Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку: нюансы сделки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформить право собственности на квартиру вы сможете после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Постановка дома на кадастровый учет может занять до полугода, но точные сроки лучше уточнить у вашего застройщика при подписании акта приема-передачи.
Какой срок предоставления документов
Если кредитный договор подписан до 29.11.2022 г., крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.
Если кредитный договор подписан с 29.11.2022, крайний срок предоставления документов — срок передачи ключей согласно договору долевого участия или договору уступки прав требования + 6 месяцев на оформление собственности.
Если застройщик задерживает сдачу недвижимости, и вы понимаете, что не успеете предоставить документы в срок, необходимо сообщить об этом в банк. Сделать это нужно до истечения срока, установленного кредитным договором. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков застройщиком. Менеджер банка поможет разобраться, какие документы потребуются. В данном случае при отсутствии документов банк также может начислить неустойку.
Чтo дeлaть, ecли зacтpoйщик нe выдaeт дoкyмeнты
К coжaлeнию, нe вceм вeзeт c зacтpoйщикaми. Нeкoтopыe мoгyт нaмepeннo oбмaнывaть пoкyпaтeлeй, гoвopя o тoм, чтo вce юpидичecкиe дoкyмeнты пoлyчeны. A нeкoтopыe мoгyт зaдepживaть выдaчy дoкyмeнтoв, кoтopыe зaвиcят oт ниx: нaпpимep, aктa пpиeмки-пepeдaчи жилья. B этиx cлyчaяx пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт зaтянyтьcя нa нeoпpeдeлeнный cpoк. Нo бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик нe винoвaт — oн пытaeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию, a гocyдapcтвeнныe opгaны зaдepживaют выдaчy нyжныx aктoв, cвидeтeльcтв и иныx бyмaг. B любoм cлyчae cтpaдaют тe, ктo кyпили жильe, пoтoмy чтo нe мoгyт вoвpeмя зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти.
B этoм cлyчae нyжнo oбpaщaтьcя в cyд. Нo пoлyчaeтcя зaмкнyтый кpyг: чтoбы пoпpocить пpизнaть пpaвo coбcтвeннocти в cyдeбнoм пopядкe, нyжнo пpeдocтaвить тe caмыe дoкyмeнты, кoтopыe нe выдaeт зacтpoйщик. Oни нyжны, чтoбы пoдтвepдить вaшe пpaвo влaдeния нeдвижимым имyщecтвoм. Пoлyчить иx cмoгyт гpaмoтныe юpиcты — лyчшe oбpaтитecь к ним, инaчe цeнa oшибки мoжeт быть cлишкoм выcoкa.
Юpиcты пoдгoтoвят иcк — лyчшe, ecли eгo пoдaдyт cpaзy нecкoлькo пoкyпaтeлeй. Кoллeктивныe иcки в бoльшинcтвe cлyчaeв зaкaнчивaютcя пoлoжитeльным peшeниeм cyдa — пoкyпaтeли пoлyчaют пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Юpиcты coбepyт нyжныe дoкyмeнты и пpeдcтaвят вaши интepecы в cyдe, a тaкжe вcячecки пocпocoбcтвyют тoмy, чтoбы cyд вcтaл нa вaшy cтopoнy.
Список необходимых документов для регистрации квартиры в собственность
Для того чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, потребуется пакет документов, в который входят:
- Заявка в Росреестр.
- Договор купли-продажи.
- Подписанный ипотечный договор.
- Правоустанавливающее свидетельство предыдущего собственника.
- Документы на недвижимость, в том числе технический паспорт, справка экспликации, прочие выписки.
- Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
При необходимости Росреестр может запросить дополнительные документы, например согласие органов опеки, согласие супруга (если нужно распорядиться недвижимостью, являющейся совместным имуществом) и т.д. Пакет необходимых справок в каждом конкретном случае может изменяться. Если с документами все в порядке, и они не противоречат действующему законодательству, проводится переоформление права собственности.
