Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
✓
Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
?
Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
✘
Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
Правила перепланировка квартиры 2020
Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.
- Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
- Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре
К запрещенным видам переустройства жилого пространства отнесены:
- Разрушение общедомовых коммуникаций и несущих конструкций (стен)
- Объединение балкона и/или кухни, где установлена газовая плита, с жилым помещением
- Перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые комнаты нижних этажей
- Вынос элементов центрального отопления на балкон
- Работы, результат которых делает невозможным нормальное пользование квартирой
Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.
Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:
- Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
- Замену кухонной плиты
- Перемещение сантехники в пределах санузла
- Установки или разборки гипсокартонных перегородок
- Застекления балкона
- Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
- Переустройства/ликвидации тамбурной зоны
Если перепланировка квартиры не прошла процедуру согласования, без составления проекта, добросовестный владелец должен осуществить следующие действия:
- Заказать в БТИ техпаспорт с внесенными изменениями о незаконных преобразованиях.
- Подготовить проектную документацию в специальной компании.
- Её нужно будет согласовать в пожарной инспекции, санэпидемстанции, архитектурном бюро.
- Уплатить штрафные санкции, в размере, определяемом КоАП РФ.
- Обратиться в суд за признанием проведенной перепланировки законной. Для этого потребуется подготовить заявление и сдать в судебный орган в месте нахождения объекта. К нему прикладываются:
- Согласованный во всех службах проект;
- Старый и новый техпаспорт;
- Новая кадастровая документация;
- Документ, определяющий право собственности на недвижимость;
- Гражданский паспорт заявителя;
- Заключение проектировщика о безопасности проведенного ремонта.
Что нельзя делать при перепланировке
«При перепланировке квартиры нельзя сносить несущие стены, потому что от них зависит целостность здания, — говорит Ольга Благовещенская, юрист и основатель юридической компании «МФЦУ». — Балконы нельзя совмещать с жилой площадью, обязательно должны быть перегородки в виде стеклопакетов».
В законе прописаны и другие ограничения. Запрещено, например:
— Изменять помещения так, чтобы они становились непригодными для проживания.
— Ликвидировать, изменять сечение каналов системы вентиляции, демонтировать вентиляционные и технические шкафы.
— Ставить и переносить радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения, на лоджии, балкон, веранду и террасу.
— Обустраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления.
— Делать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах.
— Переводить технические подполья в подвалы.
— Объединять газифицированные помещения с жилой комнатой.
— Устраивать проемы без двери между жилыми комнатами и газифицированными кухнями.
Чем перепланировка отличается от переустройства
Перепланировка — это изменение конфигураций квартиры, а переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Его тоже нужно согласовать.
Что такое перепланировка?
Перепланировкой считаются любые
Как согласовать уже сделанную перепланировку?
Согласование самовольной перепланировки возможно, если проведенные работы не наносят существенного ущерба дому и соседям. Для этого нужно получить технический паспорт в БТИ (на нем красными линиями наносятся изменения, сделанные в процессе самовольной перепланировки). Также потребуется техническое заключение от проектной организации (проектного бюро) — этот документ подтвердит, что внесенные изменения не скажутся на конструкции дома. После этого следует обратиться с орган местного самоуправления с полным пакетом документов.
В ряде регионов (например, в Московской области) согласовать уже проведенные работы можно только через суд, поскольку в этих регионах отсутствует регламент по согласованию самовольной перепланировки.
