое граница участка. Это довольно важная характеристика для всех замеров на земельном наделе. Граница — это прямые линии, которые проводят между строго определенными точками. Именно в этих точках линии могут менять свое направление. Название этих точек — характерные или же поворотные. Чаще всего их четыре, поскольку участки имеют четырехугольную форму, но их может быть как больше, так и меньше, это зависит от формы участка. Главной характеристикой границы будет не то, какой она длины. Самый важный параметр — координаты, по которым находятся ее поворотные точки. Они-то и определяют все без исключения характеристики границ участка.
Разобравшись с этим, можно переходить непосредственно к вопросу, как же границы устанавливают. Границы устанавливаются в следующем порядке. Сначала должны быть получены сведения о том, где располагаются поворотные точки. Эти точки выделяют территорию из пространства, которое не имеет к ней отношения, или выделяют части из общей долевой собственности.
Кем проводится процедура, порядок действий для её запуска
Все замеры должны производиться только профессионалами. Это могут быть специалисты как из частных, так и государственных компаний. Важно, чтобы у частной компании имелась лицензия на данный вид работ.
Начало операции — это составление плана. Он должен быть согласован со всеми участниками дела, а также одобрен в соответствующих инстанциях. После того как документы будут готовы, нанятые работники выезжают на место и проводят все необходимые работы. Когда все замеры окончены, владелец земли получает в руки межевой план. Он будет основным документом, если возникну споры об объектах недвижимости.
Важно! Несмотря на то что в интернете можно найти формулы для всех необходимых расчетов, никакая самодеятельность недопустима. Если пытаться исправить границы самостоятельно, можно получить крупный штраф.
За процедурой межевания устанавливается контроль. Это необходимо для того, чтобы проверить все критерии на соответствие техническим условиям. Проверяются и материалы, которые применялись для межевания, и результаты прошедших работ. Это подразумевает осмотр межевых знаков и контрольные замеры. Замеры производят между двумя несмежными знаками дальномером или рулеткой. Это также важная часть процесса, поскольку чем лучше все отрегулировано, тем меньше вероятности, что будет допущена значительная ошибка. Полностью избежать погрешностей не получится, но так она будет в допустимых пределах.
Точность и погрешность при межевании земли
Что влияет на точность определения координат? Во-первых, человеческий фактор. Именно поэтому многие специалисты теперь стараются использовать наиболее современные приборы, чтобы свести этот момент к минимуму.
Во-вторых, это погрешности из-за самих приборов. Может случиться так, что даже самого точного землемера подведет прибор.
Любой прибор незначительно влияет на измерения в связи с особенностями конструкций. Если же они не цифровые, то показания могут различаться у разных людей.
Также влияет и погода. Нет ничего удивительного в том, что результат, полученный во время сильного ливня или ветра, будет отличаться от полученного при хорошей погоде.
И наконец, последняя, и самая неустранимая, причина — это особенности рельефа. Чем он сложнее, тем больше вероятность, что будут допущены погрешности.
Даже опытные инженеры и геодезисты признают, что при определении границ на одном и том же участки в разное время будут получаться разные результаты. И важно только то, чтобы погрешность в итоге не превышала допустимую.
Межевание – это обязательная процедура для всех владельцев участков, которые хотят оформить надел во владение. Благодаря этой процедуре владелец знает, где должны быть расположены стороны его участка, а также все данные заносятся в соответствующий план. Только после того, как эта процедура будет пройдена, можно вместе с межевым планом обратиться в кадастровую палату для постановки земли на учёт.
Только когда участок будет документально учтён в кадастровой палате, с ним можно будет проделывать различные сделки:
- продавать;
- сдавать в аренду;
- дарить;
- совершать установленные законом мероприятия.
Само межевание — это довольно сложный процесс, при котором, должны быть задействованы специально обученные инженеры и предназначенное для этого оборудование. Инструкция, как должно происходить межевание, составлена правительством России. В этом нормативном акте учтены все особенности проведения процедуры, от общих положений до указания на то, какая допустимая погрешность при межевании земельных участков возможна. Именно поэтому самостоятельно провести межевание не получится, придётся вызвать организации, занимающиеся этими вопросами.
Несмотря на опыт и профессионализм, не всегда инженер кадастровой организации может совершенно достоверно перенести границы с документации на местность. Имеется большая вероятность, что небольшая погрешность будет допущена.
Для начала нужно уточнить, что такое граница участка. Это довольно важная характеристика для всех замеров на земельном наделе. Граница — это прямые линии, которые проводят между строго определенными точками. Именно в этих точках линии могут менять свое направление. Название этих точек — характерные или же поворотные. Чаще всего их четыре, поскольку участки имеют четырехугольную форму, но их может быть как больше, так и меньше, это зависит от формы участка. Главной характеристикой границы будет не то, какой она длины. Самый важный параметр — координаты, по которым находятся ее поворотные точки. Они-то и определяют все без исключения характеристики границ участка.