Следует помнить о причинах, по которым Росреестр может отказать в оформлении права собственности:
- Отсутствие некоторых необходимых документов.
- Неправильное оформление документов.
- Запрет на проведение операций с недвижимостью.
- Подозрение в мошенничестве со стороны заявителя.
Преимущества и недостатки решения о покупке квартиры по ДДУ в ипотеку
Застройщиком при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку обязательно должно быть юридическое лицо. Но приобретать жилье у него может как юридическое лицо, так и физическое. В данном случае покупатель является инвестором: он вкладывает средства в строительство, чтобы после сдачи объекта претендовать на получение своей доли.
Со стороны инвестора такое вложение вполне выгодно:
- По цене приобретение квартиры в строящемся доме равноценно покупке «убитой» хрущевки, при этом новостройки, как правило, обладают более крупными габаритами и значительно комфортнее вариантов, представленных на рынке вторичного жилья.
- У квартиры в новостройке нет бывших владельцев, которые могли оставить многотысячные долги по коммунальным платежам или вообще заложить квартиру.
- Если недвижимость приобретена для того, чтобы в будущем перепродать ее, инвестор гарантированно останется в плюсе, поскольку после сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем станет гораздо выше.
- Нет необходимости в покупке первой попавшейся квартиры в неблагополучном районе, можно приобрести жилье повышенной комфортности с приятными соседями и развитой инфраструктурой.
Однако при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски также стоит учитывать:
- После заключения ДДУ переезда можно прождать года два, поэтому такой вариант не подойдет людям, желающим сразу же заселиться в новую квартиру.
- Помимо затрат на покупку жилья, нужно учесть также расходы на обустройство квартиры (ремонт, мебель, техника).
Поэтому, решив приобрести квартиру по ДДУ в ипотеку, необходимо заранее взвесить все за и против, чтобы не оказаться в безвыходном положении.
Помимо преимуществ и недостатков приобретения жилплощади в строящемся доме, нужно также оценить возможные риски, связанные с оформлением ипотеки. Несмотря на множество положительных моментов, процедура имеет и существенные минусы.
Плюсы покупки квартиры по ДДУ в ипотеку:
- Оформлять ипотечный заем будет проще, поскольку документами, как правило, занимается застройщик.
- Вероятность отказа в выдаче ипотеки практически равна нулю.
- Процентная ставка при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже, чем при покупке готового жилья.
Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с материнским капиталом
Допустимо ли использование средств материнского капитала для участия в долевом строительстве? На сегодняшний день ограничений на данный вид применения сертификата не существует.
Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с привлечением маткапитала возможна при соблюдении нескольких условий:
- На момент приобретения квартиры ребенку, после рождения которого родители получили сертификат, должно исполниться три года. В противном случае маткапитал при покупке за наличные деньги не может быть учтен.
- Покупка квартиры по ДДУ с использованием средств материнского капитала допустима только при получении ипотеки.
Какие документы нужны для оформления собственности по ДДУ.
В отличие от сделок на вторичном рынке оформление права собственности на квартиру по ДДУ происходит после того, как застройщик не только закончит строительство. Но и подключит объект к центральным коммуникациям, оформит техпаспорт и получит почтовый адрес новостройки.
При регистрации потребуется предоставить следующие документы для оформления ДДУ в новостройке:
- заявление;
- паспорт дольщика (в случаях, если владельцев несколько, потребуется предоставить все паспорта);
- подлинник заключенного ДДУ (обязательно его бумажный вариант);
- если объект покупается за ипотечные средства, кредитный договор и закладная;
- разрешение на ввод недвижимости в эксплуатацию;
- оригинальный экземпляр акта передачи квартиры;
- подтверждение уплаты госпошлины. (Квитанцию не требуется передавать вместе с другими документами, сведения об оплате поступают в Росреестр автоматически. Однако, если в течение 5 дней данные о поступлении платежа не будут переданы, регистрация не состоится.)