Кaкиe нyжны дoкyмeнты, чтoбы coглacoвaть пepeплaниpoвкy квapтиpы
- Opигинaл и кoпия пacпopтa зaявитeля — coбcтвeнникa жилья или дoвepeннoгo пpeдcтaвитeля;
- ecли дoкyмeнты пoдaeт нe coбcтвeнник, нyжнo пoдтвepждeниe пpaвa дeйcтвoвaть oт лицa coбcтвeнникa — зaвepeннaя нoтapиycoм дoвepeннocть;
- opигинaлы или зaвepeнныe нoтapиycoм кoпии дoкyмeнтoв пpaвa coбcтвeннocти — cвидeтeльcтвo o пpaвe влaдeния квapтиpoй, o пpивaтизaции, o нacлeдoвaнии, дoгoвop кyпли-пpoдaжи c юpидичecким ocвидeтeльcтвoвaниeм, дapcтвeннaя, cyдeбнoe peшeниe o пpизнaнии пpaв влaдeния, миpoвoe coглaшeниe и тaк дaлee;
- для cтpoящиxcя здaний — дoкyмeнты зaмeщaющиe пpaвo coбcтвeннocти, нaпpимep дoгoвop дoлeвoгo yчacтия;
- тexничecкий пacпopт квapтиpы — eгo мoжнo пoлyчить в БTИ;
- зaявлeниe нa coглacoвaниe пepeплaниpoвoк жилыx пoмeщeний или пepeycтpoйcтвo;
- пpoeктнaя дoкyмeнтaция;
- пиcьмeннoe coглacиe нa измeнeния c пoдпиcью вcex coбcтвeнникoв жилья или иx пpeдcтaвитeлeй и зapeгиcтpиpoвaнныx пo aдpecy;
- paзpeшeниe нa измeнeния oт opгaнa, пepeдaвшeгo жильe в пoльзoвaниe пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa;
- paзpeшeниe бaнкa, ecли квapтиpa пpиoбpeтeнa пo ипoтeкe;
- пpoтoкoл coбpaния жильцoв дoмa c пoдпиcями coглacия, ecли пepeплaниpoвкa зaтpaгивaeм oбщeдoмoмвyю coбcтвeннocть;
- paзpeшeниe oт coтpyдникoв oxpaны пaмятникoв иcтopии, кyльтypы и apxитeктypы, ecли квapтиpa нaxoдитcя в здaнии c кyльтypнoй и иcтopичecкoй цeннocтью.
Законное перепланирование помещения проходит в несколько этапов:
- Сначала собирается комплект документов на квартиру, которым подтверждается законность и принадлежность владения. Для собственников это выписка из ЕГРН, для жильцов муниципальных квартир – договор социального найма. Кроме этого, в БТИ заказывается поэтажный план здания и технический паспорт на переустраиваемую квартиру.
- После того, как все бумаги будут собраны, владельцу жилья необходимо определиться с теми изменениями, которые он планирует внести во время ремонта. Если эти изменения не носят существенный характер (не затрагивают несущие стены, мокрые зоны, не изменяется инсоляция и вентиляция комнат), то тогда нарисовать предполагаемое переустройство можно в виде эскиза, на копии поэтажного плана. Если же во время ремонта планируется затронуть вышеуказанные детали, тогда необходимо обратиться в проектную организацию. Там будут проведены строительные расчеты и получено заключение и технический план в случае, если такая перепланировка возможна.
- На этом этапе собственник квартиры или уполномоченное лицо обращается в тот государственный орган, который отвечает за перепланировку. Проектная организация может самостоятельно заняться этим вопросом, если это указано в договоре работ. Чаще всего документы подаются в управление архитектуры, но могут быть и дополнительные нюансы.
- Одобренный проект вместе с остальным комплектом документов подается в районную администрацию, и в течение 30 дней ожидается ответ от чиновников. Если он положительный, то можно начинать непосредственный ремонт в той части, что относится к перепланировке.
- После того, как все строительные работы будут завершены, владелец квартиры приглашает к себе комиссию, в задачи которой входит проверка и оценка выполненной работы. Если реальность совпадает с планом, то комиссия подписывает акт о перепланировке.
- С этим актом и другими документами собственник обращается в МФЦ (или напрямую в БТИ) и получает обновленный технический паспорт на квартиру, соответствующий реальной перепланировке.
Как могут выявить изменения, сделанные в квартире
Очень часто собственники проводят несогласованную перепланировку, поэтому возникает вопрос о том, как могут обнаружить факт ее проведения. Поскольку представители жилищной инспекции, участковые полицейские не ходят по квартирам с периодическими осмотрами, единственным источником такой информации являются соседи. Они могут заподозрить проведение глобальных работ по перепланировке из-за сильного шума и по другим очевидным признакам.
Обычно в этом случае соседи обращаются в жилищную инспекцию, составляют письменное коллективное или индивидуальное обращение, после чего инспектор приходит с осмотром. Владелец вправе не пускать его домой, поскольку частная собственность неприкосновенна, а инспектор не может войти в квартиру без получения разрешения. Но в этом случае будет вынесено 1 или 2 предупреждения, после чего пройдет соответствующее судебное разбирательство (его возможно организовать и заочно, в отсутствие ответчика). И тогда в квартиру придут приставы, инспектор и другие должностные лица (в принудительном порядке).