Разобравшись с этим, можно переходить непосредственно к вопросу, как же границы устанавливают. Границы устанавливаются в следующем порядке. Сначала должны быть получены сведения о том, где располагаются поворотные точки. Эти точки выделяют территорию из пространства, которое не имеет к ней отношения, или выделяют части из общей долевой собственности.
Кадастровые работы проводятся, во-первых, на местности, во-вторых, на схеме земельного надела. На местности предварительно проводят разметку соответственно техническому заданию, а затем проводят линии межевания. Последовательность выполняемых действий выглядит так:
- На указанные места устанавливаются колышки. Это временные межевые знаки. Также могут быть установлены и постоянные знаки со специальными табличками.
- Между колышками проводится линия. Она может менять направление только в строго установленных местах.
- Геодезист в это время следит за тем, чтобы линия оставалась ровной между установленными знаками.
Дальше происходит сверка между тем, что установлено фактически и линиями на схеме. После того как все проверено, готовые сведения передают в Росреестр в виде отчета в электронном виде, а заказчик получает готовый межевой план в бумажном варианте.
Когда все сделано правильно и тщательно, процент вероятности того, что совершена ошибка, больше допустимой, минимален.
Может возникнуть вопрос, что именно означает формулировка «границы надела установлены». Чисто формально это значит, что ЗУ (земельный участок) успешно прошел все вышеописанные операции, и теперь информация о нем находится в госкадастре. Все характеристики в этом случае можно узнать, запросив выписку ЕГРН или обычную кадастровую выписку. А вот фактическая граница, которая обозначается заборами, колышками, стенами зданий или даже их внутренними перегородками, может считаться определенной исключительно в том случае, если она в пределах приемлемой погрешности, соответствует той, что установлена юридически.
Если по каким-то причинам границы участка, который уже проходил межевание, неизвестны, существует процедура выноса границ в натуру. То есть их восстанавливают по кадастровым данным.
При проведении межевых работ по уточнению границ земельного надела или при определении места границ вновь образуемых наделов при выделе или разделе участков могут возникнуть расхождения значений площадей между отображённой в кадастровом паспорте и вновь рассчитанной.
ВНИМАНИЕ! Рассчитанная площадь надела земли с уточнёнными границами не может превышать площадь данного надела, указанную в кадастровых документах больше, чем на предельный минимальный размер земельного надела, установленный законом для данного вида земли.
Минимальные размеры устанавливаются региональными и муниципальными нормативными актами с небольшими различиями в зависимости от субъекта федерации. Для большинства субъектов нормы расхождения площади в сторону увеличения после уточнения границ определены следующим образом (в зависимости от целевого назначения земель):
- участки для индивидуального строительства – 300 кв. м;
- участки для дачного строительства – 600 кв. м;
- участки под крестьянские хозяйства – 600 кв. м;
- участки под ЛПХ – 400 кв. м;
- наделы для огородничества (без права строительства) – 400 кв. м;
- земли под гараж – 18 кв. м;
- места под уличную торговлю – 5 кв. м.
Величина допустимых норм расхождения может быть уменьшена до 2-х раз местным законодательством, в зависимости от ситуации в регионе.
После проведения измерений на местности кадастровый инженер производит расчёты погрешности. Значения погрешности зависят от следующих факторов:
- количества проведённых измерений;
- метода определения погрешности;
- внешних условий;
- отношения максимального расстояния S между двумя угловыми точками участка и минимального расстояния D от одной из точек участка до опорного пункта межевания.
К внешним условиям относят погоду, погрешность приборов, квалификацию кадастрового инженера и т.д. Чем большее число измерений проведено, тем точнее можно рассчитать погрешность при межевании, приближаясь к истинному значению координат границ.
Что такое межевание земельного участка по новому закону 2021 года?
В ходе межевания определяются границы и площадь земельного участка. Именно эти данные имеют практическое значение при совершении сделок с землей и оформлении договоров купли-продажи, аренды и т.д. Имея сведения, полученные при межевании, владелец всегда сможет выделить свой участок среди соседних, а также использовать различные способы защиты своего права.
Для чего нужно межевание для владельцев участка? Можно выделить наиболее актуальные сферы использования результатов таких работ:
- когда нужно оформить права на новый участок при выделении его органами власти;
- когда происходит раздел одного участка на несколько новых, или, напротив, объединение наделов в единый массив земли;
- когда нужно уточнить границы для урегулирования спора между владельцами соседних участков.
Установленные при межевании границы всегда можно визуально отобразить на местности. Для этого используются межевые знаки, заборы и иные виды ограждения.