Кроме перечисленного в списке могут потребоваться и иные справки:
- если покупатель женат (замужем), согласие супруга на сделку;
- если владельцем становится ребёнок – его свидетельство о рождении;
- справку из банка об окончательной оплате существовавшего долга (когда ипотека выплачена, а записи об этом еще не сделано).
Что делал и проверял юрист
Специалист провел серьезную работу:
- проверил информацию о квартире в закрытых источниках (в т.ч. на юридическую чистоту);
- сделал анализ и оценку рисков;
- тщательно проверил договор долевого участия;
- проанализировал дополнительные документы;
- предоставил заключение с описанием рисков и рекомендаций;
- участвовал в переговорах с застройщиком по согласованию сделки, когда нашел в договоре пункты, смутившие меня;
- сопровождал расчеты в банке (через ячейку, т.к. аккредитив мне не подошел);
- помог собрать нужные документы и организовал регистрацию перехода права собственности;
- подготовил акт приема-передачи;
- проконтролировал передачу расписок, ключей.
Краткий ликбез о том, как правильно провести переговоры с застройщиком
У каждого застройщика есть свой стандартный договор долевого участия, который он предлагает подписать всем покупателям квартир. И прописанные там условия (зачастую невыгодные для инвестора) не особо стремится менять. Однако мы нашли аргументы (об оптовой покупке), что сподвигли девелопера внести в типовой ДДУ изменения, отвечающие интересам покупателя – моим в данном случае.
Подскажу по собственному опыту – для того, чтобы все сложилось самым благоприятным образом, важно следовать простым правилам:
- Ограничиться минимальным количеством человек на переговорах – чем их больше, тем сложнее найти компромисс.
- Стараться, чтобы с обеих сторон число людей, присутствующих на переговорах было одинаковым. Это важный психологический ход – преобладание численности отрицательно воздействует на противника.
- Встречу лучше назначить в первой половине дня – когда минимальна усталость и нервозность.
- Полезно внедрять прием «завышенных требований», тогда ваши реальные требования покажутся цветочками (например, максимально повысить уровень ответственности застройщика или минимизировать сроки выполнения им обязательств).
- Самые важные корректировки в ДДУ отложить напоследок. Чем больше раз вам откажет противоположная сторона в правках, тем выше вероятность, что она хоть в чем-то будет вынуждена уступить (чем и станет последний пункт).
- Придерживаться правил этикета – разговаривать спокойным и низким тоном, реагировать на все сдержанно.
За что отвечает застройщик
После того как дом сдан в эксплуатацию, городские власти присваивают ему почтовый адрес и оформляют необходимые документы. Присвоение адреса занимает около 2 месяцев, полное оформление новостройки – до 6 месяцев. Жильцы могут уже получить ключи и приступить к ремонту, а процесс все еще будет длиться.
В задачи застройщика входит оформление кадастрового и технического паспортов.
- Кадастровый паспорт – свидетельство того, что новостройка занесена в государственную жилищную базу и с документами у дома все в порядке. Кадастровому паспорту присваивается номер. Убедиться, что дом поставлен на кадастровый учет, можно на сайте Росреестра.
- Технический паспорт – документ, который включает данные о материалах строительства дома, несущих стенах и путях прокладки коммуникаций.
Как оформить: порядок действий
Законом определяется порядок оформления права собственности на ипотечную квартиру в новостройке. После того как все необходимые для регистрации бумаги собраны, следует:
- Подать пакет документов в регистрационную палату.
- При подаче бумаг на оформление права собственности на жилье в новостройке по ипотеке сотрудники информируют, какие еще документы могут понадобиться и через какое время будет подготовлена выписка из ЕГРН.
- Заявление на регистрацию права собственности следует проверить и подписать.
Заявление писать заранее нет необходимости, поскольку составляет его сам сотрудник, принимающий документы, чтобы избежать ошибок.
- Заявление, оригиналы и копии документов забираются на проверку, а взамен заявитель получает расписку с перечнем принятых бумаг.