Какую перепланировку в 2020 году можно делать без разрешения
Что не требует разрешения уполномоченных представителей контролирующих инстанций. И так какую же перепланировку можно делать без разрешения. Уведомительный порядок предусматривается при осуществлении следующих работ:
• при перестановке приборов в санузле и кухне;
• при перестановке любых сантехнических приборов внутри отведенного помещения;
• при установке ненесущих перегородок в комнате.
В жилом помещении разрешается делать без согласования следующее:
• заделывать дверные проемы в несущих конструкциях;
• устанавливать новые стекла на лоджиях или балконах в соответствии с типовыми проектами;
• ликвидировать или изменять форму подсобных помещений без увеличения общей площади;
• устанавливать перегородки между жилыми комнатами без увеличения расчетных нагрузок;
• полностью или частично разбирать ненесущие элементы – это не касается случаев, когда производится замена межквартирных перегородок.
Важно помнить о том, что любые мероприятия в рамках переустройства должны осуществляться таким образом, чтобы в процессе не нарушалась целостность самого строения, и не ухудшалось состояние соседних квартир. Другими словами, в случае принятия решения о демонтаже ненесущих перегородок заинтересованное лицо должно само позаботиться о соблюдении существующих строительных норм. В любом случае не запрещается установка новых дверных проемов. Стоит отметить, что после уведомления все работы должны принять сотрудники территориальной жилищной инспекции.
Вне зависимости от того, в каких домах планируется производить работы (кирпичные, панельные и так далее) список разрешенных изменений будет выглядеть так:
- Перемещение сантехники.
- Снос или частичный снос любых стен внутри квартиры, при условии, что они не являются несущими.
- Заделка дверного проема.
- Формирование новых проемов в стенах, не относящихся к несущим. В некоторых случаях допускается формирование проемов и в несущих стенах.
- Создание новых перегородок или перенос существующих, при условии, что давление на плиты перекрытия будет в пределах нормы.
- Перенос системы отопления без формирования дополнительных элементов сети.
- Работы с полом, при условии, что они не повлияют на общую структурную целостность дома и не нанесут вреда несущим стенам.
- Перенос туалета, кухни и ванной, при выполнении определенных условий. Например, нельзя размещать ванную над жилым помещением.
- Замена газовых плит на электрические.
- Формирование балконов и лоджий.
- Создание тамбуров и изменение их конфигурации, при условии, что это не мешает соседям или выполняется с их разрешения. Например, несколько квартир могут сформировать собственный тамбур, отгородившись от остального подъезда.
- Создание или уничтожение проемов во внешних стенах (окна и двери).
- Монтаж различного внешнего оборудования, от кондиционеров и антенн, до различных приспособлений, направленных на помощь малоподвижным лицам.
- Превращение нескольких квартир в одну и так далее.
Как доказывает практика, учесть абсолютно все особенности, правила, разрешения и ограничения, не являясь специалистом практически невозможно. Именно поэтому всегда лучше заказывать проект перепланировки в специализированной компании.
Порядок оформления перепланировок и переустройств квартир определяется 26-й ст. ЖК и местным нормативными актами.
-
Для согласования в уполномоченный орган (жилинспекцию) подаются:
- заявление по форме, утвержденное 266-е Пост. Правит. РФ;
согласие членов семьи и проживающих, оформленное в письменном виде;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- проект переустройства или перепланировки;
- технический паспорт квартиры;
- если дом является архитектурным памятником, то необходимо заключение соответствующего органа;
Заявителю выдается расписка с указанием даты принятия документов, а согласование осуществляется в срок не позднее 45 дней (4-я ч. 26-й ст.)
27-я ст. называет основания отказа:
- непредставление необходимых документов;
- несоответствие проекта переделок требованиям законодательства;
Отказ выдается в письменном виде, при несогласии его можно обжаловать в суде (3-я ч.)
Здесь можно скачать:
- заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения;
- решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
- акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
Перепланировка «Light» как альтернативный вариант
Иногда владельцы проводят перепланировку квартиры без острой необходимости. Это часто приводит к большим материальным затратам и дискомфорту во время проведения таких работ, а также занимает много времени.