Совет эксперта. Межевание позволяет урегулировать спор между владельцами смежных участков относительно границ на местности. Для этого составляется акт согласования границ, а при наличии конфликта межевые документы будут использоваться в качестве доказательства в суде.
Для проведения межевания заказчик должен обратиться к кадастровому инженеру для заключения договора подряда. Для этого владельцу участка необходимо представить:
- документы, подтверждающие наличие законного права на участок (договор, постановление органов власти, свидетельство о наследстве и т.д.);
- документы, удостоверяющие личность заказчика.
Всю остальную необходимую информацию инженер получит в результате межевых работ на местности, а также из ранее собранных кадастровых сведений о смежных участках.
Совет специалиста. В некоторых случаях для оформления прав на землю не требуется межевание. Например, программа «дачной амнистии», утвержденная Федеральным законом № 93-ФЗ, допускается упрощенный порядок регистрации ряда объектов (участки для гаражей, дач и т.д.) без межевания. Однако для распоряжения такими объектами после января 2018 года все равно потребуется провести межевые работы.
В соответствие со ст. 22 Федерального закона № 78-ФЗ «О землеустройстве», межевое (землеустроительное) дело включает в себя землеустроительную документацию на каждый объект недвижимости. Состав сведений землеустроительных дел определен Инструкцией Роскомзема от 08.04.1996 года.
Межевое дело подлежит утверждению после его формирования, а затем направляется в государственный архив для хранения. В случае изменения сведений об участке, которые потребовали проведение дополнительных межевых работ, в межевое дело также вносятся изменения.
Межевые работы в Москве и Санкт-Петербурге, как и в других регионах страны, могут проводить только кадастровые инженеры, имеющие профессиональный аттестат. Каждый кадастровый инженер должен состоять в составе профильной саморегулируемой организации (СРО).
По итогам выполненных работ кадастровый инженер направляет межевой план в следующие органы:
- для Москвы – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Москве;
- для Санкт-Петербурга – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу;
- Ленинградская область и московский регион – аналогичные кадастровые учреждения при Управлении Росреестра.
Чтобы быстро и качественно сделать межевание участка, необходимо грамотно подойти к выбору кадастрового инженера.
Документы для оформления прирезки земли
Важно! Для присоединения дополнительной земли к имеющемуся участку одного желания собственника участка мало:
- потребуется заручиться согласием собственников смежных участков. Если кто-либо из соседей возражает, то оформить дополнительную площадь земли мирным путем не получится,
- следует учесть, что присоединением дополнительной территории запрещено создавать препятствия в эксплуатации соседями своих участков,
- Федеральным законом о кадастровой деятельности предусмотрен предельно допустимый размер участка, который можно присоединить к существующему,
- региональными и муниципальными нормативными документами могут быть предусмотрены свои особенности касательно земельных участков.
Рассмотрим ситуацию, в которой владелец ЗУ уточняет границы с целью проверки точного метража площади, вынесения границ ЗУ.
Он располагает выпиской из государственного кадастра, где указано, что предельно допустимая величина погрешности для ЗУ размером 663 м достигла 11,6 кв. метров. Межевые действия выполнены в 2002 году. После чего участок поставлен на учет в Росреестр. С момента проведения мероприятия по уточнению границ предельно допустимые нормы изменились.
Инженеры, при выезде на объект, провели необходимые замеры.
В результате, разница между площадью ЗУ по справкам и фактической площадью после уточнения (то есть ∆Р) достигла 3,4 м. Показатель Mt для сельскохозяйственных земель составляет 0,2 м.
Используя формулу, подставляем наши значения:
3,4*0,20*√663=17, 5 кв. м.
Полученный результат не превышает нормативы о погрешности, из кадастровой выписки (11,6 кв. м.).
Можем сделать выводы, что сведения, оформленные ранее в государственном кадастре, верные и в 2020 году не подлежат изменению. Имеющаяся погрешность допустима для такой категории земель.
Минимальные размеры допустимых погрешностей устанавливаются на региональном и муниципальном уровнях. Для основной массы субъектов нормы расхождения в сторону устанавливаются, исходя из назначения земель:
- Земли для ИЖС – 300 метров квадратных.
- В дачном строительстве – 600 квадратов.
- Земли КФК – 600 квадратов.
- Земли личных хозяйств – ЛПХ – 400 квадратных метров.
- Земли огороднических хозяйств – 400 кв.м.
- Для возведения гаражей – не более 18 квадратов.
- Земли для организации уличной торговли – не более 5 кв.м.
Одновременно следует отметить, что нормы допустимой погрешности при межевании также зависят от функционального назначения земель, которые заключаются в следующих величинах:
- Участки в пределах населенных пунктов – до 10 см.
- Земли ЛПХ – 20 см.
- Земли сельскохозяйственного назначения – 2,5 м.
- Земли промышленного использования – до 0,5 м.