- Расписка содержит телефон для того, чтобы заявитель мог узнавать о готовности документа.
- Получение выписки из ЕГРН. Для этого потребуется предоставить паспорта собственников и расписку.
Оформление права собственности: особенности
Согласно статье 16 ФЗ № 214, оформление права собственности гражданами возможно только после сдачи ипотечного жилья застройщиком в пользование. Поэтому между покупкой квартиры, оформлением ипотеки и регистрацией прав владения может пройти ни один год. Только после сдачи жилья в пользование покупатели могут заняться вопросом оформления на него прав. Доверить эту процедуру можно также застройщику.
Если говорить о вторичном жилье, то здесь регистрация прав на распоряжение квартирой происходит сразу после составления и подписания договора купли-продажи. Дополнительно в документации вносятся данные о том, что недвижимость приобретена в ипотеку.
Для регистрации прав собственности россиянам необходимо обращаться в Росреестр. Подача заявки на переоформление документации происходит несколькими способами:
- Лично при обращении в любое отделение Росреестра.
- Онлайн, используя официальный портал Госуслуги.
- Через МФЦ. Через многофункциональные центры регистрационный процесс может затянуться на 3-4 дня.
Отмена обременения: особенности
Обременение с залоговой недвижимости не будет снято автоматически после того, как гражданин выплатит ипотеку. Снять его потребуется самостоятельно следующим способом:
- Взять в банке справку о выплате ипотеки, а также закладную о погашении долговых обязательств.
- Отправить в Росреестр справку, а также договор, составленный с банком, о закрытии долговых обязательств с владельца недвижимости.
- После обработки данных получить выписку из ЕГРН.
Документы, которые нужны в процессе:
- Паспорта собственников жилого объекта.
- Заявление на снятие ограничений, которое составлено в соответствии со всеми нормативами.
- Справка из банка о полном погашении задолженности.
- Оригинал ипотечного договора.
- Закладная с отметкой о том, что кредитные обязательства были выплачены.
- Документы, подтверждающие права заявителя на жилое имущество.
Как оформить: порядок действий
Законом определяется порядок оформления права собственности на ипотечную квартиру в новостройке. После того как все необходимые для регистрации бумаги собраны, следует:
- Подать пакет документов в регистрационную палату.
- При подаче бумаг на оформление права собственности на жилье в новостройке по ипотеке сотрудники информируют, какие еще документы могут понадобиться и через какое время будет подготовлена выписка из ЕГРН.
- Заявление на регистрацию права собственности следует проверить и подписать.
Заявление писать заранее нет необходимости, поскольку составляет его сам сотрудник, принимающий документы, чтобы избежать ошибок.
Пакет документов для регистрации права собственности на объект, приобретенный с помощью ипотеки
Каждая законодательная процедура предусматривает формирование определенного пакета документации. Необходимость эта обусловлена соблюдением всех букв Закона, согласно конкретной процедуре. Регистрация права собственности на квартиру не является исключением и предусматривает подачу определенных документов.
Для каждого индивидуального случая список свой, но основные не меняются:
- Документы, идентифицирующие личность каждого участника сделки;
- Заявление о проведении государственной регистрации изменений в Росреестре;
- Платежное поручение из банковского учреждения об уплате пошлины за регистрационные мероприятия;
- договор купли-продажи;
- Правоустанавливающее свидетельство предыдущего собственника;
- Договор ипотеки и закладная, в которой оговорены условия возврата денежных средств и условия вступления заемщика в полное право владения объектом недвижимости;
- Технический паспорт на квартиру;
- Справка их ЖЭКа о прописанных лицах в квартире;
- Документальное подтверждение отсутствия долгов по коммунальным платежам;
- Если квартира в совместном владении – то нотариальное согласие второй половинки или долевых собственников;
- Специальное опекунское разрешение, в случае, когда среди продавцов имеется несовершеннолетний ребенок.