Следует отметить, что неудобства в помещении часто вызваны не ограниченным пространством, а неправильным распределением функциональных зон в квартире и неудачным оформлением интерьера. В таком случае, перепланировка, скорее всего, не принесет желаемого результата из-за того, что пространство квартиры снова будет использоваться неэффективно.
В качестве альтернативы, следует прибегнуть к упрощенному варианту перепланировки, который не требует ни оформления множества документов, ни масштабных строительных работ. Речь идет о создании комфортной эргономичной среды благодаря перераспределению пространства различных функциональных зон квартиры.
Исключительно благодаря правильному распределению и обеспечению функциональности пространства в вашем доме можно добиться желаемого эффекта. Чтобы превратить даже самую стандартную и не очень удобную квартиру в комфортное помещение, профессиональные дизайнеры используют следующие решения:
- Замена мебели.
- Изменение ее расположения.
- Расчет эргономичности.
Закон о перепланировке
Базовым законом, регулирующим переустройство и перепланировку жилых помещений, является Жилищный кодекс Российской Федерации, в нем содержится отдельная глава, посвященная данному вопросу.
Указанные работы связаны с внесением изменений во внешнюю и внутреннюю составляющую жилого помещения, в том числе с переносом или заменой коммуникаций, оборудования. Новые данные обязательно вносятся в технический паспорт жилого помещения.
Статья 25 Жилищного кодекса Российской Федерации законодательно закрепляет виды перепланировки и переустройства.
Под перепланировкой понимаются работы, связанные с преобразованием помещения в пространственном отношении, а под переустройством – работы, связанные с оснащением внутренней части помещения, проведением коммуникаций или их заменой.
Более подробно работы такого типа регламентируются Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.
Выделяются следующие виды работ по переустройству:
- замена газовых плит электрическими плитами,
- перенос газовых и отопительных приборов в пределах жилого помещения,
- переустройство коммуникаций санузлов и душевых кабин.
Выделяются следующие виды работ по перепланировке:
- перенос существующих стен, а также их ликвидация или создание новых (если они не являются несущими),
- увеличение или уменьшение количества комнат,
- обустройство дополнительного помещения в виде ванной комнаты или кухни.
Нормативно-правовыми актами местного уровня в указанные выше перечни могут быть внесены дополнения и уточнения. Ярким примером, иллюстрирующим такую возможность органов местного самоуправления, является Постановление Правительства Москвы № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».
В нем содержится широкий перечень работ по перепланировке, поэтапный процесс согласования проектов и получения разрешения.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
Оформление и легализация
Свою перепланировку каждый квартирный владелец обязан правильно оформить и произвести все работы согласно строительно-ремонтным нормативам и стандартам. Для оформления понадобится четко понимать, куда именно следует обращаться за получением специального разрешения на проведение модификационных работ.
Организации, куда обращаться для узаконивания перепланировки:
- БТИ (Бюро Технической Инвентаризации) – выдает и вносит в техпаспорт жилого помещения изменения по конструкциям;
- государственное кадастровое учреждение – изготавливает, оформляет и переоформляет кадастровые паспорта;
- компания-проектировщик жилого здания, у которой есть лицензия, а также допуск СРО (Саморегулируемой некоммерческой организации);
РосГосРеестр или ЕГРН (Единый Российский Государственный Реестр Недвижимости) – выдает правоустанавливающие документы с учетом площадей, приходящихся на каждого владельца (если их несколько).
Кроме профильных учреждений, обращаются также и универсальные:
- МФО (Многофункциональный Центр) – здесь можно подавать заявления и оформлять допуски;
- интернет-портал Госуслуги – в режиме онлайн осуществляется только подача заявлений и получение готового разрешения после прохождения всех процедур в режиме оффлайн.
Несколько вариантов оформления:
- Можно делать без специального разрешения.
- Допуск необходим, но закон разрешает оформить его позднее.
- Без специального допуска осуществление работ будет считаться противозаконным.
И последний случай переделки конструкций квартиры – это работы, на которые ни одна организация не даст своего разрешения. Рассмотрим подробнее каждый из вариантов, когда разрешено самовольное перестроение квартиры, а когда нельзя этого делать без наличия специального документа.